Por Silvana de Oliveira.
Recentemente, uma pergunta tem surgido com frequência entre profissionais do mercado condominial: “É necessário o registro no Conselho Regional de Administração (CRA) para atuar como síndico profissional?” A resposta, como muitas no Brasil, parece não ser simples e levanta uma série de questões polêmicas sobre a obrigatoriedade desse registro.
Segundo o Parecer Técnico nº 01/2023 do Conselho Federal de Administração (CFA), há a previsão de obrigatoriedade de registro para síndicos profissionais. Isso, claro, levanta uma série de dúvidas entre os que atuam ou pretendem atuar na área, especialmente aqueles que não possuem formação específica em Administração.
A Exigência do Registro no CRA: Legalidade ou Excesso?
Conforme mencionado no parecer técnico, a profissão de síndico, quando exercida de forma profissional e remunerada, estaria enquadrada como uma atividade de “gestão”, o que, segundo o CFA, justificaria a necessidade de registro no CRA. Esse entendimento é reforçado pela Resolução Normativa CFA nº 649/2020, que lista as áreas que necessitam de registro, incluindo a administração condominial.
No entanto, críticos dessa obrigatoriedade questionam a real necessidade do vínculo com o CRA. Afinal, o trabalho de um síndico profissional envolve não apenas administração, mas também gestão de conflitos, mediação, aspectos jurídicos, e até questões técnicas relacionadas à manutenção predial. Nesse sentido, limitar o exercício da profissão apenas a quem tem o registro no CRA ou formação em Administração parece um tanto restritivo.
E se Eu Não Tiver Faculdade de Administração?
Uma das maiores dúvidas dos interessados é se a ausência de um diploma em Administração impede o registro como síndico profissional. A resposta parece ser sim: o CRA exige que o profissional tenha formação em áreas correlatas, o que inclui Administração, Ciências Contábeis, Economia, e outros campos listados pela resolução do CFA.
Para muitos, essa exigência cria um obstáculo para profissionais que adquiriram experiência prática no mercado condominial, mas não possuem formação acadêmica nas áreas exigidas. É justo que um síndico altamente competente, com anos de prática e conhecimento específico, seja excluído por falta de um diploma em Administração?
Outro ponto crucial na discussão é se o registro no CRA deve ser feito e como ele deve ser feito? Para quem é Síndicos pessoa jurídica, a legislação exige que a empresa tenha ao menos um responsável técnico registrado no CRA, seja ele sócio, funcionário ou prestador de serviço.
Aqui surge outra dúvida: será que a obrigatoriedade de registro no CRA realmente oferece algum benefício para o profissional Sindico PJ, ou é apenas mais uma camada de burocracia em um mercado já complexo?
Benefícios do Registro no CRA: Realidade ou Ilusão?
Os defensores do registro no CRA argumentam que a vinculação ao conselho profissional traria mais credibilidade ao síndico PJ, além de garantir uma atuação mais ética e dentro dos padrões administrativos. No entanto, será que esses benefícios justificam a obrigatoriedade? Ou seria apenas uma maneira de criar um mercado fechado, restringindo a entrada de novos profissionais e elevando os custos para quem já atua na área?
Além disso, muitos síndicos atuam como microempreendedores (ME), e o vínculo com o CRA pode representar mais uma despesa em um setor já repleto de regulamentações. Nesse sentido, a obrigação de pagar anuidade ao CRA e seguir suas diretrizes pode se tornar um fardo, principalmente para quem está começando.
Um Debate que Está Longe de Terminar
A questão sobre a obrigatoriedade de registro no CRA para síndicos profissionais (PJ) está longe de ser pacífica. Enquanto o CFA defende a necessidade de regulamentar a atividade como forma de garantir maior profissionalismo, muitos veem essa exigência como um exagero burocrático, que dificulta a vida dos profissionais do setor sem necessariamente oferecer contrapartidas relevantes.
