Por Silvana de Oliveira – Perita Judicial, Grafotécnica, Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense
A partir de 2026, quem tiver mais de três imóveis ou renda anual acima de R$ 240 mil pagará IBS e CBS, e os custos devem ser repassados nos aluguéis.
A recente Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/20251, inaugura uma nova fase no sistema fiscal brasileiro. Entre as mudanças de maior repercussão está a tributação sobre o mercado de locação de imóveis, que passará a ter novas obrigações a partir de 2026.
O que muda na prática
Atualmente, os rendimentos de aluguel são tributados exclusivamente pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF). Com a nova lei, proprietários que:
- possuírem mais de três imóveis alugados, ou
- auferirem receita bruta anual superior a R$ 240 mil
passarão a recolher também o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Essa medida representa a entrada do setor de locação no modelo de IVA dual, que unifica tributos como ISS, PIS e Cofins, visando maior simplificação e uniformidade do sistema tributário nacional.
Escalonamento das alíquotas
A legislação prevê um período de transição:
- 2026 e 2027: alíquotas simbólicas, com caráter pedagógico e de adaptação;
- 2028 a 2033: aplicação gradual de aumentos;
- 2033 em diante: consolidação plena do novo sistema, com a extinção dos tributos antigos.
Impacto para proprietários
A mudança trará impactos significativos, principalmente para pequenos investidores e famílias que dependem da renda de aluguel como complemento financeiro. Alguns pontos críticos incluem:
- Revisão contratual – contratos de locação deverão prever cláusulas de reajuste ou repasse dos custos tributários.
- Planejamento fiscal – será necessário organizar a gestão da carteira imobiliária para reduzir riscos e evitar bitributação.
- Aumento da burocracia inicial – a adaptação ao novo sistema exigirá maior atenção a prazos, declarações e enquadramentos.
Impacto para inquilinos
Embora a tributação incida sobre os proprietários, os inquilinos inevitavelmente sentirão reflexos:
- Reajuste no valor dos aluguéis: a tendência é que parte da nova carga tributária seja repassada nos contratos, aumentando o custo da locação.
- Maior formalização dos contratos: a exigência de controle fiscal pode reduzir práticas informais (aluguéis sem contrato ou sem declaração), trazendo mais transparência, mas também menos flexibilidade.
- Possível redução da oferta: proprietários com menor rentabilidade podem optar por vender imóveis em vez de mantê-los alugados, pressionando a oferta e, consequentemente, os preços.
- Repactuação contratual: inquilinos podem ser chamados a renegociar termos contratuais, especialmente em contratos de longa duração, para ajustar os valores às novas regras.
Do ponto de vista macroeconômico, a medida busca uniformizar a tributação, reduzindo distorções entre setores e ampliando a arrecadação. No entanto, do ponto de vista prático, ela pode encarecer a locação residencial e comercial, exigindo adaptação tanto de proprietários quanto de locatários. Em síntese, a Reforma Tributária não apenas simplifica o sistema, mas também reposiciona a tributação da renda de aluguel dentro de um modelo de IVA dual, ampliando o controle fiscal sobre um setor até então tributado de forma fragmentada — com impacto direto no bolso de quem aluga e de quem paga o aluguel.
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