Situações em que um proprietário de unidade em condomínio sofre danos causados por terceiros levantam dúvidas sobre quem deve ser responsabilizado pelo reparo ou indenização. O tema envolve aspectos do Direito Civil e Condominial, principalmente no que se refere à responsabilidade pelo ato ilícito e à obrigação de reparar o dano. Para entender a quem cabe pagar a conta, é essencial analisar a legislação aplicável, jurisprudência e as circunstâncias do caso.
A Regra Geral da Responsabilidade Civil
O artigo 186 do Código Civil Brasileiro estabelece que “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”. Portanto, em um primeiro momento, a responsabilidade pelos danos causados cabe diretamente àquele que os provocou, seja ele condômino, prestador de serviço, visitante ou qualquer outro terceiro.
O artigo 927 do mesmo diploma legal complementa essa ideia ao afirmar que “aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”. Assim, a obrigação de reparar o dano é vinculada ao causador direto do prejuízo.
A Responsabilidade do Condomínio
A responsabilidade do condomínio em casos de danos causados a um proprietário de unidade por um terceiro depende de algumas circunstâncias específicas. Vamos detalhar os principais aspectos da responsabilidade do condomínio nesse contexto:
1. Responsabilidade Direta por Atos de Terceiros
O condomínio pode ser responsabilizado diretamente se o dano for causado por um prestador de serviço contratado para realizar atividades nas áreas comuns ou pela própria gestão do condomínio. Nesse caso, a responsabilidade pode ser fundamentada nos seguintes pontos:
- Emprego e Supervisão: Se o dano for causado por um empregado ou prestador de serviço contratado pelo condomínio (por exemplo, um encanador, eletricista ou faxineiro) que esteja realizando um trabalho nas áreas comuns, o condomínio pode ser responsabilizado com base no artigo 932, inciso III, do Código Civil, que estabelece que o empregador é responsável pelos atos praticados por seus empregados no exercício da função.
2. Responsabilidade por Falta de Manutenção
O condomínio tem o dever de zelar pela manutenção e segurança das áreas comuns, conforme estipulado no artigo 1.348, inciso V, do Código Civil. Se um dano ocorrer devido à negligência do condomínio em realizar manutenções necessárias, a responsabilidade por reparar o dano pode ser atribuída a ele. Exemplos incluem:
- Infiltrações: Se uma infiltração nas áreas comuns provoca danos a uma unidade e o condomínio não tomou as medidas necessárias para reparar a falha, pode ser considerado responsável.
- Falhas de Segurança: Se um dano ocorre devido à falta de segurança nas áreas comuns (como a falta de iluminação adequada), e isso resulta em danos a uma unidade, o condomínio pode ser responsabilizado.
A Responsabilidade do Terceiro Direto
Por outro lado, quando o dano é causado por um condômino ou um terceiro sem qualquer envolvimento do condomínio, como um visitante ou prestador de serviço contratado diretamente por outro condômino, a responsabilidade recai sobre o causador direto. O condômino prejudicado deve acionar o responsável para que este realize o reparo ou indenize os danos.
A jurisprudência dos tribunais brasileiros geralmente corrobora esse entendimento. Em situações onde há um dano causado diretamente por um terceiro (e não por falhas estruturais ou de manutenção das áreas comuns), o condomínio é eximido da responsabilidade, salvo se for comprovada omissão ou conivência do condomínio na facilitação do evento danoso.
Responsabilidade Solidária ou Subsidiária?
A responsabilidade solidária ocorre quando mais de um sujeito pode ser responsabilizado simultaneamente pelo mesmo fato danoso, obrigando ambos a repararem o dano. Porém, no caso de danos causados por terceiros, salvo exceções, não se aplica a responsabilidade solidária entre o causador e o condomínio, pois a responsabilidade do condomínio é subsidiária. Isso significa que o condomínio só será responsabilizado caso se comprove sua omissão ou falha em seus deveres de manutenção ou vigilância.
Como Proceder em Caso de Danos?
Diante de um dano, o proprietário da unidade deve tomar algumas providências para resguardar seus direitos:
- Identificação do causador: É fundamental identificar quem foi o responsável pelo dano. Se for outro condômino ou um terceiro, este deve ser acionado diretamente para que faça os reparos ou pague uma indenização.
- Registro do ocorrido: Registrar o ocorrido por meio de fotos, vídeos e laudos técnicos pode ser essencial para comprovar o dano e facilitar eventual ação judicial ou acordo extrajudicial.
- Notificação: Notificar formalmente o responsável pelos danos, buscando, em primeiro momento, uma solução amigável para o problema.
- Ação judicial: Se a via amigável não for suficiente, o proprietário pode ingressar com uma ação judicial, buscando a reparação dos danos.
Nos casos de danos causados por terceiros a unidades em condomínio, a responsabilidade civil é regida pelos princípios gerais do Direito Civil. A conta, em regra, deve ser paga por quem causou o dano. O condomínio só será responsável caso o dano decorra de falhas em suas obrigações de manutenção ou segurança nas áreas comuns, ou quando o dano for causado por um prestador de serviço contratado pelo condomínio. Em situações onde o dano é causado diretamente por outro condômino ou visitante, cabe ao prejudicado buscar reparação diretamente junto ao causador.
Cada situação deve ser analisada de acordo com suas particularidades, podendo envolver tanto a responsabilidade direta do causador quanto eventual responsabilidade subsidiária do condomínio. A busca por uma solução amigável e o respeito às normas internas do condomínio são sempre as primeiras alternativas a serem consideradas para evitar litígios desnecessários.
Vimos que você gostou e quer compartilhar. Sem problemas, desde que cite o link da pagina. Lei de Direitos Autorais, (Lei 9610 de 19/02/1998), sua reprodução total ou parcial é proibida nos termos da Lei
