Por Silvana de Oliveira – Perita Judicial, Grafotécnica, Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense
O que mudou e como isso afeta locadores e inquilinos
A Lei nº 8.245/911 sempre permitiu que o locador ajuizasse ação de despejo por falta de pagamento. No entanto, uma leitura mais recente de tribunais, somada à aplicação prática dos prazos processuais, criou um cenário em que o despejo “imediato” especialmente em atrasos de até três meses deixou de ser viável. Esse fenômeno não decorre de uma alteração formal na lei, mas sim de interpretações judiciais e ajustes procedimentais que ampliaram, na prática, o tempo para a desocupação.
a possibilidade de despejo por falta de pagamento
A Lei do Inquilinato prevê no art. 9º, III2, e no art. 59, §1º, IX3, que o locador pode pedir o despejo quando o inquilino deixa de pagar o aluguel e encargos.
Contudo, o sistema jurídico brasileiro busca equilibrar o direito do proprietário à retomada do imóvel com o direito social à moradia e à ampla defesa. É aí que entram os prazos e as interpretações que acabam retardando a efetividade do despejo.
o direito de “purgar a mora”
O art. 62, II, da Lei nº 8.245/914 garante ao locatário, após ser citado na ação de despejo, o direito de “purgar a mora” em até 15 dias, pagando:
- aluguéis vencidos,
- encargos,
- juros,
- multa contratual,
- custas e honorários.
Ao realizar esse pagamento, o inquilino evita o despejo, e o processo é extinto. Essa regra sempre existiu. O que mudou foi a forma como os tribunais interpretam o tempo e a extensão dessa proteção.
o impacto prático dos prazos processuais
Nos últimos julgados, Cortes estaduais e até Turmas Recursais passaram a reforçar que:
- o prazo de 15 dias só começa a contar após a citação efetiva,
- citação que demora: oficiais de justiça enfrentam filas, acúmulo de processos e tentativas frustradas,
- juízes tendem a garantir tentativas adicionais de citação, reforçando o direito de defesa.
Resultado: mesmo sem pagar, o inquilino permanece no imóvel por 60 a 90 dias desde o ajuizamento da ação — e esse período costuma equivaler justamente a três meses de atraso.
A interpretação que consolidou a “brecha”
Em algumas decisões recentes, os tribunais entenderam que:
- não é cabível despejo liminar (desocupação em 15 dias) quando o atraso é inferior ou próximo ao período médio de tramitação do processo;
- o despejo liminar (art. 59, §1º, IX) só deve ser concedido quando há garantia suficiente, ou quando o atraso é mais longo e demonstra risco ao locador;
- atrasos pequenos — como 1 a 3 meses — não comprovam urgência na ótica de muitos magistrados.
Essa interpretação cria, na prática, um “teto de tolerância” informal: inadimplência inicial dificilmente gera despejo rápido.
O efeito colateral: uma “zona de amortecimento” de três meses
Como consequência da jurisprudência mais protetiva:
- Locadores enfrentam uma espécie de período mínimo de inadimplência antes de conseguirem uma resposta efetiva.
- Inquilinos ganham margem para regularizar suas finanças, sabendo que dificilmente serão removidos antes de três meses.
É uma brecha? Muitos operadores do direito entendem que sim — uma brecha interpretativa, não legislativa.
Por que isso está acontecendo agora?
Alguns fatores contribuíram:
a) Sensibilidade pós-pandemia
A jurisprudência ficou mais cautelosa com decisões que possam gerar vulnerabilidade habitacional.
b) Reforço ao contraditório e à ampla defesa
A tendência atual é ampliar oportunidades de pagamento e mediação.
c) Saturação do Judiciário
A lentidão natural dos processos reforça a ideia de que o despejo liminar deve ser excepcional.
O que locadores e advogados podem fazer
Apesar do cenário, há estratégias eficazes:
✔ Incluir no contrato garantias robustas: Fiança, seguro-fiança e caução aumentam a probabilidade de liminar.
✔ Demonstrar risco concreto: Provar que o imóvel é essencial ao locador (ex.: uso próprio) aumenta a chance de urgência.
✔ Produzir prova pré-processual: Notificações extrajudiciais podem demonstrar má-fé e reforçar a necessidade de medida liminar.
✔ Buscar acordo extrajudicial: Muitas vezes, entregar ao inquilino alternativas de parcelamento evita longos processos.
O que mudou não foi a letra da Lei do Inquilinato, mas a postura interpretativa dos tribunais, que passou a:
- reforçar o direito de purgar a mora,
- exigir maior fundamentação para despejos liminares,
- valorizar a proteção habitacional,
- prolongar, na prática, o prazo para desocupação.
Essa convergência deu origem ao que muitos chamam de “brecha” um intervalo de cerca de três meses em que o locador encontra forte resistência judicial para obter desocupação imediata.
Na prática, o cenário atual exige planejamento contratual, boa documentação e estratégias processuais mais inteligentes para evitar prejuízos, sempre conciliando o direito do locador com a proteção legítima do inquilino.
- Lei nº 8.245/91 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm ↩︎
- Lei do Inquilinato prevê no art. 9º, III, https://www.jusbrasil.com.br/topicos/11733887/inciso-iii-do-artigo-9-da-lei-n-8245-de-18-de-outubro-de-1991 ↩︎
- Lei do Inquilinato art. 59, §1º, IX https://www.jusbrasil.com.br/topicos/11729034/inciso-ix-do-paragrafo-1-do-artigo-59-da-lei-n-8245-de-18-de-outubro-de-1991 ↩︎
- art. 62, II, da Lei nº 8.245/91 https://www.jusbrasil.com.br/topicos/11728853/inciso-ii-do-artigo-62-da-lei-n-8245-de-18-de-outubro-de-1991 ↩︎
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