Todo condomínio, mais dia menos dia, precisa de obras. Sejam para reformas ou para manutenção. Mas, você sabia que a obra pode estar irregular e, por isso, ser embargada? Pois é. Vamos explicar o que é embargo de obra em condomínio e quem pode fazê-lo. Também vamos orientar o síndico sobre como reagir e se proteger para que o embargo não aconteça.
O que é embargo de obra?
Embargo é a imposição de paralisação dos trabalhos na obra quando alguma lei é desobedecida ou uma licença não é autorizada. Ela pode ocorrer, por exemplo, quando houver risco de lesão grave à integridade física do trabalhador. O embargo de obra é uma medida extrema.
Geralmente, a prefeitura e os órgãos fiscalizadores, como o CREA ou o IBAMA, têm este poder. Podem ser aplicadas multas e estabelecidos prazos para solução junto ao órgão que definiu o embargo.
Quando é cabível o embargo de obra?
Uma obra realizada no condomínio que possa comprometer a segurança da edificação ou de seu entorno poderá ser embargada. Para evitar que isso aconteça, o síndico deve saber que qualquer modificação terá que ser submetida previamente à construtora ou seu projetista, caso o empreendimento ainda esteja dentro dos prazos de garantia.
Se este período já tiver vencido, cabe aos síndicos cobrarem de cada morador a apresentação de projeto técnico, desenvolvido por engenheiro ou arquiteto, além de outros documentos, para que os serviços sejam liberados. Também será necessário fiscalizar a execução da obra e vistoriar as condições de finalização da reforma concluída, dentre outras tarefas.
A NBR 16.280 apresenta um roteiro de procedimentos que devem ser seguidos nas obras, tanto as realizadas dentro das unidades condominiais quanto fora delas. O objetivo é evitar incidentes e tragédias de grandes e severas proporções, como desabamentos. Se o interessado na obra segue as orientações da norma, é pouco provável que haja o embargo.
As novas exigências da nbr 16.280 para reformas em apartamentos e áreas comuns dos condomínios
A atualização da NBR 16.280 que trata de reformas em unidades condominiais e também nas áreas comuns dos condomínios, sofreu mudanças e reduziu a responsabilidade do síndico sobre obras realizadas nos apartamentos.
atualização da NBR 16.280 que trata de reformas em unidades condominiais e também nas áreas comuns dos condomínios, sofreu mudanças e reduziu a responsabilidade do síndico sobre obras realizadas nos apartamentos. A emenda que foi alterada em 2014, sofreu modificações e entrou em vigor em setembro de 2015.A nova versão da norma simplifica a normalização das obras nas unidades autônomas, retirando a obrigação do condomínio de autorizar e vistoriar as obras nos apartamentos, isentando o síndico de examinar se as mesmas são plausíveis ou não, se estão cumprindo o projeto autorizado e se ao término foram ou não realizadas de acordo com a autorização e conforme determinava o projeto original, editado em 2014.
A NOVA VERSÃO
Com esta alteração, a gestão da obra do apartamento fica a encargo do condômino ou responsável legal pela unidade, ou seja, ele fica responsável por entregar ao síndico a documentação do plano de reforma, verificação da execução da obra realizada dentro da unidade e formalização do projeto junto ao condomínio, isentando desta forma a responsabilidade do síndico.
Passa a ser responsabilidade exclusivamente do proprietário ou morador a contratação de um profissional habilitado, que será o responsável técnico pelas alterações executadas no local e por cumprir o plano de reforma, e todas as regras internas que possam impactar no bem-estar e segurança das pessoas, sistemas e da edificação como um todo.
Portanto, a responsabilidade pelos documentos e pela reforma passa a ser do morador que executa a alteração no apartamento, e do arquiteto ou engenheiro que assina a ART ou RRT da obra.
O síndico fica incumbido de cobrar e conferir se toda a documentação foi entregue e arquivar os documentos, além de monitorar se a execução segue o que foi previamente combinado. Ou seja, com o plano de reforma em mãos, com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), o síndico não necessita mais, buscar um profissional para ajudá-lo a autorizar a obra. Entende-se desta forma que se o morador já adotou as medidas necessárias para a obra, e está amparado por um profissional, então a obra esta dentro das normas de construção.
Além da modificação da norma fica esclarecido que quem deve arcar com as despesas do engenheiro e/ou arquiteto responsável pela checagem da obra e da documentação é o próprio morador que está realizando a obra, partindo do princípio que a contratação é realizada pelo executante. Não sendo mais necessário o síndico contratar outro profissional para fazer a leitura das plantas e verificação na obra, visto que este profissional já esta presente desde o princípio do projeto.
O QUE CONTINUA EM VIGOR
Lembrando que ainda são necessárias as outras medidas que constam na NBR 16.280 para executar reformas dentro dos apartamentos, como: apresentar ao síndico um plano de reforma detalhado contendo a ART ou RRT e todas as alterações que serão realizadas, dos materiais empregados e até das ferramentas, caso sejam de impacto; obter informações dos funcionários que trabalharam na obra; assim como síndico deve guardar os documentos que alteram o manual padrão do condomínio e suas plantas.
Além disto, o síndico mesmo não sendo responsável pela obra em unidades autônomas continua sendo dele a responsabilidade pela segurança da edificação.
SÍNDICO FIQUE ATENTO
Os síndicos que desejarem se proteger e estiverem inseguros ou desconfiados com determinada obra no prédio recomenda-se a contratação de um especialista para realizar uma vistoria na documentação entregue ou inspeção da obra em andamento, assim garantindo que a obra esteja sendo executada de forma adequada não colocando assim a estrutura da edificação e a vida dos moradores em risco.
