Votar e Ser Votado: O Perigo Oculto nas Procurações Condominiais

Por Silvana de Oliveira

As assembleias condominiais são momentos cruciais para a tomada de decisões coletivas. É nelas que síndicos, conselheiros e demais moradores deliberam sobre temas que impactam diretamente a vida no condomínio, como reformas, orçamentos e mudanças no regimento interno. Nesse contexto, as procurações surgem como uma solução prática para que condôminos ausentes possam exercer seus direitos, delegando a terceiros o poder de votar em seu nome. Contudo, essa prática, aparentemente inofensiva, pode ocultar perigos que comprometem a transparência e a legitimidade do processo democrático condominial.

O papel das procurações

As procurações são instrumentos legais que permitem a um condômino transferir seu direito de voto para outra pessoa. Embora essa prática seja essencial para garantir a representatividade de quem não pode comparecer às assembleias, seu uso indiscriminado ou mal regulado pode abrir brechas para fraudes e manipulações.

Os perigos ocultos

1. Concentração de poder
   Quando uma única pessoa ou grupo detém várias procurações, há um risco elevado de centralização de poder. Isso pode levar à aprovação de decisões que não refletem o interesse coletivo, mas sim o de uma minoria bem articulada.
2. Fraudes documentais
   Procurações falsificadas ou com assinaturas irregulares são uma ameaça real. Em muitos casos, a ausência de verificação adequada durante as assembleias permite que documentos fraudulentos sejam utilizados, comprometendo o resultado das votações.
3. Conflitos de interesse
   O uso de procurações por síndicos ou membros do conselho pode gerar conflitos de interesse. Essas pessoas podem votar em decisões que favorecem sua própria gestão, desviando-se do objetivo de representar o interesse coletivo.
4. Falta de transparência
   A ausência de um controle rigoroso sobre o número de procurações apresentadas e quem as recebe pode criar desconfiança entre os condôminos, gerando um ambiente de tensão e divisão.

Como mitigar esses riscos?

1. Regulamentação no regimento interno
   O regimento interno deve prever regras claras sobre o uso de procurações, como o limite de documentos por pessoa e a necessidade de identificação e autenticação.
2. Validação documental
   Antes das assembleias, é essencial que a administração do condomínio valide as procurações, verificando sua autenticidade e regularidade.
3. Restrição ao uso por membros da gestão
   Síndicos e conselheiros devem ser impedidos de portar procurações para evitar conflitos de interesse.
4. Assembleias virtuais
   Com a digitalização, as assembleias virtuais oferecem uma alternativa segura e transparente para os votos, permitindo que cada condômino exerça seu direito sem depender de terceiros.
5. Auditoria externa
   Em decisões críticas, contar com uma auditoria externa para validar as procurações e votos pode ser uma medida prudente para garantir a transparência.

As procurações são uma ferramenta valiosa para assegurar a participação de todos nas decisões condominiais. No entanto, é imprescindível estabelecer mecanismos de controle para evitar abusos e proteger a democracia no condomínio. Com regulamentação, transparência e tecnologia, é possível transformar esses instrumentos de risco em aliados da boa gestão condominial.

No Brasil, o uso de procurações condominiais está previsto no Código Civil e nas normas específicas que regem os condomínios. No entanto, a legislação deixa brechas que exigem regulamentação pelos próprios condomínios. Vamos abordar os principais dispositivos legais e como eles influenciam o tema.

Código Civil – Lei nº 10.406/2002

O Código Civil não aborda diretamente o uso de procurações em assembleias condominiais, mas traz regras gerais sobre condomínios e representação:

• Art. 653: Define que a procuração é um instrumento pelo qual o outorgante (condômino) concede poderes a outra pessoa para representá-lo.
• Art. 654: Estabelece que a procuração deve conter poderes expressos, específicos e, preferencialmente, ser realizada por escrito. Em alguns casos, pode ser exigida a autenticação em cartório, dependendo do que for determinado na convenção do condomínio.

Além disso, o Art. 1.352 do Código Civil define que as decisões em assembleias condominiais devem respeitar o quórum estabelecido, sem limitar diretamente o uso de procurações.

Convenção de Condomínio

A Convenção de Condomínio e o Regimento Interno podem criar regras específicas para o uso de procurações. Alguns pontos que frequentemente são regulamentados incluem:

• Limitação de procurações por pessoa: Estabelecer um número máximo de procurações que um condômino ou representante pode portar em uma assembleia.
• Proibição para o síndico ou conselheiros: Evitar que membros da gestão utilizem procurações para evitar conflitos de interesse.
• Exigência de registro em cartório: Algumas convenções podem determinar que as procurações sejam registradas para evitar fraudes.

Lei do Condomínio – Lei nº 4.591/1964

Embora a Lei do Condomínio seja anterior ao Código Civil de 2002, ela ainda é referência para a gestão condominial. No entanto, assim como o Código Civil, não estabelece regras específicas para procurações.

Jurisprudência

Os tribunais brasileiros frequentemente analisam questões relacionadas ao uso de procurações em condomínios, especialmente quando há denúncias de fraudes ou abusos. Decisões judiciais têm reiterado que:

• O uso de procurações deve respeitar o princípio da boa-fé.
• Convenções que estabelecem limitações ao uso de procurações são válidas e devem ser seguidas.
• A ausência de regulamentação específica não exime o condomínio de adotar práticas que garantam a transparência e legitimidade do processo.

Assembleias Virtuais (Lei nº 14.010/2020)

A pandemia de COVID-19 trouxe mudanças importantes, incluindo a possibilidade de assembleias virtuais. Essa modalidade reduz a dependência de procurações, pois permite que cada condômino vote diretamente, de forma online, garantindo maior transparência.

