A participação dos condôminos nas assembleias é um dos pilares da vida condominial. Afinal, é nesse espaço que são discutidas e decididas questões fundamentais sobre a administração, investimentos, manutenções, prestação de contas e outros assuntos de interesse coletivo. No entanto, uma dúvida recorrente entre síndicos, administradores e moradores é: o condômino inadimplente pode participar da assembleia?
O que diz o Código Civil?
O artigo 1.335 do Código Civil enumera os direitos básicos do condômino, entre eles:
“Art. 1.335. São direitos do condômino:
I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”
A redação do inciso III é clara: o direito de votar e participar das deliberações está condicionado à quitação das obrigações condominiais. Isso significa que o condômino inadimplente não pode votar em assembleia enquanto estiver em débito com o condomínio.
Mas e quanto ao direito de participar da reunião, sem votar? Aqui, a interpretação pode gerar controvérsia.
Participar sem votar: pode ou não pode?
Apesar da lei vincular o direito de votar e participar à quitação, a jurisprudência e a prática condominial têm evoluído para permitir que o condômino inadimplente acompanhe a assembleia, manifeste sua opinião, mas sem direito ao voto.
Essa flexibilização se dá por dois motivos principais:
- Transparência e inclusão: Permitir que o inadimplente esteja presente favorece a transparência da gestão e pode até incentivar o adimplemento, ao se sentir parte do processo.
- Restrições razoáveis: A privação completa de voz pode ser interpretada como excessiva, ainda que o direito de voto continue suspenso enquanto houver dívida.
Vale lembrar que votar é diferente de participar. Votar interfere diretamente nas decisões; participar, ouvir e se manifestar, não.
Convenção pode ser mais restritiva?
A convenção condominial pode disciplinar a forma de participação nas assembleias, mas não pode contrariar a lei. Ou seja, ela não pode permitir que inadimplentes votem. Quanto à presença e manifestação, se a convenção for omissa, prevalece o bom senso e a interpretação mais favorável à convivência democrática.
E se a assembleia deliberar com votos de inadimplentes?
Nesse caso, as deliberações podem ser anuladas judicialmente, desde que se prove que os votos dos inadimplentes foram determinantes para o resultado. É um ponto de atenção importante para o síndico e para a administradora.
O artigo 1.335 do Código Civil é claro ao condicionar o voto e a participação deliberativa ao adimplemento das obrigações condominiais. No entanto, impedir totalmente o condômino inadimplente de acompanhar a assembleia pode ser contraproducente e até discutível do ponto de vista jurídico.
A prática mais equilibrada é:
✅ Permitir a presença e a manifestação (sem voto) do inadimplente.
❌ Impedir o voto, conforme prevê a legislação.
Essa postura garante a legalidade, promove a transparência e ainda pode estimular a regularização de débitos, contribuindo para uma gestão mais participativa e eficiente do condomínio. A dúvida gira em torno de quem é, legalmente, o responsável pelo pagamento das cotas condominiais: a unidade (o imóvel) ou a pessoa do proprietário?
Quem é o devedor da cota condominial: o proprietário ou a unidade?
De acordo com o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, o proprietário da unidade é o responsável pelas obrigações do condomínio. Veja o texto:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
O que isso significa na prática?
- Se o imóvel for alugado, o proprietário continua sendo o responsável legal pelas cotas condominiais, ainda que ele tenha repassado essa obrigação contratualmente ao inquilino. Se o inquilino não pagar, o condomínio cobra do proprietário.
- Se houver venda do imóvel com dívida condominial, a dívida “segue o imóvel” no sentido de que o novo proprietário pode responder por ela, com base em jurisprudência consolidada. Isso ocorre porque se entende que a dívida tem natureza propter rem — ou seja, é uma obrigação ligada à coisa, e não apenas à pessoa.
O STJ (Superior Tribunal de Justiça) já decidiu que:
🧷 “As dívidas condominiais têm natureza propter rem, ou seja, acompanham o imóvel.”
Mas isso não exclui a responsabilidade do antigo proprietário, que também pode ser acionado, dependendo do caso.
Resumo prático:
| Situação | Responsável legal |
|---|---|
| Proprietário da unidade | ✅ Sim |
| Inquilino | ❌ Não (só se previsto em contrato com o proprietário, mas nunca perante o condomínio) |
| Dívida da unidade vendida | ✅ Novo proprietário também pode ser responsabilizado |
| Unidade doada, herdada ou leiloada | ✅ Novo titular do imóvel responde pelos débitos |
A obrigação de pagar as cotas condominiais é do proprietário da unidade, não da unidade em si. No entanto, como a dívida é considerada propter rem (O termo “propter rem” vem do latim e significa “por causa da coisa”. Trata-se de um tipo de obrigação que está vinculada à coisa (bem imóvel ou móvel), e não apenas à pessoa do devedor original. Em outras palavras, é a posse ou a titularidade do bem que gera a obrigação.) ela acompanha o imóvel, podendo ser cobrada do atual proprietário, independentemente de quem gerou a dívida.
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