O Recurso Especial nº 2048856/SC, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, abordou uma questão relevante no direito processual civil: os documentos necessários para a execução de contribuições condominiais como título executivo extrajudicial.
Contextualização e Objeto do Recurso
O recurso foi interposto contra decisão que exigia, para a propositura da execução de contribuições condominiais, a apresentação do “orçamento anual, votado e aprovado em assembleia geral ordinária”, bem como o registro da convenção condominial no Cartório de Registro de Imóveis.
A questão central consistia em determinar se essas exigências são necessárias para a validade da execução, considerando as disposições do Código de Processo Civil (CPC/15) e do Código Civil (CC/02).
Decisão do STJ
A Terceira Turma do STJ negou provimento ao recurso especial, consolidando os seguintes entendimentos:
- Natureza Executiva das Contribuições Condominiais
De acordo com o artigo 784, inciso X, do CPC/15, as contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, desde que documentalmente comprovadas, configuram título executivo extrajudicial, permitindo a execução direta pelo condomínio contra o condômino inadimplente. - Documentos Necessários para a Execução
O STJ definiu que são documentos suficientes para a propositura da execução:- Cópia da convenção do condomínio e/ou da ata da assembleia que estabeleceu os valores das cotas condominiais;
- Outros documentos que demonstrem a inadimplência do devedor.
- Desnecessidade de Registro da Convenção Condominial
O Tribunal ressaltou que o registro da convenção no Cartório de Registro de Imóveis tem a finalidade de torná-la oponível a terceiros, conforme o artigo 1.333, parágrafo único, do CC/02. Contudo, entre o condomínio e o condômino inadimplente, tal registro é desnecessário para a validade da cobrança, pois a obrigação decorre diretamente da relação condominial. - Vedada a Exigência de Orçamento Anual Aprovado
A decisão também afastou a necessidade de apresentação do orçamento anual aprovado em assembleia, entendendo que essa exigência impõe um ônus indevido ao credor. Bastam a previsão na convenção ou a aprovação das cotas em assembleia geral.
Impacto e Relevância da Decisão
A decisão do STJ reforça a segurança jurídica para condomínios na cobrança de cotas inadimplidas, reduzindo formalismos desnecessários e garantindo a efetividade das execuções. A exigência de documentos adicionais poderia dificultar a recuperação de créditos, beneficiando indevidamente condôminos inadimplentes.
O REsp 2048856/SC estabelece um importante precedente ao consolidar que a execução de cotas condominiais exige apenas a comprovação documental da convenção condominial ou da decisão assemblear e a prova da inadimplência. A dispensa do registro da convenção e do orçamento anual aprovado simplifica o procedimento e fortalece o direito dos condomínios de efetivar suas cobranças de maneira eficiente e segura.
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