O fundamental para o síndico é se precaver analisando com atenção à ART/RRT, verificar o plano de reforma, além disto, o síndico deve sempre da melhor forma possível se precaver e ter conhecimento do que esta acontecendo em seu condomínio, podendo o mesmo contratar um especialista para analisar o projeto caso tenha dúvidas ou ache que algo não esta em conformidade com o projeto apresentado. Isso porque, para quem não tem conhecimentos na área de engenharia e arquitetura, pode ser difícil avaliar uma reforma apenas com base em documentos, mesmo que com ART/RRT.
A norma reduziu o poder de fiscalização do síndico, porem, continua sendo dever do dele avaliar se algum problema esta ocorrendo e tomar as medidas cabíveis, pois mesmo não previstas na norma da ABNT, são previstas em lei ou na convenção – como multa.
O QUE PODE SER ANALISADO
No projeto deve estar descrito o que será feito na reforma. Se no documento houver ‘reforma na unidade’, ou dados genéricos, o interessante é solicitar um documento mais detalhado.
Na ART/RRT da reforma deve constar que é para fins de execução de obra/reforma.
Não pode ser uma ART/RRT de ‘laudo de execução de obra’, pois significaria que o profissional se responsabiliza por um documento sobre a reforma, e não pela execução da obra.
Quem pode embargar a obra?
embargo de obra em condomínio
As irregularidades em uma obra podem ensejar seu embargo, que pode ser realizado especialmente por dois atores: síndico e poder público.
Qualquer condômino, morador ou cidadão pode entrar com uma denúncia de irregularidade nos órgãos competentes ou na prefeitura da cidade onde a obra vem sendo realizada. Mesmo que essa obra aconteça em propriedade privada, como os condomínios. Se o poder público e/ou os órgãos fiscalizadores verificarem que ela não cumpre as legalidades, poderá embargá-la.
Por outro lado, o síndico de um condomínio, ao constatar que determinada obra está irregular e prejudicando o condomínio como um todo ou os apartamentos, pode embargar a obra. Essa possibilidade foi criada em abril de 2014, quando foi publicada a NBR 16.280 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas. A norma dá poderes aos síndicos de embargar obras que não estejam em conformidade com ela.
Mas como o síndico pode embargar a obra?
No primeiro momento, poderá impedir a entrada de materiais de construção e de profissionais. Por cortesia, deve escrever ao proprietário solicitando os documentos que comprovem a legalidade da obra. O laudo do engenheiro ou do arquiteto comprovando que a obra não prejudica a estrutura é obrigatório.
Porém, se o proprietário continuar sua reforma sem adotar as medidas legais, o síndico deverá denunciar a obra na prefeitura.
O síndico é o responsável legal pelos condomínios e, como tal, deve ficar bem atento a qualquer tipo de reforma, das mais simples às mais complexas. É ele quem dá o aval para a realização ou não das obras. Saiba mais:
Reforma de apartamento: o que o síndico deve fazer?
Como o síndico deve proceder em caso de embargo?
Há casos em que o embargo da obra não é realizada pelo síndico, mas por algum dos órgãos fiscalizadores citados anteriormente. Isso acontece quando alguma lei é desobedecida ou quando não há licença autorizando a medida. Esses órgãos estabelecem prazos para solução do problema encontrado.
Neste caso, é obrigação do síndico – que pode contar com a ajuda de um advogado especialista indicado pela administradora – regularizar a documentação e fazer a devida apresentação ao órgão. Vale lembrar que as obras do condomínio devem ser aprovadas em assembleia. Entenda tudo sobre o assunto:
Obras em condomínio: o que diz a Lei
Como aprovar obras em assembleia: 22 dicas essenciais
Como evitar o embargo da obra?
A NBR 16.280 garante o respaldo para a ação do síndico no sentido de evitar intervenções que ofereçam riscos e se proteger de eventuais processos em caso de incidentes. Para tanto, elencou algumas responsabilidades do responsável legal da edificação antes do início das obras. Veja:
Disponibilizar os requisitos e ações necessárias para realização das reformas além das previstas nas leis condominiais (documentos exigíveis, horário de trabalho, trânsito de materiais e de prestadores de serviços etc.)
Requerer a atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação, observadas as normas pertinentes vigentes;
Receber as documentações e propostas da reforma, e encaminhá-las para análise técnica e legal;
Formalizar uma resposta ao proprietário, permitindo ou não a obra, com base no parecer decorrente da análise;
Autorizar a entrada de materiais e de profissionais para a realização do serviço apenas após atendimento de todos os requisitos do plano de reforma;
Promover e comunicação e a disseminação sobre as obras aos demais condôminos e moradores.
Documentação
Acerca das documentações necessárias, podemos citar: planejamento, projetos e análises da reforma, alteração das características da edificação, descrição das características das obras, segurança da edificação do entorno e dos demais moradores, registro da situação da edificação, antes e depois da reforma.
Responsabilidade do síndico
Entretanto, a responsabilidade do síndico permanece durante e após as obras de reforma. Ele deve, ainda, verificar o local acompanhado de um engenheiro de sua confiança. Se algo estiver em desacordo ou ele for impedido de averiguar a obra presencialmente, ele poderá solicitar a paralisação imediata dos trabalhos. Veja ainda:
benefícios de ter acompanhamento profissional na sua obra
Por fim, deverá vistoriar, pessoalmente ou por meio de profissional habilitado, as condições de finalização da obra. Após vistoria, deve receber o termo de encerramento das obras, cancelar as autorizações de entrada de materiais e profissionais e arquivar a documentação oriunda da obra.
