Condomínios edilícios e a importância da atualização de suas convenções

Em que pese se tratar de uma legislação com mais de 15 anos de vigência, na prática, percebe-se que muitos condomínios ainda mantêm convenção e regimento interno defasados. Mesmo não sendo obrigatória a alteração dos atos formalizados antes do Código Civil, a não adequação às novas normas, sem dúvidas, pode ensejar uma série de problemas na administração do condomínio e nas relações entre os diversos proprietários.

Dentre as principais mudanças trazidas pelo Código Civil, podem ser citadas as seguintes: a) a redução da multa por inadimplemento da taxa condominial de 20% (vinte por cento) para 2% (dois por cento); b) a alteração do quórum para destituição do síndico, de 2/3 (dois terços) dos condôminos presentes em assembleia, para maioria absoluta; c) a indicação dos deveres do condômino cujo descumprimento ensejará a aplicação de multa, que será limitada a cinco vezes o valor da contribuição mensal (art. 1.336); e d) a criação de multa por conduta antissocial, correspondente a até dez vezes o valor da contribuição para as despesas condominiais.

É importante destacar que o Código Civil, propositadamente, tratou do condomínio edilício de forma bastante genérica, de modo que, diante das lacunas deixadas, cada condomínio pudesse estipular as regras mais adequadas e convenientes à sua realidade. Sendo assim, além de tratar sobre aspectos objetivos que envolvem as relações condominiais, o fato é que a convenção e o regimento interno, em razão de seu caráter estatutário, devem se preocupar em dispor, também (e especialmente), sobre questões a respeito das quais legislação de regência é omissa. A título de exemplo, tem-se os seguintes tópicos:

a) Aluguel de vagas: o aluguel de vagas de garagem a pessoa estranha ao condomínio deve ser expressamente autorizado pela convenção, a teor do que dispõe o art. 1.338, §1º, do Código Civil;

b) Remuneração do síndico: a definição da remuneração do síndico deve constar da convenção do condomínio, inclusive eventual limitação a ela;

c) Eleição de síndico que não seja proprietário: apesar de o Código Civil prever essa possibilidade, a convenção do condomínio poderá vedar a eleição de síndico que não seja proprietário;

d) Limitação ao número de reeleições do síndico: como nem o Código Civil e nem a lei 4.591/64 preveem quantas vezes o síndico pode se reeleger, cabe à convenção estipular o número de vezes de reeleição;

e) Voto por procuração: a despeito de o Código Civil permitir a outorga de mandato para que o condômino seja representado por terceiro em assembleia, eventual restrição ao número de procurações outorgadas a uma única pessoa, bem como a proibição de o síndico de portar procurações de outros condôminos, devem estar expressas na convenção;

f) Responsabilidade do condomínio por furtos, roubos e danos a bens dos condôminos: caberá à convenção prever expressamente a exclusão ou não de responsabilidade do condomínio por eventuais dados ou desparecimento de pertences dos condôminos em áreas comuns ou em suas unidades. É importante destacar que, nos casos em que o condomínio adota esquema de vigilância, como, por exemplo, câmeras e controle de entrada e saída de veículos, a jurisprudência tem afastado a cláusula de exclusão de responsabilidade, por entender que, ao assim proceder, assume para si o dever de guarda e vigilância da propriedade dos seus condôminos;

g) No caso de condomínios residenciais, é recomendável, ainda, que a convenção seja expressa quanto à vedação (ou não) da locação de unidades através de plataformas eletrônicas como o Airbnb. O tema é bastante polêmico e vem sendo constantemente tratado pelos tribunais pátrios. Isso porque, de um lado, tem-se o interesse da coletividade de condôminos, para a qual tal conduta implicaria em alteração da destinação do edifício, e, de outro, o livre exercício do direito constitucional de propriedade pelo dono do imóvel; e

h) Cláusula compromissória arbitral: é admitida a inclusão de cláusula na convenção que estabeleça que os litígios condominiais serão resolvidos no âmbito da arbitragem. Inclusive, recentemente, o STJ entendeu que, diante da força coercitiva da convenção condominial, qualquer condômino que ingressar no agrupamento condominial estará sujeito à clausula arbitral, ainda que não a tenha expressamente pactuado (RESP 1.733.370/GO, Relator para acórdão: ministro Moura Ribeiro, 3ª Turma, DJe 31/8/18.

Por sua vez, o regimento interno, parte integrante da convenção, tem por função disciplinar as normas básicas de convivência dentro do condomínio, regulando questões do cotidiano. Para tanto, é imprescindível que conste do regimento interno, dentre outros:

a) Regras para o uso das áreas comuns e sanções pelo seu descumprimento;

b) Regras de uso da garagem;

c) Regras, dias e horários para a realização de mudanças e obras; e

d) Indicação detalhada dos padrões estéticos a serem respeitados pelos condôminos, de modo que seja mantida a unidade da fachada do prédio, corredores e demais áreas comuns.

Vê-se, portanto, que a adequação e atualização da convenção e do regimento interno do condomínio é providência indispensável à manutenção de sua plena legalidade, validade e eficácia, mas especialmente à prevenção e solução de litígios. Para tanto, é importante que tais instrumentos reflitam as necessidades de cada condomínio, com base na sua realidade e características específicas, após participativo debate dos condôminos, disciplinando de forma clara as regras que devem ser observadas por todos aqueles que o compõem, bem como terceiros que com ele se relacionam.

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*Mariani Chater é advogada e sócia do escritório Chater Advogados.