Passos necessários;
- Expedição do habite-se;
- Convenção;
- 1a. assembleia;
- Desmembramento do IPTU;
- Registro; CNPJ e 1a. taxa condominial
Por Mariana Ribeiro Desimone
Um condomínio novo pode representar um desafio a mais para quem o está administrando. Isso porquê são necessários diversos documentos aos quais o novo gestor pode não estar familiarizado.
É importante seguir os passos abaixo pois eles ajudaram
Confira abaixo procedimentos e passo-a-passo para regularização e registro de condomínios novos
O processo para registro do condomínio
- Expedição do Habite-se (pela construtora/ incorporadora).
- Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis.
- Elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.
- Convocação da primeira Assembleia para eleição de síndico e conselho consultivo.
Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade. - Registro do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, juntamente com a Convenção.
- Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador).
- Convenção do condomínio
Em geral, as construtoras já antes de construírem o condomínio, devem registrar uma minuta da convenção do local e do seu regimento interno. Ou seja: mesmo antes de ser ocupado pelos moradores, o lugar já tem suas regras para convivência. Claro que os condôminos podem – e em muitos casos devem – alterar esses documentos para que o local de sua moradia reflita suas vontades, como deve ser.
Pela complexidade e importância deste documento, é recomendável contar com o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para a redação.
A Convenção não pode ter itens que contrariem as leis municipais, estaduais e federais.
Para aprová-la e torná-la obrigatória para todos, é preciso a assinatura de titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio.
Não é necessário convocar assembleia para colher as assinaturas ou ratificar a decisão, quando se realiza pela primeira vez a Convenção.
Para mudanças posteriores em seu texto, é preciso aprovação de titulares de 2/3 das frações ideais, em Assembleia
1a. Assembleia (AGI – Assembleia Geral de Instalação)
Normalmente é convocada pela construtora/ incorporadora.
Elege-se o primeiro síndico, definindo previamente sua remuneração caso o mesmo venha a ser remunerado por isto.
Elege-se o conselho consultivo.
Se a Convenção não foi elaborada pela construtora/incorporadora, pode-se escolher uma comissão para redigir o documento, ou deixar essa tarefa a cargo do síndico e conselho consultivo. Pela complexidade e importância deste documento, é recomendável contar com o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para a redação.
Somente com a minuta da Convenção pronta, contendo as assinaturas de 2/3 dos proprietários titulares das unidades, é que se pode regularizar o condomínio junto ao Registro de Imóveis.
Desmembramento do IPTU
Quando a construtora ergue um prédio ou um “condomínio horizontal”, o IPTU é único, pago pela totalidade do terreno. Após a obtenção do “Habite-se”, registro da Convenção e realização da 1a. Assembléia, é necessário solicitar à prefeitura o desmembramento do IPTU, para ser cobrado de cada unidade, de acordo com a fração ideal correspondente.
Ainda assim, será mantido um IPTU comum, referente às áreas comuns do condomínio, como garagens, jardim e outros (despesa ordinária).
O desmembramento geralmente deve ser solicitado à Secretaria de Finanças do seu município.
Registro do condomínio
O condomínio só pode ser ocupado após a prefeitura expedir o Habite-se. Este é um documento fornecido à construtora/incorporadora, em que se autoriza a ocupação e uso de edifício recém-concluído.
Deve ser feito o registro das escrituras definitivas das unidades, no Cartório de Registro de Imóveis.
Inscrição do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, com a respectiva Convenção.
Como tirar o CNPJ do condomínio
É o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de renda (é associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte.
Realizando a inscrição no CNPJ, o condomínio automaticamente estará se registrando no INSS como empregador.
Informações sobre documentos necessários, como e onde realizar a inscrição: site da Secretaria Federal da Fazenda.
1a. taxa condominal
É Lei: Taxas condominiais só podem ser cobradas a partir da entrega das chaves, que só pode ser realizada após a expedição do Habite-se.
O Habite-se é um documento fornecido à construtora/incorporadora pelo poder municipal, em que se autoriza a ocupação e uso de edifício recém-concluído.
É ilegal também a isenção de pagamento de taxa condominial para as unidades vazias, ainda não vendidas pela construtora/incorporadora.
