Por Silvana de Oliveira – Perita Judicial, Grafotécnica, Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense
Em ambientes de compra e venda de imóveis, a confiança entre as partes parece pressuposto natural — mas, infelizmente, nem sempre é realidade. Um dos riscos mais graves que pode aparecer durante o negócio é a fraude documental, especialmente quando o comprador apresenta documentos falsificados ou falsos vínculos empregatícios para tentar obter financiamento.
Este tema me chamou atenção no grupo Direito Imobiliário, administrado pelo Dr. Douglas Vilar, justamente por impactar de forma significativa o risco do negócio e a segurança jurídica nas transações. A seguir, exploramos os principais aspectos práticos e jurídicos para que corretores, advogados, incorporadoras e vendedores possam atuar com maior cautela e segurança.
Em uma negociação imobiliária, a confiança e a boa-fé são pilares essenciais. Contudo, nem sempre as partes agem com transparência. Situações em que o comprador apresenta documentos falsos — como olerites e carteiras de trabalho adulteradas — são mais comuns do que se imagina, especialmente quando há financiamento bancário envolvido.
Um cliente apresentou proposta de compra, entregou sinal de negócio (arras) e seguiu com a análise de crédito junto ao banco. Porém, no decorrer da análise, o gerente constatou inconsistências nos vínculos empregatícios e na contribuição do FGTS. Verificou-se que uma das carteiras de trabalho digitais havia sido baixada meses antes e a outra empresa informada sequer tinha registro do vínculo.
Diante disso, o financiamento foi negado pelo banco, frustrando a concretização da venda.
Negócios imobiliários dependem não apenas da vontade das partes, mas da veracidade das informações prestadas. Quando surge suspeita de fraude documental, o negócio fica viciado, e a parte lesada pode — e deve — exercer seus direitos com firmeza.
E agora? Devolver o sinal ou reter as arras?
Quando o comprador age de má-fé — especialmente falsificando documentos — há violação direta do princípio da boa-fé objetiva (art. 4221 do Código Civil). Nessas situações, o vendedor não é obrigado a devolver o sinal. Ao contrário: o artigo 4182 do Código Civil prevê que, se quem deu as arras (o comprador) for o responsável pela desistência ou pelo descumprimento do contrato, perde o valor entregue.
🕵️♀️ A importância da perícia forense documental e grafotécnica
É aqui que entra o papel fundamental da Perícia Forense Documental e Grafotécnica, que atua na verificação técnica da autenticidade de assinaturas, olerites, contratos, declarações de renda e carteiras de trabalho digitais. Com o laudo pericial forense, o vendedor e o advogado ganham prova técnica robusta para sustentar:
- e a responsabilização civil e criminal do comprador pela fraude.
- a legitimidade da retenção das arras;
- a inexistência de culpa do vendedor pelo insucesso do negócio;
Comissão do corretor e honorários
Muitas vezes, o corretor ou o advogado que intermediou o negócio ficam na dúvida: “trabalhei de graça?” A resposta é não. Se o negócio foi frustrado por culpa exclusiva do comprador, o corretor tem direito à sua comissão, conforme o art. 7253 do Código Civil, pois houve a efetiva aproximação entre as partes e início do negócio jurídico. Uma forma segura de formalizar isso é incluir Cláusula de Retenção das Arras e Quitação da Comissão
Modelo de cláusula protetiva (exemplar)
Em caso de recusa do financiamento bancário em razão de documentos falsos, adulterados ou inconsistentes apresentados pelo COMPRADOR, fica o VENDEDOR autorizado a reter integralmente o valor das arras como forma de indenização pelos prejuízos. As partes conferem plena quitação à comissão de corretagem e honorários advocatícios, a ser paga com os recursos das arras retidas, reconhecendo que tal medida visa compensar os serviços prestados e os riscos da descontinuidade do negócio.
Assim, preserva-se o direito à comissão e ainda se garante que o valor das arras sirva para custear eventual ação judicial contra o comprador fraudador.
