A RESOLUÇÃO NORMATIVA CFA Nº 654/2024: UM PASSO À FRENTE OU UMA AMEAÇA À AUTONOMIA DOS CONDOMÍNIOS?
A publicação da Resolução Normativa CFA nº 654, de 12 de novembro de 2024, pelo Conselho Federal de Administração (CFA), promete acirrar debates no setor condominial e entre os profissionais que atuam como síndicos externos. A norma estabelece a obrigatoriedade de registro no Conselho Regional de Administração (CRA) para síndicos profissionais e empresas de sindicatura, além de vincular a prática à ciência da Administração. Mas será que a resolução equilibra a balança entre regulamentação e proteção ao consumidor, ou atravessa a fronteira da intervenção excessiva?
O Argumento pela Profissionalização
O CFA defende que o registro obrigatório assegura a qualificação dos síndicos profissionais, promovendo transparência e segurança nos serviços prestados aos condomínios. A associação dessa atividade à ciência da Administração não é arbitrária: administrar um condomínio é gerenciar recursos financeiros, humanos, contratuais e patrimoniais, atribuições que, segundo o CFA, estão diretamente ligadas à profissão do administrador.
Na teoria, a norma busca estabelecer um padrão de qualidade e responsabilidade. Exige que os profissionais de sindicatura estejam alinhados com o Código de Ética dos Profissionais de Administração (CEPA) e outros regulamentos do CFA, o que pode elevar o nível dos serviços prestados no mercado condominial.
Os Pilares da Controvérsia
Apesar da justificativa apresentada, a resolução é um terreno fértil para polêmicas:
- Autonomia dos Condomínios:
A legislação brasileira já atribui à assembleia condominial o poder de decisão sobre quem administra o condomínio (Código Civil, art. 1.347). Muitos questionam se o CFA estaria usurpando essa prerrogativa ao obrigar a contratação de síndicos registrados, limitando a autonomia dos condôminos em escolher profissionais de confiança, ainda que sem registro no CRA. - Impacto Financeiro:
A exigência de registro, pagamento de anuidades e possíveis custos adicionais podem encarecer o serviço de sindicatura. Empresas de sindicatura e síndicos independentes podem repassar esses custos aos condomínios, prejudicando especialmente os pequenos empreendimentos que já enfrentam dificuldades financeiras. - A Exclusividade da Ciência da Administração:
Muitos síndicos profissionais não possuem formação em Administração, mas contam com expertise em áreas como direito, engenharia ou gestão imobiliária. Ao vincular o registro no CRA à legalidade do exercício, a resolução exclui esses profissionais do mercado ou os obriga a se submeterem ao conselho, mesmo que não se identifiquem como administradores. - Judicialização do Tema:
Há grandes chances de a norma ser questionada judicialmente. Advogados especializados em Direito Condominial argumentam que o CFA não tem competência legal para regulamentar diretamente o exercício do síndico, função que o Código Civil não restringe a uma categoria profissional.
O Dilema da Flexibilidade Versus Controle
A Resolução Normativa CFA nº 654 é um reflexo da crescente demanda por profissionalização no setor condominial, mas também representa um risco de centralização de poder. Ao tentar organizar o mercado, a norma pode sufocar a pluralidade de perfis que enriquecem a prática de sindicatura, prejudicando a concorrência e a escolha livre por parte dos condomínios.
Por outro lado, é inegável que o setor carece de padronização. Casos de má gestão e desvios financeiros reforçam a necessidade de regulamentação mais rigorosa. Mas será que o CRA é o órgão adequado para assumir essa responsabilidade?
Um Chamado ao Diálogo
A regulamentação de atividades complexas como a sindicatura profissional exige diálogo entre os envolvidos: conselhos profissionais, síndicos, empresas de sindicatura, advogados e, principalmente, os condôminos. Uma imposição unilateral pode levar a efeitos adversos, como a elitização dos serviços e a exclusão de profissionais competentes, mas sem registro.
A resolução, publicada sob a justificativa de proteger os interesses da sociedade, precisa ser amplamente debatida e ajustada para que, de fato, represente um avanço e não uma interferência desnecessária.
