A convivência em condomínios é regulada por normas que estabelecem direitos e deveres dos envolvidos, mas algumas questões frequentemente geram dúvidas, como a diferença entre morador e condômino, e quais cargos cada um pode ocupar na administração condominial. Neste artigo, abordamos essas distinções e o que a legislação brasileira determina sobre o tema.
Morador e Condômino: Conceitos Distintos
- Condômino: É o proprietário de uma unidade dentro do condomínio. O termo é usado para designar quem possui a propriedade do imóvel, independentemente de residir nele ou não. Assim, o condômino pode ser um investidor que aluga o apartamento ou uma pessoa que mora no local.
- Morador: Refere-se a quem habita uma unidade do condomínio, seja como proprietário (condômino), inquilino, comodatário ou outro tipo de ocupante. Nem todo morador é condômino, mas todo condômino pode ser morador, caso resida no imóvel.
Participação em Cargos no Condomínio
Os cargos administrativos de um condomínio normalmente incluem o síndico, subsíndico e membros do conselho fiscal ou conselho consultivo, dependendo do que a convenção do condomínio estabelece. A possibilidade de ocupação desses cargos por moradores ou condôminos varia de acordo com a legislação e as normas internas.
1. Síndico: O síndico é o representante legal do condomínio, responsável pela sua gestão. Ele pode ser:
- Condômino: Conforme o Art. 1.347 do Código Civil, o síndico é eleito pela assembleia, e nada impede que seja o proprietário de uma unidade.
- Não-condômino: A legislação permite que um terceiro, como um morador ou mesmo um síndico profissional, seja eleito, desde que a convenção do condomínio não imponha restrições.
2. Subsíndico: O subsíndico atua como auxiliar do síndico e assume as suas funções em sua ausência. A possibilidade de ser ocupado por um morador não-condômino depende da convenção, mas geralmente segue a mesma regra do síndico.
3. Conselho Fiscal: O conselho fiscal tem como função fiscalizar as contas do condomínio e auxiliar o síndico em sua administração. Em geral:
- Condôminos: Têm preferência para ocupar os cargos do conselho.
- Moradores não-condôminos: Podem ser indicados, mas isso deve estar previsto em lei ou autorizado pela convenção.
Regras Internas: A Convenção do Condomínio
A convenção condominial é o documento que estabelece as regras específicas para o funcionamento do condomínio, incluindo critérios para a ocupação de cargos administrativos. Ela pode, por exemplo, determinar que somente condôminos podem ser eleitos como síndico ou restringir a participação de moradores inquilinos no conselho.
Aspectos Legais
A legislação condominial no Brasil é regida, principalmente, pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e pela Lei nº 4.591/1964 (Lei de Condomínios e Incorporações). Essas normas garantem autonomia para os condomínios decidirem muitas questões internamente, desde que não contrariem a legislação vigente.
Artigos Importantes do Código Civil
- Art. 1.347: Determina a eleição do síndico pela assembleia geral.
- Art. 1.348: Estabelece as funções do síndico.
- Art. 1.356: Trata do conselho fiscal e suas competências.
A distinção entre morador e condômino é fundamental para entender os direitos e deveres no âmbito condominial. Enquanto o condômino tem o poder de decisão nas assembleias, o morador pode ser limitado pelas regras da convenção em alguns aspectos, como a ocupação de cargos administrativos.
A harmonia no condomínio depende da clareza dessas definições e do cumprimento das normas, tanto legais quanto internas. Portanto, conhecer a legislação e a convenção é essencial para uma convivência pacífica e uma gestão eficiente.
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