Por Silvana de Oliveira – Perita Judicial, Grafotécnica, Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense
Em muitos casos, especialmente quando se trata de imóveis, é comum que as pessoas confundam posse com propriedade. Embora ambas tenham valor jurídico, elas não são sinônimos — e essa distinção pode fazer toda a diferença em ações judiciais, regularizações fundiárias e transações imobiliárias. Vamos entender o que significa cada uma dessas figuras no Direito Civil.
O Que É Posse?
A posse ocorre quando uma pessoa ocupa ou utiliza um bem, mesmo sem ter o registro legal de propriedade. Ou seja, ela exerce algum dos poderes típicos do proprietário — como morar, cuidar ou conservar o imóvel — mas não possui o título formal (como uma matrícula registrada em cartório).
Segundo o artigo 1.196 do Código Civil, é considerado possuidor “quem tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”.
📌 Exemplo prático de posse: Alguém mora em um imóvel há anos, paga IPTU, realiza melhorias e cuida do local — mas não tem escritura ou matrícula em seu nome.
O Que É Propriedade?
Já a propriedade é um direito real, garantido por lei, que permite ao titular usar, gozar, dispor e reaver um bem. Para que esse direito seja plenamente reconhecido, ele precisa estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Conforme o artigo 1.228 do Código Civil, só se considera proprietário aquele que tem a matrícula do imóvel em seu nome.
📌 Exemplo prático de propriedade: Uma pessoa que possui a matrícula do imóvel registrada em seu nome pode vender, alugar, transferir ou herdar legalmente esse bem.
E Se Alguém Tem a Posse, Mas Não a Propriedade?
Nesse caso, a pessoa pode, dependendo das circunstâncias, adquirir a propriedade por meio da usucapião — uma forma legal de regularização da posse prolongada e pacífica.
De acordo com o artigo 1.238 do Código Civil, quem possuir um imóvel por 15 anos, sem contestação, pode requerer judicialmente o reconhecimento da propriedade. Esse prazo pode ser reduzido para 10 anos, se o possuidor estabelecer moradia habitual ou realizar obras produtivas no local.
📌 Exemplo: João vive há 20 anos em um terreno sem escritura, mas paga IPTU, cuida do local e nunca foi incomodado. Ele tem a posse mansa e pacífica e pode tentar regularizar a situação por meio da usucapião judicial.
| Posse | Propriedade |
|---|---|
| Uso e controle do bem | Direito pleno de usar, dispor e reaver o bem |
| Não exige registro formal | Exige matrícula registrada no cartório |
| Pode levar à usucapião | Reconhecida legalmente desde o registro |
| Tem valor jurídico | Tem valor jurídico e é o título definitivo |
🟡 Ambas têm valor jurídico, mas são coisas diferentes!
📚 Fontes e Referências Jurídicas
- Art. 1.196 – Define quem é o possuidor: “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.” https://goo.su/yETb
- Art. 1.228 – Define o direito de propriedade: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.” https://goo.su/XB7NEz
- Art. 1.238 – Trata da usucapião ordinária: “Aquele que, por 15 anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé (…). https://goo.su/M852bCU
- Parágrafo único: O prazo estabelecido neste artigo reduz-se a 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”
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