O debate, portanto, segue aberto. Será que a regulamentação via CRA é realmente necessária para garantir uma gestão condominial de qualidade, ou estamos diante de mais uma barreira burocrática desnecessária em um país já conhecido por seu excesso de regulações? A resposta, ao que tudo indica, ainda vai gerar muitas discussões.
A questão de por que o Conselho Regional de Administração (CRA) exige o registro de síndicos profissionais com CNPJ, mas não aplica a mesma exigência aos síndicos moradores sem CNPJ, levanta uma discussão importante sobre coerência regulatória e burocracia. Embora ambos desempenhem as mesmas funções, a diferença no tratamento por parte do CRA parece estar relacionada à forma de atuação (profissional x Morador) e à relação jurídica entre o síndico e o condomínio.
Aqui estão algumas razões pelas quais o CRA pode diferenciar entre síndicos com CNPJ e síndicos moradores :
Natureza da Atividade: Morador vs. Remunerada
O CRA foca no registro de atividades profissionais que envolvem gestão e administração remunerada, diferenciando o síndico profissional do síndico morador. Na visão do CRA, o síndico morador exerce a função de forma voluntária ou não, no máximo, com uma isenção da taxa condominial, o que, teoricamente, não configura uma remuneração formal. No entanto, há uma discrepância clara nessa abordagem, pois muitos síndicos moradores, na prática, cobram uma remuneração e chegam até a pagar impostos sobre esses valores recebidos, o que contraria a ideia de atuação puramente voluntária.
Essa distinção entre síndicos voluntários e profissionais, porém, não reflete integralmente a realidade, já que muitos síndicos moradores exercem atividades administrativas de complexidade semelhante aos síndicos profissionais, mas sem a devida regulamentação. O CRA, focado em fiscalizar atividades administrativas formais, acaba deixando um vácuo nessa questão, gerando questionamentos sobre a igualdade de tratamento e a necessidade de maior regulamentação no mercado de síndicos, independentemente do status de morador ou profissional.
Relação Jurídica e Responsabilidades
As responsabilidades do síndico morador e do síndico profissional são as mesmas no que diz respeito às atribuições dentro do condomínio, como a gestão financeira, a resolução de conflitos e o cumprimento das leis condominiais.
O síndico profissional tem uma relação contratual formal com o condomínio, geralmente regida por um contrato de prestação de serviços. Isso significa que ele pode ser acionado judicialmente com base em termos contratuais, e sua atuação está vinculada a aspectos legais que envolvem empresas prestadoras de serviço. A justificativa do CRA para exigir o registro de síndicos profissionais, como uma forma de regular a atividade dessas empresas e garantir a qualidade e fiscalização da gestão oferecida, levanta uma grande polêmica quando comparada à responsabilidade do síndico morador.
Embora o CRA argumente que o registro visa assegurar que o síndico profissional esteja capacitado para desempenhar suas funções com eficiência, a discrepância surge no fato de que síndicos moradores, desempenham as mesmas atividades administrativas e gerenciais, não estão sujeitos às mesmas exigências de registro e fiscalização. Ambos têm as mesmas responsabilidade na gestão financeira, manutenção predial, contratação de serviços e cumprimento leis e de normas, mas apenas o síndico profissional precisa estar formalmente registrado no conselho e seguir regras mais rígidas.
Essa disparidade levanta questões sobre justiça e equidade na fiscalização. Afinal, o síndico morador, apesar de não ser considerado um profissional remunerado formalmente, muitas vezes recebe benefícios ou até pagamentos, e carrega a mesma carga de responsabilidades legais que o síndico profissional. Portanto, por que essa diferença de tratamento, se ambos, na prática, respondem por decisões que podem afetar significativamente o condomínio?
