Lojas em Condomínios: O Equívoco do Síndico Bonzinho Quando a Boa Vontade Viola o Código Civil

Publicado em by Just Arbitration in Condominio, Sindico, Sindico Judicial

Por Silvana de Oliveira – Perita Judicial, Grafotécnica, Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense

Agradeço ao Otávio pela valiosa colaboração e pelas sugestões que contribuíram significativamente para o desenvolvimento deste artigo. Sua participação enriqueceu o conteúdo e fortaleceu a qualidade do trabalho apresentado.

Lojas em Condomínios: Independência Jurídica, Responsabilidade Limitada e os Deveres do Síndico

Em muitos condomínios, especialmente os localizados em áreas urbanas, é comum encontrar lojas comerciais integradas à mesma estrutura física do edifício residencial. Embora compartilhem a mesma fachada ou base construtiva, essas lojas possuem natureza jurídica e administrativa distinta do condomínio propriamente dito.

Estrutura física e autonomia administrativa

As lojas situadas na fachada ou no térreo de condomínios geralmente possuem entradas independentes, sem acesso às áreas internas, elevadores ou demais benefícios comuns dos condôminos. Em regra, possuem infraestrutura própria, como medidores individuais de água, energia elétrica e sistemas de segurança.

Por essa razão, as convenções condominiais costumam estabelecer que tais unidades não contribuem com a taxa condominial nem participam dos rateios extraordinários do condomínio. Também não têm direito a voto ou voz em assembleias, uma vez que não integram o corpo de condôminos, apesar de se situarem fisicamente na mesma edificação.

Responsabilidade pelas manutenções e obrigações legais

Mesmo sendo independentes, essas lojas devem cumprir as normas de segurança e prevenção de incêndios, já que compartilham a estrutura física do prédio. Assim, o síndico tem o dever de fiscalizar e, caso constate irregularidades, notificar os responsáveis para que adotem as medidas exigidas pela legislação.

Importante destacar que o síndico não possui poder de polícia — sua função é representar e zelar pelos direitos do condomínio, comunicando aos órgãos públicos competentes quando houver descumprimento das normas.

Por outro lado, o condomínio não tem obrigação de arcar com despesas das lojas, sejam elas relacionadas a manutenção, obras, reformas ou adequações legais. Cada unidade comercial deve assumir integralmente os custos referentes à sua parte, conforme determina o artigo 1.3411 do Código Civil, que dispõe que as despesas relativas a partes de uso exclusivo incumbem a quem delas se serve.

“As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um ou mais condôminos são de responsabilidade de quem as utiliza.”

Essa disposição reforça que, ainda que as lojas estejam na mesma edificação, suas obrigações financeiras não se confundem com as do condomínio, pois se tratam de áreas de uso e proveito exclusivo.

Vedação ao enriquecimento sem causa

Outro ponto jurídico relevante está previsto no artigo 8842 do Código Civil, que trata do enriquecimento sem causa. Este dispositivo impede que alguém se beneficie de valores ou serviços pagos por terceiros quando a responsabilidade seria própria. Assim, se o condomínio arcar com despesas que caberiam às lojas comerciais, o valor deve ser restituído com as devidas correções.

Infelizmente, há casos em que síndicos desavisados ou excessivamente complacentes acabam utilizando recursos do condomínio para custear serviços ou obras de unidades independentes — o que representa má gestão e desvio de finalidade dos recursos condominiais. Se o gasto não tem respaldo legal ou aprovação assemblear, o ato pode ser questionado judicialmente.

Reflexão sobre o papel do síndico e a escolha condominial

A boa administração condominial exige consciência, conhecimento técnico e responsabilidade ética. Um síndico preparado deve atuar com base na legislação vigente e nas normas internas do condomínio3, sempre defendendo os interesses coletivos e evitando qualquer favorecimento indevido.

Como bem se observa, a figura do “síndico bonzinho” que gasta o dinheiro dos outros para resolver problemas alheios pode parecer simpática, mas fere princípios de transparência e equidade.

Fica, portanto, a reflexão:

Que tipo de pessoa deve ser eleita para representar um condomínio — alguém que busca agradar a todos ou aquele que atua com firmeza, técnica e compromisso com a legalidade?

“O Preço da Bondade”
Como a má compreensão sobre lojas comerciais em condomínios gera gastos indevidos e riscos legais).

  1. artigo 1.341 do Código Civil https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10644824/artigo-1341-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002 ↩︎
  2. artigo 884 do Código Civil https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10680578/artigo-884-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002 ↩︎
  3. Fonte: https://www.youtube.com/watch?v=yD05vw4dG1g ↩︎

Jurisprudência

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