O Airbnb, uma plataforma de compartilhamento de residências, tem ganhado popularidade em todo o mundo, revolucionando a forma como as pessoas viajam e se hospedam1. No entanto, essa crescente utilização levanta questões importantes, especialmente no que diz respeito à sua aceitação em condomínios residenciais.
O Projeto de Lei
No Brasil, o Projeto de Lei 2.474/2019, de autoria do senador Ângelo Coronel do PSD da Bahia, propõe a regulamentação da locação de imóveis residenciais por temporada feita através de aplicativos, como o Airbnb23. O projeto adiciona um artigo na Lei das Locações (Lei 8.245, de 1991) para explicitar que esta prática só será permitida se houver consentimento dos condôminos23.
Prós da Locação por Airbnb
A locação por Airbnb oferece uma série de benefícios. Para os proprietários, é uma forma de gerar renda extra alugando acomodações ociosas4. Para os viajantes, é uma alternativa mais acessível e personalizada para acomodações durante viagens1.
Além disso, a plataforma Airbnb facilita o aluguel de acomodações entre proprietários e usuários, fornecendo um ambiente seguro e confiável para essa transação1.
Contras da Locação por Airbnb
Apesar dos benefícios, a locação por Airbnb em condomínios pode gerar algumas preocupações. Para os condôminos moradores, essas locações implicam diretamente no seu direito de vizinhança, em questões como: segurança, ordem e sossego5. A alta rotatividade de pessoas pode gerar ameaça à segurança, ao sossego e à saúde dos condôminos6.
Além disso, a locação por Airbnb pode ser vista como um desvirtuamento da finalidade residencial dos condomínios. A convenção condominial de muitos prédios prevê expressamente que o uso das unidades deve ser residencial7.
A regulamentação do Airbnb é um tema complexo e ainda em discussão. Enquanto alguns defendem que o Airbnb deveria ser regulamentado pela própria Lei de Locações (Lei nº 8.245 /91), encaixando-se na modalidade de locação por temporada, outros defendem que o serviço ofertado pela plataforma se aproxima da condição de “hospedagem” (Lei nº 11.771 /2008)8.
A decisão da 3ª Turma do STJ (REsp 1.884.483), de 25/11/2021, indica que haverá, em breve, um entendimento pacífico quanto à possibilidade de proibição de locações via Airbnb (e outras plataformas digitais) pelos condomínios6.
Para saber se o seu condomínio permite o uso do Airbnb, você deve consultar a convenção e o regimento interno do seu condomínio15. Esses documentos definem as regras e os direitos dos condôminos e devem ser respeitados por todos1.
Se a convenção do condomínio prever a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb2. Isso porque essa prática pode resultar em uma mudança de destinação para fins lucrativos, o que desvirtua a natureza da previsão convencional2.
As penalidades para quem desrespeita a convenção do condomínio podem variar, mas geralmente incluem as seguintes13:
- Multa e Juros por Inadimplência: Se o condômino deixar de pagar as taxas condominiais, será aplicada uma penalidade de juros moratórios de 1% ao mês ou outra porcentagem caso previsto na convenção, e multa de 2% sobre o valor do débito13.
- Multa por Comportamento Nocivo ou Inadequado: Se o condômino apresentar comportamento nocivo ou inadequado, pode ser aplicada uma multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial2.
- Multa por Descumprimento Reiterado: Se o condômino descumprir reiteradamente seus deveres, seja financeiro ou por comportamento nocivo ou inadequado, pode ser aplicada uma multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial2.
- Restrições de Uso: Em alguns casos, o condomínio pode restringir o uso de áreas comuns do edifício (como salão de festas, piscina, quadra esportiva, churrasqueira, etc.) como uma forma de punição ao descumprimento de algum dever1.
É fundamental que os proprietários, condôminos e síndicos estejam atentos às discussões e decisões jurídicas sobre o tema para garantir que a prática esteja em conformidade com a lei e as regras do condomínio. Em caso de dúvida, você pode procurar aconselhamento jurídico para entender melhor seus direitos e obrigações.
Cabe ressaltar também que as penalidades específicas podem variar dependendo do que está estipulado na convenção do condomínio. Portanto, é sempre recomendável consultar a convenção e o regimento interno do seu condomínio para entender completamente as possíveis penalidades.
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