A polêmica reside exatamente nessa falta de coerência. Enquanto o CRA se preocupa em regulamentar o síndico profissional para garantir qualidade na gestão, os síndicos moradores ficam à margem dessa regulamentação, enfrentando os mesmos desafios e riscos. Isso gera debates sobre a necessidade de igualar as regras para todos os síndicos, independentemente de serem profissionais com CNPJ ou moradores voluntários, visando uma gestão condominial mais transparente e padronizada.
Outro argumento do CRA para a não exigência de registro para síndicos moradores é que eles não estão oferecendo um serviço no mercado de trabalho. O síndico morador não está, em tese, oferecendo seus serviços para diferentes condomínios como um prestador de serviços terceirizado, mas sim atuando dentro de sua própria comunidade, de forma muitas vezes temporária e sem vínculo com o setor profissional de administração.
Já o síndico profissional com CNPJ oferece serviços de forma sistemática, podendo gerenciar múltiplos condomínios e sendo, de fato, parte de um mercado de prestação de serviços de administração condominial. Isso é visto pelo CRA como uma atividade que precisa de regulação para garantir padrões éticos e administrativos.
Embora ambos os síndicos realizem as mesmas tarefas e tenham as mesmas responsabilidades, há uma falta de equidade na fiscalização quando se trata de síndicos profissionais e síndicos moradores. A diferença no tratamento pelo CRA no contexto da gestão condominial não justifica o tratamento desigual. Ambos deveriam ser avaliados e supervisionados de acordo com suas responsabilidades e o impacto de suas decisões, garantindo que sigam normas apropriadas e mantenham a qualidade da gestão. Se ambos desempenham funções IGUAIS, a regulamentação e a fiscalização também deveriam ser equivalentes. No entanto, ao final do dia, ambos os tipos de síndico estão desempenhando o mesmo trabalho e enfrentando os mesmos desafios.
Essa questão levanta o debate sobre se o registro realmente oferece um diferencial de qualidade para o serviço ou se é apenas mais um entrave burocrático que encarece a profissão, sem necessariamente trazer benefícios tangíveis ao condomínio ou ao síndico. A disparidade na regulamentação e fiscalização entre síndicos profissionais e síndicos moradores é uma questão relevante que merece discussão aprofundada. A diferença de tratamento, com o CRA exigindo registro apenas para os profissionais com CNPJ, levanta preocupações sobre a equidade na fiscalização. Se a responsabilidade e o impacto das decisões são os mesmos, é razoável questionar por que a regulamentação não reflete essa igualdade de funções.
No Brasil, a legislação que rege as responsabilidades dos síndicos, sejam eles profissionais (com CNPJ) ou moradores (voluntários), está principalmente no Código Civil Brasileiro, mais especificamente na Lei nº 10.406/2002, que trata das disposições sobre o condomínio edilício. Vamos explorar o que a lei diz sobre as responsabilidades de ambos os tipos de síndico.
1. Responsabilidades dos Síndicos
O Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002) estabelece, no Art. 1.348, as responsabilidades geral do síndico, sem fazer distinção entre síndicos profissionais e moradores:
- Gerenciar a administração do condomínio: O síndico é responsável por administrar as finanças, cumprir e fazer cumprir as decisões da assembleia, e manter o condomínio em boas condições.
- Executar as deliberações da assembleia: Deve seguir as decisões tomadas nas reuniões de condomínio.
- Prestar contas: O síndico deve prestar contas regularmente para os condôminos.
- Zelar pela segurança e conservação: Manter as áreas comuns e as estruturas do condomínio em bom estado.
- Representar o condomínio em juízo e fora dele: Atuando como representante legal da entidade.
O Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002) estabelece, no Art. 1.348, as responsabilidades gerais do síndico, sem fazer distinção entre síndicos profissionais e moradores. A responsabilidade civil e penal dos síndicos no Brasil é abordada principalmente através do Código Civil Brasileiro e do Código Penal Brasileiro. Vamos detalhar como essas responsabilidades são regulamentadas para os síndicos, sejam eles profissionais ou moradores.
