A usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem imóvel por meio da posse prolongada e ininterrupta, desde que atendidos determinados requisitos legais. Quando se trata de condomínios edilícios, ou seja, prédios com múltiplas unidades autônomas e áreas comuns, a aplicação da usucapião pode ser um tema complexo e relevante.
1. Conceito de Condomínio Edilício
Primeiramente, é importante compreender o que caracteriza um condomínio edilício. Trata-se de uma edificação composta por unidades autônomas (como apartamentos) e áreas comuns (como corredores, elevadores, piscinas, etc.). Cada condômino possui direitos sobre sua unidade autônoma e compartilha a posse das áreas comuns com os demais proprietários.
2. Possibilidade de Usucapião em Áreas Comuns
A princípio, a coisa que pertence a todos no domínio de todos não deve ser usucapível. No entanto, existe uma excepcionalidade quando se comprova o exercício da posse exclusiva sobre uma área comum. Nesse contexto, a doutrina e a jurisprudência têm reconhecido a possibilidade de usucapião em áreas comuns de condomínios edilícios.
3. Requisitos para a Usucapião em Condomínios Edilícios
Para que um condômino possa pleitear a usucapião de uma área comum, é necessário que sejam atendidos os seguintes requisitos:
- Posse Exclusiva: O condômino deve exercer a posse de forma exclusiva sobre a área em questão.
- Animus Domini: É preciso que a posse seja exercida com ânimo de dono, ou seja, com a intenção de possuir o bem como proprietário.
- Prescrição Aquisitiva: A posse deve ser prolongada e ininterrupta, conforme previsto na legislação.
4. Usucapião Extrajudicial e Decisões Judiciais
Além do processo judicial tradicional, existe a usucapião extrajudicial, que permite a regularização sem a necessidade de ação em juízo. A análise das peculiaridades de cada caso é fundamental, especialmente no que diz respeito à identificação da posse exclusiva e excludente.
Recentemente, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais reconheceu a usucapião de uma vaga de garagem em condomínio edilício. A decisão considerou a construção autorizada em assembleia, a posse exclusiva e a inércia do condomínio em contestar a situação.
Em síntese, a aplicação da lei de usucapião em condomínios edilícios requer análise cuidadosa dos fatos e circunstâncias de cada caso. A posse exclusiva e a prescrição aquisitiva são elementos essenciais para a viabilidade desse instituto. A regularização imobiliária por meio da usucapião pode ser uma solução importante para condôminos que preencham os requisitos legais.
O procedimento extrajudicial de usucapião é uma forma ágil e direta de adquirir a propriedade de um bem imóvel sem a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário. Vamos explorar os principais aspectos desse processo:
- Definição e Objetivo:
- A usucapião extrajudicial permite a regularização da propriedade de imóveis diretamente em um cartório de registro de imóveis, sem ação judicial.
- O objetivo é reconhecer o direito de propriedade por meio da posse prolongada e pacífica do bem.
- Requisitos:
- Concordância entre os interessados: Todos os envolvidos devem concordar com o procedimento.
- Posse mansa e pacífica: O possuidor deve ter ocupado o imóvel por um período determinado.
- Documentação completa: É necessário apresentar os documentos exigidos.
- Competência:
- O procedimento deve ser realizado no Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado, mesmo que seu registro esteja em outra circunscrição.
- Se o imóvel estiver em mais de uma circunscrição, o requerimento pode ser processado em qualquer delas.
- Quem Pode Requerer:
- Pessoas naturais e jurídicas podem solicitar a usucapião extrajudicial.
- Espólios não podem fazer esse pedido, mas os herdeiros podem alegar a aquisição da posse pelo direito hereditário.
- Passo a Passo:
- O oficial do Registro de Imóveis verifica os requisitos legais.
- É publicado um edital para manifestação dos confrontantes e do Poder Público.
- Se procedente, o interessado apresenta a certidão da matrícula à outra circunscrição para o registro.
Lembrando que a usucapião extrajudicial é uma alternativa eficiente para regularizar a propriedade, desde que atendidos os requisitos legais12.
Referências:
- É possível a Usucapião de áreas comuns em Condomínios Edilícios? – Jus.com.br
- A possibilidade de usucapião de apartamento e em condomínio edilício irregular – Jus.com.br
- Usucapião administrativa: As unidades em condomínios edilícios – Migalhas
- [A Possibilidade de Usucapião de Apartamento em Condomínio Edilício Irregular – Jus.com.br](https://jus.com.br/artigos
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