Por Luís Alberto Mendonça Meato – Advogado Tributaria e Mediador Judicial do TJRJ
A Instrução Normativa n.º 2.275/2025 expedida pela Receita Federal, e publicada no D.O.U. de 18/08/2025, dispõe sobre a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) como identificador único de bens imóveis urbanos e rurais; e, o compartilhamento, com as administrações tributárias, de informações por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) pelos serviços notariais e de registro, nos prazos veiculados no art. 266 da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, que regulamenta a Emenda Constitucional n. 132/2023 (Reforma Tributária).
O artigo 12 da Lei Complementar nº 214/2025, vislumbra que: “A base de cálculo do IBS e da CBS é o valor da operação, (…)”, determinando em seu parágrafo 4.o que: “A base de cálculo corresponderá ao valor de mercado dos bens ou serviços, (…)” Ou seja, a incidência do IBS e da CBS será realizada no valor de mercado, através do compartilhamento de diversas informações, entre os Fiscos.
Ocorrendo alguma discrepância no valor dos bens ou serviços, as Receitas poderão arbitrar os valores relativos às operações, para fins de incidência do IVA Dual – representado pelo IBS (Estados e Municípios – art. 156-A da CF/88) e da CBS (União – art. 195, V da CF/88), tudo na forma do artigo 13 da Lei Complementar nº 214/2025.
Desta forma, todos os órgãos arrecadadores, buscarão realizar uma avaliação geral e atualizada, o mais perto possível, dos valores dos bens e serviços praticados pelo mercado, para fins de incidência do IBS/CBS, abrindo margem para reavaliação da base de incidência de outros tributos, tais como: Imposto de Renda, IPTU, Imposto de Transmissão inter vivos, causa mortis, doações, taxas, contribuições, etc.
Possivelmente, poderá ocorrer a elevação da base de cálculo de diversos tributos, o que poderá ocasionar a apresentação de inúmeras impugnações por parte dos respectivos contribuintes, através da discussão dos valores aplicados pelos Fiscos.
Será mantido o valor venal atual, para incidência do IPTU; ou, a base de cálculo será atualizada, com o “valor de mercado” do imóvel? Como será levantado o “valor de mercado”? E se o “valor de mercado” não for o valor da venda; ou, não encontrar um comprador disposto a pagar tal valor – este será realmente seria o valor que o mercado atribui ao bem? Haja prova pericial!
Na locação de imóveis, a obrigação compreende-se no sentido de dar, sem incidência do ISS; uma vez que, não há prestação de serviço. A LC 214/2025, em seu art. 251, parágrafo 1º, incisos I, a e b, vislumbra que as pessoas físicas serão contribuintes do IBS/CBS, nos casos de: “I – locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior: a) a receita total com essas operações exceda R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais); e b) tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos;”
Por certo, encontraremos diversos questionamentos em relação às novas regras, especialmente, quando criarem hipóteses de novas incidências tributárias, ou elevem aquelas que já existem.
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