Por Silvana de Oliveira – Perita Judicial, Grafotécnica, Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense
Este artigo tem por objetivo analisar o processo de aquisição de imóveis no Brasil por estrangeiros, sob a perspectiva jurídica, documental e da proteção de dados pessoais. A partir da legislação vigente, examina-se a possibilidade legal da compra, os documentos exigidos, os procedimentos notariais e registrais, bem como a aplicabilidade da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) no tratamento das informações pessoais do adquirente estrangeiro. O mercado imobiliário brasileiro desperta crescente interesse por parte de estrangeiros, seja para fins residenciais, comerciais ou de investimento. Diante desse cenário, é essencial compreender as exigências legais para a aquisição de bens imóveis por não residentes no Brasil, bem como os aspectos relacionados à segurança jurídica e à proteção de dados pessoais, em consonância com o ordenamento jurídico nacional.
Fundamentação Legal e Possibilidade de Aquisição
De acordo com a legislação brasileira, não há impedimento para que estrangeiros, residentes ou não residentes, adquiram imóveis urbanos no Brasil, conforme estabelece o artigo 1.245 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), desde que observadas as restrições específicas aplicáveis a áreas de fronteira, terrenos rurais e zonas de segurança nacional (Lei nº 5.709/1971 e Decreto nº 74.965/1974).
A Constituição Federal de 1988, em seu artigo 5º, caput e inciso XXII, assegura o direito de propriedade a todos, sem distinção de nacionalidade. No entanto, a legislação infraconstitucional disciplina as formalidades necessárias à aquisição por estrangeiros.
Documentação e Procedimentos
A aquisição de bens imóveis por estrangeiros no Brasil exige a observância de requisitos específicos de natureza documental e procedimental, conforme previsto no ordenamento jurídico nacional. Os procedimentos variam de acordo com a qualificação do adquirente — se pessoa física ou pessoa jurídica — e seguem normas estabelecidas pelo Código Civil, pela Receita Federal do Brasil, pelos serviços notariais e de registro público, bem como pela Convenção da Apostila da Haia, da qual o Brasil é signatário.
Pessoa Física Estrangeira
O estrangeiro, residente ou não no território brasileiro, pode adquirir imóvel desde que esteja regularmente inscrito no Cadastro de Pessoa Física (CPF), nos termos da Instrução Normativa RFB nº 1.548/2015¹. A obtenção do CPF é imprescindível para que o indivíduo possa figurar em contratos e atos notariais.
Documentos exigidos:
- Passaporte válido
- Cadastro de Pessoa Física (CPF) emitido pela Receita Federal
- Comprovante de endereço no exterior (ou no Brasil, se aplicável)
- Tradução juramentada de documentos em língua estrangeira, conforme o art. 224 do Código de Processo Civil²
Atenção à Apostila de Haia: Documentos públicos estrangeiros, como certidões ou atos societários, devem estar apostilados de acordo com a Convenção da Apostila da Haia de 1961³, para que tenham validade no Brasil. A apostila substitui a legalização consular e deve ser feita no país de origem do documento.
Pessoa Jurídica Estrangeira
Empresas estrangeiras que desejam adquirir imóveis no Brasil devem se registrar previamente perante a Receita Federal para obtenção do Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), além de indicar um representante legal com domicílio no Brasil e CPF válido.
Documentos exigidos:
- Ato constitutivo da empresa estrangeira (devidamente traduzido, apostilado pela Convenção da Haia, e registrado em cartório de títulos e documentos no Brasil)
- Comprovação da representação legal no Brasil
- Cadastro no CNPJ junto à Receita Federal⁴
Escritura Pública e Registro Imobiliário
A transferência da propriedade imobiliária no Brasil somente se consolida com o registro da escritura pública de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil⁵.
O procedimento segue as seguintes etapas:
- Elaboração do contrato particular de compra e venda
- Lavratura da escritura pública em Cartório de Notas
- Registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis
Cartórios exigirão que todos os documentos oriundos do exterior estejam traduzidos por tradutor juramentado e apostilados, conforme exigência normativa e internacional.
