STJ Admite Penhora de Direito Aquisitivo de Imóvel do Minha Casa, Minha Vida
Em recente decisão, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou um entendimento importante acerca da penhorabilidade de direitos aquisitivos de imóveis do Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). A Corte decidiu que é possível a penhora dos direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do programa, com o objetivo de garantir o pagamento de débitos condominiais.
A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, destacou que é pacífico na jurisprudência do STJ que os direitos aquisitivos, que são decorrentes de contratos de alienação fiduciária, podem ser penhorados para a satisfação de dívidas. Isso porque, enquanto o devedor estiver na posse do imóvel, ele é o responsável pelo pagamento das despesas condominiais.
Direito de Propriedade e Direitos Aquisitivos
No entanto, a decisão da ministra foi clara ao distinguir entre o direito de propriedade e os direitos aquisitivos. A penhora não pode recair sobre o direito de propriedade do imóvel, uma vez que este pertence ao credor fiduciário, mas sim sobre os direitos aquisitivos do devedor, que são aqueles resultantes da alienação fiduciária em garantia. Isso implica que, enquanto o imóvel ainda não for integralmente quitado, a penhora incide sobre os direitos do devedor sobre o bem, e não sobre a propriedade plena, que continua pertencente ao credor fiduciário.
A ministra Nancy Andrighi explicou que, conforme a Lei 11.977/2009, que regula o Programa Minha Casa, Minha Vida, os imóveis adquiridos por meio deste programa são considerados “inalienáveis enquanto não ocorrer a quitação”. No entanto, essa inalienabilidade se refere ao bem em si, e não aos direitos aquisitivos que são derivativos da alienação fiduciária, que podem ser penhorados para garantir o cumprimento de dívidas, como as condominiais.
Natureza Jurídica do Débito Condominial
A decisão também levou em consideração a natureza jurídica do débito condominial, que é considerada uma obrigação propter rem, ou seja, uma dívida vinculada diretamente ao imóvel. Isso significa que, embora o imóvel esteja vinculado ao programa Minha Casa, Minha Vida e, em teoria, seja “inalienável”, o débito relativo às despesas condominiais tem uma relação intrínseca com o imóvel, o que permite a penhora dos direitos aquisitivos para garantir o pagamento dessas obrigações.
De acordo com a relatora, o Código de Processo Civil (CPC) de 2015, especificamente o inciso I do artigo 833, que trata da impenhorabilidade de bens inalienáveis, não impede a penhora dos direitos aquisitivos. A impenhorabilidade, como previsto na legislação, refere-se ao bem em si, mas não se aplica aos direitos adquiridos pelo devedor durante a vigência do contrato de alienação fiduciária.
Precedente e Consistência Jurisprudencial
Vale ressaltar que esta não é a primeira vez que o STJ se posiciona de forma semelhante. Em 2023, a 3ª Turma já havia decidido um caso análogo, envolvendo dívida de condomínio e direitos aquisitivos de imóvel do Programa Minha Casa, Minha Vida (REsp 2.086.846), firmando um precedente que foi reafirmado neste julgamento. Esse precedente demonstra a consistência da jurisprudência do STJ em permitir a penhora dos direitos aquisitivos em casos de inadimplemento de obrigações relacionadas ao imóvel.
Implicações da Decisão
A decisão do STJ tem grande importância para a regulamentação das penhoras de bens no contexto de contratos de alienação fiduciária e do Programa Minha Casa, Minha Vida. Ela reforça a ideia de que, embora o imóvel em questão seja considerado inalienável enquanto não quitado, os direitos aquisitivos do devedor não gozam da mesma proteção, podendo ser penhorados para garantir o pagamento de dívidas vinculadas ao imóvel, como as despesas condominiais.
Para os administradores de condomínios, essa decisão traz um importante esclarecimento sobre a possibilidade de cobrar judicialmente os débitos condominiais de proprietários que adquiriram imóveis por meio do programa, mesmo que o bem ainda não tenha sido quitado em sua totalidade. Ao mesmo tempo, o entendimento contribui para a efetividade das execuções de dívidas e a preservação da segurança jurídica nas relações de posse e propriedade, garantindo a satisfação das obrigações dos devedores.
Em resumo, a penhora de direitos aquisitivos de imóveis do Minha Casa, Minha Vida, conforme estabelecido pela 3ª Turma do STJ, é um reflexo da crescente flexibilização e adaptação do sistema jurídico à realidade dos contratos de alienação fiduciária e da necessidade de garantir o cumprimento das obrigações condominiais, mesmo em situações que envolvem bens de difícil alienação.
DEVE, TEM QUE PAGAR
STJ admite penhora de direito aquisitivo de imóvel do Minha Casa, Minha Vida
- por Tiago Angelo
São penhoráveis os direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida para pagamento de débito condominial. O entendimento é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça.
Venceu, por unanimidade, o voto da ministra Nancy Andrighi, relatora do caso. Segundo ela, é pacífico na corte o entendimento de que é possível a penhora de direitos aquisitivos, de titularidade da parte executada, derivados de contrato de alienação fiduciária em garantia.
Nesses casos, afirma a ministra, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor, enquanto estiver na posse direta do imóvel.
“Nesse contexto, como ainda não se adquiriu a propriedade plena do imóvel, eventual penhora não poderá recair sobre o direito de propriedade – que pertence ao credor fiduciário –, mas sim sobre os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária em garantia”, afirmou.
Mesma coisa
No entanto, ressaltou, o ponto central da discussão é se o mesmo vale para imóveis vinculados ao programa Minha Casa, Minha Vida, que são, nos termos da Lei 11.977/2009, “inalienáveis enquanto não ocorrer a quitação”.
Para ela, não deve haver distinção, já que o caso não envolve penhora do bem, mas dos direitos aquisitivos derivados da alienação.
“Em outras palavras, o inciso I, do artigo 833 do CPC/2015, ao estabelecer a impenhorabilidade dos bens inalienáveis, nada diz acerca dos respectivos direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária, que não se confundem com o próprio direito de propriedade”, afirmou.
O mesmo dispositivo do CPC, prosseguiu, preceitua que a impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem, inclusive quanto às que foram contraídas para sua aquisição.
“O débito condominial, como cediço, possui natureza jurídica de obrigação propter rem, representando, portanto, dívida relativa ao próprio bem”, afirmou a relatora.
Julgamentos desse tipo não são inéditos. Em 2023, por exemplo, a 3ª Turma já havia decidido de forma idêntica em caso envolvendo dívida de condomínio e direitos aquisitivos de imóvel do Minha Casa, Minha Vida (REsp 2.086.846).
Clique aqui para ler o voto da relatora
REsp 2.172.631
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