Por Silvana de Oliveira.
A questão levantada sobre a possibilidade de os herdeiros cobrarem aluguel de alguém que ocupa uma casa construída em terreno de herança é bastante complexa e envolve aspectos jurídicos importantes que devem ser considerados. Essa situação, em que o cônjuge ou outro familiar construiu uma casa no terreno pertencente ao falecido, é mais comum do que se imagina e suscita dúvidas quanto aos direitos de uso do imóvel.
1. O Direito de Herança e o Uso de Bens em Comum
No direito brasileiro, quando uma pessoa falece, seus bens são transmitidos aos herdeiros legais, que podem ser o cônjuge sobrevivente, filhos, netos e, na falta destes, outros parentes. Esses bens compõem o que chamamos de espólio, que inclui tanto os direitos como as obrigações deixadas pelo falecido. Isso significa que todos os herdeiros passam a ser coproprietários de todos os bens, incluindo o terreno onde, no caso em questão, a pessoa construiu uma casa.
A construção de uma casa em um terreno que faz parte da herança pode gerar conflitos, pois a posse e o uso do imóvel, sem o consentimento dos outros herdeiros, podem ser interpretados como um uso exclusivo indevido de um bem comum. Esse uso exclusivo pode dar origem à cobrança de aluguel (aluguel proporcional ao valor do uso do bem), já que o usufruto desse imóvel deve ser repartido entre todos os herdeiros.
2. A Construção no Terreno de Terceiros e o Código Civil
Outro aspecto relevante é a questão da construção realizada no terreno alheio. O artigo 1.255 do Código Civil trata exatamente dessa situação, abordando a figura jurídica do direito de acessão. A acessão ocorre quando algo é incorporado a um bem, tornando-se parte dele. No caso da construção no terreno de herança, a casa construída passa a ser considerada parte do terreno, e este, por sua vez, é propriedade de todos os herdeiros.
O artigo 1.255 estabelece que, ao construir em terreno alheio, o proprietário do terreno (no caso, os herdeiros) pode optar por fazer o pagamento de uma indenização ao construtor pelo valor da obra ou, alternativamente, exigir a remoção da construção, desde que haja prejuízo ao proprietário.
Art. 1.255 do Código Civil:
“Aquele que, de boa-fé, edifica em terreno alheio terá direito de indenização pelo valor da construção, se o proprietário não preferir fazer sua própria a edificação, pagando o valor do terreno.”
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.
Isso significa que, juridicamente, o construtor da casa no terreno herdado tem o direito de ser indenizado pela construção, caso os herdeiros optem por manter o imóvel no terreno. No entanto, enquanto esse litígio não for resolvido, pode haver a cobrança de aluguel pelo uso exclusivo do imóvel, já que o terreno é de propriedade comum.
3. Possíveis Soluções
Para evitar conflitos, é recomendável que o ocupante do imóvel busque um acordo com os herdeiros, que pode ser feito de diversas formas:
- Comodato: É possível formalizar um contrato de comodato (empréstimo gratuito), permitindo que o ocupante utilize o imóvel sem o pagamento de aluguel, com o consentimento de todos os herdeiros.
- Compra da parte dos herdeiros: O ocupante pode negociar a compra da parte dos herdeiros no terreno, de modo a se tornar o proprietário total do imóvel e eliminar qualquer possibilidade de cobrança de aluguel.
- Ação de Usucapião: Em certos casos, o ocupante pode ingressar com uma ação de usucapião para adquirir a propriedade do imóvel, caso preencha os requisitos legais, como o tempo de posse pacífica e ininterrupta.
Os herdeiros do falecido sogro podem, sim, cobrar aluguel pelo uso exclusivo de um bem que pertence ao espólio, enquanto não houver acordo sobre a partilha dos bens. A situação se agrava ainda mais quando a construção é feita sem o consentimento dos outros herdeiros, o que pode gerar discussões sobre o direito de acessão previsto no artigo 1.255 do Código Civil. Diante de um conflito como esse, o ideal é buscar a resolução amigável com os demais herdeiros ou, em última instância, recorrer ao Judiciário para garantir seus direitos.
Em resumo, a resposta à pergunta é afirmativa: os herdeiros podem cobrar aluguel pela utilização exclusiva de um imóvel em comum, mas também existem caminhos legais para resolver essa situação de maneira justa e eficiente.
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