Atenção, moradores e síndicos! O fechamento de sacadas, apesar de ser uma prática comum para ampliar o espaço e proteger do vento e chuva, exige cuidados e atenção às normas.
O que diz a lei?
- Cada município possui suas próprias leis e normas sobre o assunto. Consulte a prefeitura para obter as informações precisas.
- O regimento interno do condomínio também deve ser seguido, incluindo regras sobre padronização, materiais e cores.
- Fechamentos definitivos são proibidos. Apenas sistemas retráteis são permitidos.
- Mudança de uso da sacada, como integrá-la à sala, pode alterar a área computável do imóvel e exigir autorização da prefeitura.
Consequências do descumprimento:
- Multas para o proprietário, síndico e até todo o condomínio.
- Desfazimento da obra irregular.
- Problemas com o IPTU.
Orientações:
- Antes de iniciar qualquer obra, consulte o síndico e a prefeitura.
- Obtenha todas as autorizações necessárias.
- Siga rigorosamente as normas e regimentos.
- Esteja ciente das responsabilidades envolvidas.
Lembre-se:
- A segurança e a regularidade são fundamentais!
- Evite transtornos e dores de cabeça para você, seus vizinhos e o condomínio.
- Informe-se e siga as regras para um fechamento de sacada tranquilo e em conformidade com a lei.
O fechamento de sacadas é uma tendência cada vez mais comum em edifícios residenciais, mas é importante estar ciente das regras e normas para evitar problemas. Cada município no Brasil possui suas próprias leis referentes a esse assunto, e o proprietário de um apartamento deve seguir essas regulamentações para garantir a segurança de todos e evitar multas ou desfazimento da obra1.
Aqui estão alguns pontos relevantes sobre o fechamento de sacadas:
- Regimento Interno do Condomínio:
- Consulte o regimento interno do condomínio para entender como o fechamento pode ser realizado. Isso inclui questões como padronização, materiais, cores e outras diretrizes relacionadas à reforma.
- A estética também é importante. O fechamento não deve destoar das demais unidades, para manter a fachada uniforme.
- Lembre-se de que o fechamento só é permitido se for retrátil. Fechamentos definitivos podem tornar o prédio irregular.
- Mudança de Uso da Sacada:
- A destinação original da sacada indicada na planta é considerada pelas Prefeituras. Qualquer alteração no projeto deve ser autorizada previamente pelo município.
- Unir a varanda ao ambiente interno pode alterar a área computável da unidade e do condomínio, afetando o cálculo do IPTU.
- Consequências:
- Se as modificações não seguirem as normas locais e não tiverem a devida autorização, tanto o proprietário quanto o condomínio e o síndico podem ser responsabilizados.
- Multas e sanções podem ser aplicadas se as regras não forem seguidas corretamente.
Atuação do condomínio nesses casos
As sanções aplicadas pelo condomínio em casos de fechamento irregular de sacadas podem variar, mas geralmente incluem:
- Notificação e Advertência:
- O síndico ou a administração do condomínio pode notificar o proprietário da unidade que realizou o fechamento irregular. Essa notificação serve como um aviso para regularizar a situação.
- Multas:
- O condomínio pode aplicar multas ao proprietário da unidade que descumpriu as regras. O valor da multa varia de acordo com o regimento interno e a gravidade da infração.
- A multa pode ser uma quantia fixa ou proporcional ao tamanho da sacada ou à extensão da irregularidade.
- Desfazimento da Obra:
- Em casos mais graves, o condomínio pode exigir que o proprietário desfaça o fechamento irregular da sacada. Isso pode envolver a remoção de vidros, estruturas ou qualquer outra modificação realizada.
- Se o proprietário não cumprir essa determinação, o condomínio pode tomar medidas legais para garantir o desfazimento.
- Ação Judicial:
- Se o proprietário persistir na irregularidade, o condomínio pode entrar com uma ação judicial para resolver o problema.
- Isso pode resultar em custos legais e possíveis penalidades adicionais.
“Embora o fechamento de varandas seja considerado uma obra simples, é essencial cumprir com todas as normas e exigências necessárias para garantir a segurança de todos e evitar prejuízos com multas ou com o desfazimento da obra. O que é para ser algo para deixar o lar ainda mais confortável e aconchegante pode acarretar em dor de cabeça para todo o condomínio”, esclarece o diretor-geral da Plenno Arquitetura, Fábio Ramos, especialista no segmento de Legislação Urbana e Real Estate Compliance.
Quando tratamos apenas da questão de fechamento é preciso consultar o regimento interno do condomínio, que deverá discorrer sobre como ele pode ser realizado em relação à padronização, bem como o material a ser utilizado, as cores, entre outras questões que envolvem a reforma.
Ramos explica o porquê o fechamento da área não pode destoar das demais unidades, “a questão estética deve ser observada, pois, se cada um fizer o fechamento ou envidraçamento da sacada do modo que quiser e utilizar materiais diferentes, a fachada do prédio deixa de ser uniforme. Além disso, é preciso ressaltar que sendo, por definição, um compartimento aberto, o fechamento do espaço só é permitido desde que o mesmo seja retrátil. Se for um fechamento definitivo, o prédio se torna irregular”.
Já sobre a mudança de uso da sacada, a questão vai muito além das regras discutidas e votadas em assembleia.
“As Prefeituras consideram que a destinação dada a cada ambiente do apartamento é aquele indicado na planta. Portanto, se a intuito é unir essa varanda ao ambiente interno, a obra prevê uma alteração da área computável da unidade e do condomínio como um todo, o que muda o cálculo do IPTU. Ou seja, qualquer alteração no projeto deve ser autorizada previamente pelo município no qual o imóvel se encontra, sendo que, por vezes essa modificação não poderá ser realizada”, instrui o especialista.
Assim sendo, é imprescindível que o condômino verifique não só com o síndico a possibilidade e as exigências para a realização dessa obra, mas também que obtenha as informações necessárias junto aos órgãos municipais, haja vista que além de reivindicar a permissão para obra, poderá ser necessário atualizar o cadastro do imóvel junto à prefeitura.
Caso as modificações não sejam realizadas de acordo com as normas locais e com a devida autorização dos órgãos competentes, não só o proprietário do imóvel em questão é responsabilizado, mas todo o condomínio e síndico sofrerão as multas e sanções cabíveis, pois, como autoridade no condomínio, o síndico é quem deverá verificar o atendimento dos padrões estabelecidos pelo regulamento interno e o cumprimento das exigências legais na execução da obra.
Cabe ressaltar também que os casos de fechamento de espaço garden e coberturas podem gerar problemas ainda maiores para o condomínio, pois há agravantes em relação ao tamanho da área fechada.
“É de suma importância que todos os moradores e gestores de condomínios estejam informados sobre as regras vigentes, para assim, agirem em total conformidade com as leis e regulamentações locais”, finaliza o profissional.
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