“Sem provas, sem dívida: Execução por condomínio exige convenção ou ata de assembleia do período cobrado” envolve aspectos jurídicos relacionados à cobrança de débitos condominiais, especialmente à prova documental que deve acompanhar a execução, como a convenção do condomínio e a ata da assembleia.
1. A Natureza da Dívida Condominial
As cotas condominiais têm natureza propter rem (em razão da coisa), ou seja, vinculam-se ao imóvel, e não ao proprietário. Isso significa que o imóvel responde pelas dívidas, independentemente de quem seja o proprietário à época da cobrança.
No entanto, para que o condomínio possa executar judicialmente os débitos referentes às cotas atrasadas, é essencial a existência de prova sobre a origem e a validade da dívida.
2. A Necessidade de Provas Documentais
A exigência de documentos como a convenção de condomínio ou a ata da assembleia que deliberou sobre os valores devidos no período cobrado é fundamental para legitimar a cobrança. Isso porque a execução de uma dívida condominial não pode ser baseada apenas em alegações. O condomínio precisa comprovar:
- Que os valores foram deliberados em assembleia regularmente convocada e realizada.
- Que os condôminos foram informados adequadamente sobre o montante das cotas e eventuais reajustes.
Portanto, a ausência de provas documentais que demonstrem a regularidade da cobrança pode inviabilizar a execução. Isso atende ao princípio da segurança jurídica, que visa proteger o devedor contra cobranças indevidas ou arbitrárias.
3. Convenção de Condomínio e Ata de Assembleia
A convenção de condomínio estabelece as regras gerais sobre o rateio de despesas, procedimentos de cobrança, aplicação de juros e multas, além de outros detalhes que regulamentam a convivência no condomínio.
Já a ata de assembleia é o documento que formaliza as decisões coletivas dos condôminos, como a aprovação do orçamento anual, os valores das cotas ordinárias e extraordinárias, e outros assuntos relevantes. A ausência desse documento pode ser vista como falta de legitimidade na cobrança, já que não há registro da deliberação dos condôminos.
4. Consequências da Falta de Prova
Quando o condomínio não apresenta os documentos que comprovam a dívida, o processo de execução pode ser contestado, e o devedor tem o direito de apresentar defesa, alegando a inexistência de título executivo válido. Sem a ata de assembleia ou a convenção devidamente registrada, o juiz pode entender que a cobrança não tem base jurídica sólida, levando à extinção da execução.
5. Precedentes Jurisprudenciais
Há precedentes jurisprudenciais que destacam a necessidade de documentação comprobatória no processo de execução. Sem essa documentação, a cobrança é considerada inválida, o que reforça a importância de uma gestão condominial organizada e transparente. A justiça tem sido rigorosa quanto à exigência de provas que justifiquem os valores cobrados, especialmente em execuções que envolvem a propriedade de imóveis.
Em suma, a execução por condomínio exige, sim, a apresentação de provas documentais que demonstrem a validade da dívida, como a convenção de condomínio e as atas das assembleias que deliberaram sobre o valor das cotas. A falta de tais documentos pode resultar na inviabilidade da cobrança judicial, em respeito ao direito de defesa do devedor e aos princípios do devido processo legal. Isso reforça a necessidade de uma gestão documental eficiente nos condomínios, para garantir a validade das cobranças e evitar a perda de processos de execução.
Execução por condomínio exige convenção ou ata de assembleia do período cobrado
A liquidez do título executivo referente a taxas de condomínio não pagas é presumível quando houver a juntada da convenção de condomínio ou da ata de assembleia do período cobrado. Sem elas, não há título executivo.
Condômino alegou haver irregularidades de demonstrativo da dívida, o que foi acatado
Com esse entendimento, a juíza Maria Luiza de Almeida Torres Vilhena, da 2ª Vara Cível da Comarca de Praia Grande (SP), extinguiu um processo, sem análise do mérito, de um condomínio contra um condômino por carência da ação executiva.
Demonstrativo da dívida
O condômino alegou haver irregularidades de demonstrativo da dívida, o que tornava nulo o próprio título. A execução foi instruída, exclusivamente, com uma ata de julho de 2018 sem especificar valores ratificados em assembleia. Quanto às taxas de 2019 e 2020, não foram juntadas atas ou outros documentos probatórios.
“Ora, sem as atas que instituíram as taxas, ordinárias ou extraordinárias, sem possibilidade de interpretação contrario legis, não há exequibilidade do crédito condominial”, escreveu a juíza.
“Um credor munido apenas de convenção, de atas sem valor das taxas aprovadas e meros boletos, por ele mesmo emitidos, unilateralmente, não pode valer-se diretamente da via executiva, devendo obter declaração do seu crédito em uma ação de cobrança, se caso for”, acrescentou ainda a magistrada.
Atuou na causa o escritório Maschio & Pionório.
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Processo 1003969-35.2020.8.26.0477
- Paulo Batistellaé repórter da revista Consultor Jurídico.
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