1. Responsabilidade Civil
A responsabilidade civil refere-se à obrigação de reparar danos causados a terceiros ou ao próprio condomínio em razão de atos de má gestão, negligência, ou omissão.
Base Legal:
- Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002):
- Art. 1.348: Define as responsabilidades do síndico, incluindo a administração dos bens comuns e a prestação de contas. O síndico pode ser responsabilizado por danos decorrentes de má gestão ou não cumprimento das suas obrigações.
- Art. 1.348, § 1º: O síndico pode ser responsabilizado por prejuízos causados ao condomínio se não prestar contas adequadamente ou se houver má administração.
- Art. 1.348, § 2º: Estabelece que o síndico responde solidariamente com outros condôminos pelas despesas ordinárias e extraordinárias quando não houver prestação de contas adequada.
- Art. 1.349: Permite ao condomínio ajuizar ação de responsabilização contra o síndico por danos causados à administração.
Exemplos de Responsabilidade Civil:
- Má Gestão Financeira: Se o síndico administra mal os recursos do condomínio, resultando em prejuízos financeiros.
- Falta de Manutenção: Se a falta de manutenção das áreas comuns resultar em danos ou acidentes.
- Não Prestação de Contas: Se o síndico não apresentar relatórios financeiros ou prestar contas aos condôminos.
2. Responsabilidade Penal
A responsabilidade penal refere-se às infrações de ordem criminal que o síndico pode cometer, como fraude, desvio de recursos ou outros crimes relacionados à sua função.
Base Legal:
- Código Penal Brasileiro (Decreto-Lei nº 2.848/1940):
- Art. 171: Define o crime de estelionato, que pode ser aplicado se o síndico cometer fraude, como desviar recursos do condomínio com intenções fraudulentas.
- Art. 312: Define o crime de peculato, aplicável se o síndico, em razão de seu cargo, apropriar-se de dinheiro ou bens pertencentes ao condomínio.
- Art. 339: Trata da falsidade ideológica e documental, que pode ser relevante se o síndico apresentar documentos falsos ou manipulados.
Exemplos de Responsabilidade Penal:
- Desvio de Recursos: O síndico que se apropria indevidamente dos fundos do condomínio.
- Fraude na Prestação de Contas: Apresentação de informações financeiras falsas ou manipuladas.
- Violação de Normas Legais: Atos que violam explicitamente normas legais e regulamentares, como fraudes em contratos ou apropriação de bens.
A responsabilidade civil e penal dos síndicos é bem definida pelas leis brasileiras, com o Código Civil estabelecendo obrigações e possíveis responsabilidades por danos civis, e o Código Penal abrangendo infrações criminais que podem ocorrer no exercício da função.
- Responsabilidade Civil: Envolve a obrigação de reparar danos e cumprir deveres administrativos e financeiros.
- Responsabilidade Penal: Envolve punições para atos ilícitos, como fraude e peculato.
Ambos os tipos de responsabilidade asseguram que os síndicos, seja na atuação profissional ou morador, atuem de acordo com as normas legais e éticas estabelecidas, protegendo assim os interesses dos condôminos e a integridade do condomínio.
Compartilhe e comentem: Se você, como síndico, está enfrentando a mesma situação, é importante estar ciente dessa questão de desigualdade na fiscalização e regulamentação. Juntos, podemos buscar soluções para garantir que todos os síndicos sejam avaliados e supervisionados de forma justa, assegurando que a qualidade da gestão condominial seja mantida independentemente do tipo de síndico. Se você tiver insights ou experiências sobre esse tema, compartilhe com seus colegas para fortalecer a discussão e buscar um tratamento mais equitativo para todos na gestão condominial.
Vimos que você gostou e quer compartilhar. Sem problemas, desde que cite o link da pagina. Lei de Direitos Autorais, (Lei 9610 de 19/02/1998), sua reprodução total ou parcial é proibida nos termos da Lei
