Por Silvana de Oliveira – Perita Judicial, Grafotécnica, Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense.
A regularização imobiliária e o licenciamento de construções constituem instrumentos essenciais para a segurança jurídica, o ordenamento urbano e a efetivação do direito de propriedade. Com o avanço das tecnologias da informação, as provas digitais passaram a desempenhar papel relevante na comprovação da posse, da existência da edificação, do tempo de uso do imóvel e do cumprimento – ou não – das normas urbanísticas e ambientais. A regularização imobiliária, licenciamento de construção e o uso das provas digitais, com ênfase no marco temporal dessas evidências, destacando seus limites jurídicos, técnicos e probatórios. O estudo adota abordagem jurídico-dogmática e técnico-pericial, examinando legislação brasileira, princípios do direito urbanístico, cadeia de custódia digital e critérios de validade probatória.
A informalidade imobiliária é um fenômeno histórico no Brasil, resultado de processos de ocupação urbana desordenada, déficits habitacionais e entraves burocráticos no acesso à propriedade formal. Nesse contexto, a regularização imobiliária e o licenciamento de construções surgem como mecanismos de integração do imóvel ao ordenamento jurídico, permitindo seu uso regular, circulação econômica e proteção jurídica.
Paralelamente, a transformação digital impactou profundamente os meios de prova. Fotografias digitais, imagens de satélite, registros em plataformas como Google Earth e Google Street View, metadados, documentos eletrônicos e registros em sistemas públicos informatizados passaram a ser utilizados para demonstrar a existência de edificações, o tempo de ocupação e a evolução construtiva do imóvel. O desafio jurídico reside em definir a confiabilidade dessas provas e, sobretudo, seu marco temporal.
Regularização Imobiliária e Licenciamento de Construção
A regularização imobiliária compreende o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e registrais destinadas a integrar imóveis irregulares ao sistema formal. No plano normativo, destaca-se a Lei nº 13.465/2017, que instituiu a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), nas modalidades de interesse social (Reurb-S) e de interesse específico (Reurb-E).
O licenciamento de construção, por sua vez, é o procedimento administrativo que autoriza a edificação ou modificação de imóveis, garantindo a observância do plano diretor, do código de obras, das normas ambientais e de segurança. A ausência de licenciamento não apenas caracteriza irregularidade administrativa, mas pode gerar embargos, multas e dificuldades na regularização registral.
Sob a ótica jurídica, regularizar não significa apenas “obter documentos”, mas conferir previsibilidade e estabilidade ao exercício do direito de propriedade, reduzindo riscos de sanções, litígios e perdas patrimoniais.
O Marco Temporal das Provas Digitais
O marco temporal é elemento central na valoração das provas digitais. Não basta demonstrar que uma construção existe; é necessário comprovar quando ela passou a existir ou quando determinado uso se consolidou.
Validade Jurídica e Cadeia de Custódia Digital
A admissibilidade das provas digitais no ordenamento jurídico brasileiro encontra respaldo no Código de Processo Civil e no Código de Processo Penal, desde que respeitados os princípios do contraditório, da ampla defesa e da confiabilidade da prova.
A cadeia de custódia digital consiste no conjunto de procedimentos que asseguram que a prova não foi alterada desde sua coleta até sua apresentação em juízo ou na esfera administrativa. A ausência de documentação técnica adequada pode comprometer o valor probatório, especialmente quando se discute o marco temporal.
Impactos Práticos na Regularização e no Licenciamento
Na prática administrativa e judicial, as provas digitais têm sido utilizadas para demonstrar a anterioridade , sustentar pedidos de licenciamento corretivo, contestar autos de infração e embargos e fundamentar decisões sobre demolição ou manutenção de construções. Quando corretamente contextualizadas e tecnicamente validadas, essas provas contribuem para decisões mais justas e alinhadas à realidade fática, reduzindo conflitos e insegurança jurídica.
A regularização imobiliária e o licenciamento de construção, aliados ao uso responsável das provas digitais, representam importante avanço na consolidação da segurança jurídica no setor imobiliário. O marco temporal dessas provas é elemento decisivo, pois conecta tecnologia, direito e realidade urbana.
Contudo, a utilização acrítica de evidências digitais1 pode gerar distorções e injustiças. Assim, é imprescindível que sua análise observe critérios técnicos rigorosos, respaldo legal e adequada interpretação jurídica. Regularizar, nesse contexto, não é apenas formalizar, mas transformar o imóvel em patrimônio protegido, apto ao uso, à circulação econômica e à defesa jurídica.
Referências
- 📌 Legislação e Regularização Fundiária / Urbanística – Lei Federal de Regularização Fundiária (REURB) – texto oficial completo da lei 13.465/2017: 🔗 Lei nº 13.465/2017 – Regularização Fundiária Urbana e Rural – Brasil (texto integral no portal do Planalto) Lei nº 13.465/2017 – regularização fundiária (BRASIL) – Discussão prática sobre REURB e marcadores temporais – artigo acadêmico recente sobre regularização fundiária urbana e limites temporais: 🔗 A regularização fundiária urbana após a Lei nº 13.465/17 e o marco temporal (artigo científico) (Portal de Periódicos da Uniarp) 📌 Artigo jurídico sobre marco temporal na regularização fundiária urbana – abordagem prática de critérios da Lei 13.465/17: 🔗 Artigo – Marco temporal na regularização fundiária urbana – ANOREG/SP (Anoreg SP) – Provas Digitais – Conceito, Validade e Admissibilidade Jurídica – Definição e noções gerais de evidência digital – artigo da Wikipedia (contexto global): 🔗 Evidência digital (definição e critérios probatórios) (Wikipedia) ↩︎
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