Por Silvana de Oliveira – Perita Judicial, Grafotécnica, Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense.
O presente artigo analisa a recente evolução jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no tocante ao distrato imobiliário, destacando seus reflexos na aplicação do Código de Defesa do Consumidor, na limitação da cláusula penal, na exigência de devolução imediata dos valores pagos e na releitura da Lei nº 13.786/2018. Sustenta-se que tais decisões representam verdadeira mudança de paradigma, com impactos diretos na alocação de riscos contratuais, no fluxo financeiro das incorporadoras e na estratégia jurídica adotada pelas partes envolvidas nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis.
O distrato imobiliário sempre ocupou posição sensível no direito contratual brasileiro, especialmente em razão do conflito estrutural entre a proteção do consumidor adquirente e a necessidade de estabilidade econômica dos empreendimentos imobiliários. Durante anos, prevaleceu uma prática contratual marcada por cláusulas de retenção amplas, devoluções postergadas e transferência significativa de riscos ao comprador.
Todavia, a atuação recente do Superior Tribunal de Justiça tem promovido uma releitura sistemática desse cenário, reposicionando o distrato imobiliário dentro de uma lógica de equilíbrio contratual, controle de abusividade e efetividade dos princípios consumeristas. O fenômeno não se limita à fixação de percentuais, mas atinge a própria estrutura jurídica dos contratos imobiliários.
A aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos imobiliários
A jurisprudência do STJ reafirma, de forma consistente, a incidência do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis firmados entre incorporadoras e adquirentes finais, nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990.
Mesmo em contratos rotulados como “investimento imobiliário”, o Tribunal tem privilegiado a análise da realidade fática da relação jurídica, reconhecendo a vulnerabilidade do adquirente não apenas sob o aspecto econômico, mas também técnico e informacional. Tal entendimento reforça o princípio da vulnerabilidade do consumidor como eixo interpretativo, afastando construções contratuais meramente formais.
A cláusula penal e os limites da retenção de valores
A cláusula penal nos contratos de distrato imobiliário passou a ser submetida a controle judicial mais rigoroso, com fundamento simultâneo no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor.
O art. 413 do Código Civil autoriza expressamente a redução equitativa da cláusula penal quando esta se mostrar manifestamente excessiva ou quando a obrigação tiver sido parcialmente cumprida. Em paralelo, o art. 51, inciso IV, do CDC declara nulas as cláusulas que estabeleçam vantagem exagerada ao fornecedor, enquanto o art. 53 veda a perda integral das parcelas pagas pelo consumidor.
Nesse contexto, o STJ tem reiterado que a previsão contratual de retenção não é absoluta, devendo observar os critérios da razoabilidade, proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa. A cláusula penal deixa de ser instrumento automático de compensação financeira para se tornar objeto de controle jurisdicional.
A Súmula 543 do STJ e a devolução imediata das parcelas
A Súmula 543 do STJ consolidou entendimento de grande relevância prática ao estabelecer que, nos contratos submetidos ao CDC, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata, integralmente ou de maneira parcial, conforme a responsabilidade pelo desfazimento contratual.
Esse enunciado afastou definitivamente a prática de condicionar a devolução ao término da obra ou à revenda da unidade, reforçando a ideia de que o risco empresarial não pode ser transferido ao consumidor. A devolução imediata assume, assim, natureza jurídica de consequência direta da resolução contratual, e não de liberalidade do fornecedor.
A Lei nº 13.786/2018 e sua interpretação sistemática
A promulgação da Lei do Distrato Imobiliário buscou conferir maior segurança jurídica ao setor, ao prever percentuais objetivos de retenção e prazos para restituição dos valores pagos. Contudo, a jurisprudência do STJ tem deixado claro que tais dispositivos não afastam a incidência do CDC nem o controle de abusividade.
A lei deve ser interpretada de forma sistemática e harmônica com os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da função social do contrato. Dessa forma, os percentuais previstos na Lei nº 13.786/2018 não operam como autorização irrestrita para retenções automáticas, permanecendo sujeitos à análise do caso concreto.
A mudança de entendimento do STJ impacta diretamente a estrutura financeira dos empreendimentos imobiliários, exigindo das incorporadoras maior rigor na gestão de riscos, no planejamento de fluxo de caixa e na elaboração contratual.
Para os adquirentes, a nova orientação amplia a previsibilidade jurídica e fortalece a posição negocial, reduzindo práticas historicamente desequilibradas. Do ponto de vista sistêmico, observa-se uma transição do modelo contratual centrado na autonomia privada para um modelo pautado pela efetividade dos direitos fundamentais do consumidor.
As recentes decisões do Superior Tribunal de Justiça1 não representam mero endurecimento jurisprudencial, mas sim uma mudança de paradigma na compreensão do distrato imobiliário. A reafirmação da incidência do CDC, a limitação da cláusula penal, a exigência de devolução imediata e a interpretação restritiva da Lei do Distrato revelam uma opção clara pela centralidade do equilíbrio contratual.
Nesse novo cenário, contratos genéricos e modelos financeiros baseados em retenções amplas tornam-se juridicamente frágeis. A compreensão adequada dessa evolução jurisprudencial é essencial para a atuação preventiva e estratégica de advogados, incorporadoras e operadores do direito imobiliário.
- Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018 — Lei do Distrato Imobiliário Texto oficial publicado no site da Presidência da República (Planalto): Lei nº 13.786/2018 — Distrato Imobiliário (Planalto) Também disponível no Portal da Câmara dos Deputados: Lei nº 13.786/2018 — Legislação Informatizada (Câmara) Essa lei altera a Lei nº 4.591/1964 e a Lei nº 6.766/1979, inserindo dispositivos que disciplinam a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente em incorporações imobiliárias e loteamentos. (Planalto)
Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 — Código de Defesa do Consumidor (CDC) Código de Defesa do Consumidor — CDC (Planalto) Código de Defesa do Consumidor — Lei nº 8.078/1990 (Câmara) Este é o texto consolidado do CDC, usado para controlar abusividades e interpretar cláusulas contratuais no contexto de relações de consumo. (Planalto)
Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 — Código Civil Brasileiro Código Civil — Lei nº 10.406/2002 (Câmara) O Código Civil contém dispositivos como o art. 413 (redução equitativa da penalidade), que são aplicados subsidiariamente em contratos em geral, inclusive no distrato imobiliário. (JusBrasil) Artigo 413 do Código Civil (penalidade e redução judicial): Art. 413 — Código Civil (JusBrasil) ↩︎
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