Por Silvana de Oliveira – Perita Judicial, Grafotécnica, Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense
A Conta Notarial de Garantia: Segurança Jurídica com Inspiração na Escrow Account
Com a publicação do Provimento nº 197/2025, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) regulamentou a chamada Conta Notarial de Garantia, uma inovação no sistema notarial brasileiro que busca oferecer maior segurança jurídica nas transações patrimoniais e imobiliárias. O modelo, amplamente inspirado no conceito internacional de “escrow account”, já é utilizado com sucesso em diversos países e agora ganha forma jurídica por meio dos Cartórios de Notas no Brasil.
O que é uma Escrow Account e como ela foi adaptada no Brasil?
A escrow account1, expressão inglesa que pode ser traduzida como “conta de depósito em garantia”, é uma conta intermediária gerenciada por um terceiro neutro (geralmente um agente fiduciário ou instituição autorizada), utilizada para segurar valores enquanto uma obrigação contratual está em fase de cumprimento.
Na prática, ela protege as partes envolvidas em um contrato, permitindo que o pagamento só seja liberado quando as condições acordadas forem integralmente cumpridas.
O CNJ, por meio da Conta Notarial de Garantia, internalizou esse modelo dentro da estrutura jurídica brasileira, atribuindo aos tabeliães de notas a função de gestores dessas contas, com todos os rigores de segurança, fé pública e controle normativo característicos do serviço notarial.
Como Funciona na Prática?
Vamos a um exemplo claro:
📌 Imagine que uma empresa está adquirindo um imóvel comercial de alto valor. Para garantir que o pagamento só ocorra após a transferência do bem e a regularização da matrícula, as partes optam por usar uma Conta Notarial de Garantia (escrow account).
- O comprador deposita o valor na conta gerenciada pelo Cartório de Notas.
- O cartório, como agente neutro, confirma o depósito.
- As etapas da negociação são cumpridas (assinatura de escritura, registros, quitação de débitos, etc.).
- Uma vez verificadas as condições, o tabelião libera os valores ao vendedor.
Esse processo protege ambas as partes e evita prejuízos decorrentes de descumprimento, inadimplência ou fraudes.
Base Legal
O Provimento nº 197/2025 do CNJ2 define:
- A possibilidade de criação da Conta Notarial de Garantia exclusivamente para garantir obrigações contratuais.
- A obrigatoriedade de formalização da operação por escritura pública ou instrumento notarial, com cláusulas claras sobre as condições de liberação dos valores.
- A responsabilidade do tabelião como fiel depositário, sendo vedado o uso da conta para fins financeiros ou especulativos.
Aplicações Práticas
A Conta Notarial de Garantia pode ser utilizada em diversos contextos:
- 🏠 Compra e venda de imóveis, com pagamento condicionado à regularização da documentação.
- 🛠️ Contratos de prestação de serviços, onde o pagamento só ocorre após a entrega técnica ou operacional.
- 🏛️ Acordos judiciais ou extrajudiciais, como instrumento de efetivação de cláusulas indenizatórias.
- 📦 Aquisição de bens móveis de alto valor, com entrega futura ou mediante condições.
Vantagens
✔ Segurança jurídica – O pagamento só é liberado se houver cumprimento contratual.
✔ Credibilidade e imparcialidade – O cartório atua como terceiro neutro e legalmente responsável.
✔ Rastreamento e controle – Todas as operações são documentadas e registradas.
✔ Desjudicialização – Menor risco de disputas, pois há cláusulas claras de liberação dos valores.
✔ Modernização dos cartórios – Incorporação de práticas modernas, como a escrow account, no sistema notarial brasileiro.
A criação da Conta Notarial de Garantia representa um importante avanço na busca por mais efetividade e confiança nas relações contratuais no Brasil. Ao incorporar os princípios da escrow account, o CNJ oferece às partes contratantes uma ferramenta segura, acessível e juridicamente embasada para proteger seus interesses. Essa inovação fortalece o papel dos Cartórios de Notas como facilitadores de negócios e proporciona um ambiente mais confiável para transações complexas, tanto para o cidadão comum quanto para empresas, investidores e operadores jurídicos.
- Escrow account https://www.cofeci.gov.br/post/provimento-197-2025-do-cnj-em-busca-da-segurança-negocial?utm_source=chatgpt.com ↩︎
- Provimento nº 197/2025 do CNJ https://www.irib.org.br/app/webroot/files/downloads/files/DJ130_2025-ASSINADO%20(excerto).pdf ↩︎
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