Propter Rem e Além: STJ Define que Antigo Dono Também Responde por Débito Condominial

Por Silvana de Oliveira – Perita Judicial, Grafotécnica, Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp nº 2.197.699¹, decidiu que as dívidas de condomínio não se extinguem com a arrematação do imóvel em leilão. Embora o arrematante assuma a obrigação em razão de seu caráter propter rem, o antigo proprietário não se exonera automaticamente, permanecendo pessoalmente responsável pelo débito.

Fundamentação Legal

O ponto de partida encontra-se no artigo 1.345² do Código Civil, que dispõe:

“O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Tal previsão consagra a natureza propter rem da obrigação, isto é, a vinculação ao próprio bem, independentemente da pessoa do devedor. No entanto, a jurisprudência do STJ tem construído entendimento de que essa transmissibilidade não implica a exoneração plena do proprietário originário.

A decisão do STJ

No caso concreto, o imóvel foi leiloado em execução de taxas condominiais e arrematado pelo próprio condomínio por valor inferior ao da dívida. O devedor alegou ilegitimidade passiva, sustentando que a obrigação teria se transferido integralmente ao novo titular do bem.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que:

• O arrematante assume a dívida condominial, desde que tenha ciência de sua existência, ainda que não conste expressamente no edital do leilão;
• A assunção pelo novo proprietário não extingue a responsabilidade do antigo, que subsiste em caráter pessoal;
• Se a arrematação não satisfaz integralmente a execução, o processo pode prosseguir contra o devedor originário.

Natureza da obrigação

A ministra explicitou a mudança de perspectiva:

• Enquanto propter rem, a dívida acompanha o bem e vincula o novo proprietário;
• Após a alienação, o débito não perde sua exigibilidade em relação ao alienante, que continua obrigado em caráter pessoal.

Assim, a obrigação deixa de ter natureza exclusivamente ambulatória, passando a coexistir em duas esferas:

• Real, contra o novo proprietário;
• Pessoal, contra o antigo.

Reflexos práticos e doutrinários

A decisão reafirma a jurisprudência do STJ no sentido de que a taxa condominial não se extingue com a alienação do imóvel, reforçando a tutela do crédito condominial.

• Para o condomínio, a medida amplia as possibilidades de satisfação do crédito, permitindo cobrança tanto do novo quanto do antigo proprietário.
• Para o arrematante, assegura-se o direito de regresso contra o alienante, resguardando a justiça da transmissão da obrigação.
• Para o devedor originário, reforça-se o caráter permanente de sua responsabilidade, mesmo após a perda do bem em leilão.

O entendimento firmado pela 3ª Turma do STJ consolida a natureza híbrida da obrigação condominial: propter rem e pessoal, conforme a fase em que se encontra a execução.

Com isso, reforça-se que a taxa condominial não se apaga com a transferência do imóvel e pode ser exigida tanto do novo titular do direito real quanto do antigo proprietário, garantindo ao condomínio maior efetividade na cobrança.

1. REsp nº 2.197.699 https://www.conjur.com.br/wp-content/uploads/2025/09/STJ_202500486487_tipo_integra_333395864.pdf ↩︎
2. artigo 1.345 do Código Civil https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10644457/artigo-1345-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002 ↩︎

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