A Resolução Normativa CFA nº 654/2024 traz um ponto crucial em relação ao síndico orgânico, que é aquele escolhido pela assembleia de condôminos para administrar o condomínio, mas que, ao contrário do síndico profissional, não possui um vínculo com empresas ou registro no Conselho Regional de Administração (CRA).
O Síndico Orgânico e a Exceção à Regra
A resolução estabelece que o síndico orgânico (proprietário ou morador) está dispensado do registro profissional no CRA, o que significa que ele não precisa se submeter às mesmas exigências que o síndico profissional ou as empresas de sindicatura. Essa distinção foi feita para garantir que a escolha dos condôminos — que podem optar por um morador ou proprietário para administrar o condomínio — não seja prejudicada por uma exigência de qualificação formal.
Contudo, isso levanta algumas questões e provoca debates:
- Desigualdade de Tratamento: O fato de o síndico orgânico estar isento do registro no CRA pode gerar uma diferenciação na forma como os síndicos são tratados, especialmente se considerarmos que o síndico orgânico também exerce uma função administrativa. Isso pode ser visto por alguns como uma contradição, já que o síndico orgânico, muitas vezes, assume a responsabilidade pela gestão do condomínio e deve lidar com questões financeiras, contratuais e operacionais, funções que, de certa forma, também exigem expertise.
- Proteção do Interesse Coletivo: Por outro lado, a isenção de registro para síndicos orgânicos visa proteger a autonomia dos condôminos. O Código Civil, no artigo 1.347, permite a escolha de síndicos com base em confiança e conveniência, e a imposição de registros e qualificações formais poderia restringir essa liberdade. Assim, a decisão de manter o síndico orgânico fora do escopo do CRA preserva a flexibilidade dos condomínios de escolherem quem acreditam ser o melhor para gerenciar sua administração.
- Desafio na Capacitação: Embora o síndico orgânico não precise de registro no CRA, a exigência de qualificação do síndico — que é cada vez mais discutida no mercado — pode se tornar um ponto de fricção. Apesar de não ser obrigatório o registro, a própria evolução da gestão condominial e a pressão por maior profissionalização pode fazer com que os síndicos orgânicos se sintam obrigados a buscar capacitação, se não por uma imposição legal, pelo menos por uma necessidade de estar alinhado com boas práticas de gestão.
- Possível Impacto na Contratação de Síndicos Profissionais: A dispensa de registro para síndicos orgânicos pode gerar um ambiente de competitividade desigual no mercado condominial, com síndicos profissionais obrigados a registrar-se no CRA e enfrentar custos adicionais, enquanto os síndicos orgânicos podem exercer suas funções sem custos e sem as exigências de qualificação profissional. Isso pode influenciar a escolha dos condôminos em manter ou contratar síndicos profissionais.
O Futuro do Síndico Orgânico
A Resolução CFA nº 654 pode ser vista como uma tentativa de profissionalizar e regulamentar a atuação dos síndicos externos, mas ao isentar os síndicos orgânicos dessa obrigatoriedade, cria uma dualidade no mercado. Essa diferença de tratamento pode gerar tensões, principalmente se a sociedade perceber que, apesar de as funções administrativas serem as mesmas, o síndico orgânico não é sujeito à mesma regulamentação.
Será interessante observar como o mercado condominial irá se adaptar a essa norma, especialmente considerando a crescente pressão por maior profissionalização e a evolução das expectativas dos condôminos quanto à gestão eficiente e transparente.
A pergunta que fica é: quem ganha com a Resolução Normativa CFA nº 654? E, mais importante, quem perde?
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A jurisdição do CRA alcança apenas o âmbito profissional com descrição de cargo e recebimento de pró-labore no caso de empresário individual. Mas, no caso de Síndico condômino, nem sempre há enquadramento profissional. Pode se resumir apenas a uma atribuição com base na convenção do condomínio e sem necessariamente um recebimento de salário ou provento. Em muitos casos há apenas a isenção da taxa de condomínio. Por isso ocorre a diferenciação entre “síndico-empresário-individual” e o “síndico-condômino”. A lei não difere, mas a jurisdição da autarquia CRA não alcança o “Síndico-condômino”.
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