Da NULIDADE do Negócio Jurídico
Art. 166: O negócio jurídico é nulo (ou seja, não produz efeitos) quando:
I – for realizado por pessoa absolutamente incapaz;
II – tiver objeto ilícito, impossível ou indeterminado;
III – o motivo determinante comum às partes for ilícito;
IV – não seguir a forma exigida pela lei;
V – deixar de cumprir uma solenidade essencial prevista em lei;
VI – tiver como objetivo fraudar norma imperativa;
VII – ou quando a lei expressamente declarar sua nulidade ou proibir sua prática, ainda que não preveja sanção específica.
Art. 167: É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o negócio dissimulado, se este for válido quanto à forma e ao conteúdo.
§ 1º Há simulação quando:
I – o negócio aparenta transferir direitos a pessoas diferentes das que realmente os recebem;
II – contém declarações, confissões, condições ou cláusulas falsas;
III – os instrumentos particulares forem antedatados ou pós-datados para criar aparência enganosa.
§ 2º Os direitos de terceiros de boa-fé são preservados, mesmo diante da simulação.
Art. 168: As nulidades previstas podem ser alegadas por qualquer interessado ou pelo Ministério Público, quando tiver legitimidade para atuar no caso.
Parágrafo único: O juiz deve reconhecer de ofício a nulidade, sempre que verificar sua existência, não podendo suprir o vício, ainda que haja pedido das partes.
Art. 169: O negócio jurídico nulo não pode ser confirmado e não se torna válido com o tempo, ou seja, não convalesce por decurso temporal.
Art. 170: Se o negócio jurídico for nulo, mas reunir os elementos de outro negócio válido, este subsistirá, desde que se possa concluir que as partes o teriam desejado caso soubessem da nulidade.
Art. 171: Além dos casos de nulidade, o negócio jurídico pode ser anulável, quando:
I – o agente for relativamente incapaz;
II – houver vício de vontade, como erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.
Art. 172: O negócio anulável pode ser confirmado pelas partes, desde que não prejudique direito de terceiros.
Art. 173: A confirmação deve conter o conteúdo essencial do negócio e a manifestação expressa da vontade de mantê-lo.
Art. 174: A confirmação expressa não é necessária quando o negócio já tiver sido cumprido em parte, e o devedor tinha conhecimento do vício que o afetava.
Art. 175: A confirmação expressa ou a execução voluntária de um negócio anulável (conforme os arts. 172 a 174) extingue todas as ações ou defesas que o devedor poderia alegar contra o negócio.
Art. 176: Se a anulabilidade decorre da falta de autorização de terceiro, o ato torna-se válido se essa autorização for concedida posteriormente.
Art. 177: A anulabilidade só produz efeito após decisão judicial. O juiz não pode reconhecê-la de ofício. Somente os interessados podem alegá-la, e seus efeitos valem apenas para quem a invoca, salvo nos casos de solidariedade ou indivisibilidade.
🚨 Falsificação é crime
Vale lembrar que falsificar documentos trabalhistas ou financeiros para obter crédito é crime previsto no artigo 2984 do Código Penal, com pena de reclusão de 1 a 5 anos e multa. O vendedor ou o corretor podem — e devem — registrar boletim de ocorrência e encaminhar cópias ao banco para documentar a tentativa de fraude.
A negociação imobiliária exige prudência e formalização. Quando há má-fé ou falsificação documental, o negócio é contaminado por vício insanável — e o vendedor não é obrigado a arcar com o prejuízo. Retendo-se as arras e formalizando a quitação da comissão e honorários, protege-se o trabalho de quem atuou corretamente e direciona-se a responsabilidade para quem realmente agiu de forma fraudulenta.
- art. 422 do Código Civil https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10704748/artigo-422-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002 ↩︎
- artigo 418 do Código Civil https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10704889/artigo-418-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002 ↩︎
- art. 725 do Código Civil https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10689305/artigo-725-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002 ↩︎
- artigo 298 do Código Penal https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10600081/artigo-298-do-decreto-lei-n-2848-de-07-de-dezembro-de-1940 ↩︎
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