A lei brasileira oferece base para o uso de procurações, mas deixa espaço para que cada condomínio crie suas próprias regras. A regulamentação interna e a fiscalização cuidadosa são essenciais para evitar abusos e fraudes.

Passar uma procuração é um ato que requer cuidado, pois envolve a transferência do seu poder de decisão para outra pessoa. Para evitar problemas, fraudes ou o uso inadequado, siga estas orientações:

Escolha do Procurador

• Confiança é essencial: Escolha alguém de sua total confiança, que compreenda suas intenções e respeite seus interesses.
• Conhecimento do condomínio: Prefira alguém familiarizado com as questões condominiais para que ele possa tomar decisões informadas.

Especificidade da Procuração

• Seja claro nos poderes concedidos: Indique exatamente quais decisões o procurador pode tomar. Por exemplo: aprovar determinada obra, votar em uma eleição ou decidir sobre mudanças no regimento interno.
• Defina o prazo de validade: Limite o uso da procuração a uma assembleia ou a um período específico para evitar abusos futuros.

Forma e Validade do Documento

• Procuração por escrito: Sempre elabore a procuração por escrito, indicando o nome completo e CPF do procurador.
• Autenticação em cartório: Dependendo da convenção do condomínio, pode ser necessário autenticar a procuração para garantir sua validade.
• Identifique o objeto: Inclua a data da assembleia ou o tema que será tratado, para evitar que o documento seja usado indevidamente em outras ocasiões.

Verificação Prévia

• Confirme as regras do condomínio: Consulte a convenção e o regimento interno para verificar exigências específicas, como limite de procurações por pessoa ou restrições para síndicos e conselheiros.
• Informe-se sobre a pauta: Leia o edital da assembleia e esclareça sua posição sobre os temas a serem discutidos com o procurador.

Registro da Procuração

• Entregue com antecedência: Envie a procuração à administração do condomínio antes da assembleia, se exigido, para validação.
• Mantenha uma cópia: Guarde uma cópia do documento para eventual verificação posterior.

Evite Procurações Gerais

• Limite os poderes: Não emita uma procuração ampla que permita ao procurador decidir sobre qualquer assunto sem sua consulta. Seja específico para proteger seus interesses.

Cancelamento de Procuração

• Direito de revogação: Lembre-se de que você pode cancelar a procuração a qualquer momento, desde que informe o condomínio e, se necessário, registre o cancelamento em cartório.

Cuidado com Fraudes

• Verifique a autenticidade: Caso receba uma procuração de outra pessoa para validar, confira a assinatura e, se possível, entre em contato com o outorgante para confirmar sua emissão.
• Evite intermediários suspeitos: Nunca assine procurações em branco ou entregue a terceiros sem entender completamente os riscos envolvidos.

História Fictícia:

O Procurador que se Tornou Síndico

Joana, uma jovem profissional de 35 anos, morava em um apartamento de um condomínio em São Paulo. Com a rotina corrida, ela raramente participava das assembleias do condomínio, confiando em seu vizinho Carlos, um senhor simpático e sempre solícito, para representá-la. Por isso, quando recebeu o edital de convocação para uma nova assembleia, Joana não hesitou: assinou uma procuração dando plenos poderes a Carlos para votar em seu lugar.

O Dia da Assembleia

Na noite da reunião, Carlos compareceu com a procuração em mãos. A pauta principal era a eleição do novo síndico, e a disputa parecia acirrada. Durante as discussões, Carlos, em um movimento inesperado, decidiu se candidatar ao cargo. Ele justificou sua decisão alegando que os atuais candidatos não tinham propostas claras para resolver problemas crônicos do condomínio, como infiltrações e má gestão financeira.

O Voto Decisivo

Como portador da procuração de Joana, Carlos utilizou o voto dela para sua própria candidatura, o que acabou sendo decisivo na eleição. Ele foi eleito com uma pequena margem, levando consigo os votos das procurações que portava.

A Descoberta de Joana

Dias depois, Joana recebeu o informativo do condomínio comunicando que Carlos era o novo síndico. Confusa, ela foi até a administração para entender o que havia acontecido. Ao descobrir que seu voto havia sido usado para eleger Carlos, sentiu-se traída e enganada.

“Eu jamais autorizei que ele se candidatasse, muito menos que usasse meu voto para isso!”, exclamou Joana indignada.

As Repercussões

Joana buscou apoio jurídico para tentar anular a eleição, alegando que a procuração não incluía poderes para que Carlos a representasse como candidato. Contudo, a convenção do condomínio era vaga sobre o uso de procurações em eleições, e a falta de regulamentação dificultava sua defesa.

Enquanto isso, Carlos assumiu a gestão com o respaldo de outros moradores, mas sua relação com Joana nunca mais foi a mesma. Ela passou a desconfiar profundamente de quem representava seus interesses.

Lições da História

Essa situação fictícia destaca a importância de tomar cuidados ao delegar poderes:

• Limitar os poderes da procuração: Joana poderia ter especificado que Carlos não estava autorizado a usá-la para candidaturas.
• Escolher bem o procurador: Por mais simpático que alguém pareça, é fundamental avaliar se a pessoa realmente age com ética.
• Participar das assembleias sempre que possível: A presença ativa evita surpresas indesejadas.

Embora fictícia, a história de Joana reflete situações reais que podem ocorrer em condomínios. Regra básica: nunca subestime a importância de entender plenamente os poderes que você concede em uma procuração. Afinal, o poder de decisão sempre deve estar em suas mãos.

Modelo simples para que possa ser usado e adaptado

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