Custos e Tributos Incidentes
Sobre a transação incidem os seguintes encargos:
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)
- Emolumentos cartoriais
- Taxas de tradução juramentada e apostilamento dos documentos
Segurança Jurídica na Transação Imobiliária
A segurança jurídica é um dos pilares do direito privado brasileiro. No contexto da aquisição imobiliária por estrangeiros, ela se manifesta em três frentes principais:
- Verificação da matrícula do imóvel: consulta atualizada junto ao Cartório de Registro de Imóveis, para análise de ônus reais, ações judiciais e titularidade.
- Due diligence imobiliária: levantamento de certidões do imóvel, do vendedor e da cadeia dominial, com apoio de advogados, peritos ou técnicos especializados.
- Atos cartoriais e fé pública: cartórios brasileiros gozam de presunção de veracidade e legalidade, conforme dispõe a Lei nº 8.935/1994.
Proteção de Dados Pessoais do Estrangeiro Comprador E DA Transferência Internacional
A aquisição de imóveis por estrangeiros no Brasil é juridicamente viável e amparada por um arcabouço normativo sólido, que inclui o Código Civil, normas da Receita Federal, a Convenção da Apostila da Haia e, mais recentemente, a Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD). A segurança jurídica da transação depende da correta observância dos procedimentos documentais, da validade internacional dos atos (por meio da apostila) e da regularidade no registro imobiliário.
Além das obrigações formais, destaca-se a crescente relevância da proteção dos dados pessoais dos compradores estrangeiros, sobretudo diante da internacionalização das operações e da digitalização dos processos. A transferência internacional de dados, quando necessária, deve ser realizada com base legal adequada e observando as diretrizes estabelecidas pela Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD).
Para garantir a legalidade e a efetividade do negócio jurídico, é imprescindível que os profissionais envolvidos — corretores, advogados, cartórios e instituições financeiras — estejam capacitados não apenas nas normas civis e registrais, mas também nas diretrizes da LGPD e das convenções internacionais. A adoção de boas práticas de compliance, transparência e segurança da informação contribuem para mitigar riscos e fortalecer a confiança dos investidores estrangeiros no mercado imobiliário brasileiro.
Portanto, o sucesso de uma transação imobiliária internacional depende da interseção entre rigor técnico, segurança jurídica e proteção da privacidade, pilares indispensáveis para a promoção de um ambiente negocial ético, seguro e alinhado aos padrões globais.
Custos e Tributos Incidentes
Sobre a transação incidem os seguintes encargos:
- Taxas de tradução juramentada e autenticações, conforme exigido pela legislação.
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): tributo municipal cujo percentual varia conforme a localidade.
- Emolumentos cartoriais: pagos tanto no Cartório de Notas quanto no Registro de Imóveis.
Comprar um imóvel no Brasil sendo estrangeiro é totalmente possível, desde que respeitados os passos formais e legais. Contar com profissionais especializados — garante segurança jurídica, proteção de dados e conformidade com a legislação brasileira.
Referências
- Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002)
Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm - Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais – LGPD (Lei nº 13.709/2018)
Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13709.htm - Lei nº 5.709/1971 – Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro
Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L5709.htm - Decreto nº 74.965/1974 – Regulamenta a Lei nº 5.709/1971
Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/1970-1979/D74965.htm - Lei nº 8.935/1994 – Serviços Notariais e de Registro
Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8935.htm - Regulamento do Mercado de Câmbio e Capitais Internacionais – Banco Central do Brasil
Disponível em: https://www.bcb.gov.br/estabilidadefinanceira/rmcci - Aquisição de Terras por Estrangeiros – INCRA
Disponível em: https://www.gov.br/incra/pt-br/assuntos/governanca-fundiaria/aquisicao-terras-estrangeiros - Provimento nº 50/2015 – Conservação de Documentos nos Cartórios Extrajudiciais
Disponível em: https://www.gov.br/conarq/pt-br/legislacao-arquivistica/atos-do-poder-judiciario/provimento-no-50-de-28-de-setembro-de-2015
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