Por Silvana de Oliveira – Perita Judicial, Grafotécnica, Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense
Novas Regras do Aluguel: O que Muda com a Atualização da Lei do Inquilinato?
A partir do dia 25 de janeiro, entram em vigor as novas regras da Lei do Inquilinato, impactando todos os contratos de aluguel, novos e antigos. A proposta dessas alterações é modernizar a legislação e trazer mais equilíbrio e agilidade nas relações locatícias, favorecendo tanto proprietários quanto inquilinos. Mas afinal, o que muda na prática?
Despejo mais ágil para inadimplentes sem garantia
A principal mudança é a agilização do processo de despejo para inquilinos inadimplentes sem garantia locatícia (como fiador, caução ou seguro-fiança). Com a nova lei, nesses casos, o prazo para desocupação liminar do imóvel será de apenas 15 dias, após notificação judicial.
Além disso, se o fiador pedir exoneração de suas obrigações, o inquilino terá 30 dias para apresentar novo fiador ou garantia. Caso contrário, também poderá ser alvo de despejo.
💡 Antes, o processo de retomada do imóvel podia levar cerca de 14 meses. Agora, estima-se uma redução média para cerca de 4 meses.
Fim da exigência de fiador obrigatório
As mudanças também resolvem um antigo impasse: a dificuldade em conseguir fiador. Com a nova possibilidade de despejo mais célere1, não será mais obrigatório oferecer garantia locatícia, o que pode estimular mais proprietários a colocarem seus imóveis para locação, aumentando a oferta e, por consequência, ajudando a reduzir o valor dos aluguéis.
📌 Isso pode tornar o mercado mais competitivo e acessível, beneficiando quem busca alugar um imóvel com mais flexibilidade.
Fim da “prisão eterna” do fiador
Outra mudança importante é a possibilidade de exoneração do fiador2. Pela legislação anterior, o fiador era responsável até a efetiva entrega do imóvel, o que gerava insegurança.
Com a nova regra:
- O fiador poderá pedir a exoneração após o término do contrato ou em casos como separação conjugal.
- Ainda assim, ele responderá pelas obrigações por até 120 dias após a notificação de desligamento.
- Se o fiador entrar em recuperação judicial, o proprietário poderá exigir substituição da garantia.
🔎 Essa flexibilização deve atrair mais pessoas dispostas a atuar como fiadoras, diminuindo os riscos envolvidos.
Multa rescisória proporcional ao tempo restante
A partir de agora, a multa por rescisão antecipada do contrato3 será proporcional ao tempo que falta para o fim do prazo contratado.
Exemplo prático:
Se o contrato for de 30 meses, com multa de três aluguéis, e o inquilino sair após 18 meses, a multa será proporcional aos 12 meses restantes:
3 aluguéis / 30 meses x 12 meses = 1,2 aluguel como multa.
✅ A proporcionalidade torna a regra mais justa e transparente para ambas as partes.
equilíbrio e estímulo ao mercado
Embora alguns possam pensar que as novas regras favorecem apenas os proprietários, especialistas apontam que as mudanças equilibram a relação contratual, estimulando:
- A oferta de imóveis para locação;
- A redução da inadimplência;
- O aumento da confiança entre locador e locatário.
🔍 Para os bons inquilinos e bons proprietários, a nova lei representa maior segurança jurídica, agilidade na resolução de conflitos e estímulo a práticas contratuais mais claras e equilibradas.
Fontes e referências:
- Despejo mais célere https://goo.su/ZtVi ↩︎
- Fiador poderá desistir de seu compromisso https://goo.su/hL0O9U3 ↩︎
- Rescisão por Parte do Inquilino https://goo.su/xsLJS60 ↩︎
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