Por Silvana de Oliveira – Perita Judicial, Grafotécnica, Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense
Reforma espanhola1 simplifica a cobrança de dívidas condominiais e reforça governança
A inadimplência condominial sempre foi um tema sensível, pois afeta diretamente o equilíbrio financeiro e o convívio entre os moradores. Em julho de 2025, a Espanha promoveu uma reforma relevante na Lei de Propriedade Horizontal, publicada no Boletim Oficial do Estado (BOE), trazendo maior clareza e agilidade aos procedimentos de cobrança das taxas de condomínio.
É importante destacar desde o início: a reforma não criou um novo direito de penhora, mas confirmou e simplificou um mecanismo que já existia, tornando o processo mais eficiente, previsível e acessível às comunidades condominiais.
O que efetivamente mudou com a reforma de 2025
A principal alteração recaiu sobre o artigo 21 da Lei de Propriedade Horizontal, que passou a exigir expressamente que qualquer cobrança judicial esteja respaldada por decisão formal da assembleia.
Essa lógica já é conhecida no Brasil, onde muitas convenções condominiais e boas práticas de governança exigem ata aprovada em assembleia como fundamento para ações de cobrança, fortalecendo a segurança jurídica do procedimento.
Comunicação prévia: diálogo antes do conflito
Outro ponto central da reforma espanhola é a obrigatoriedade de notificação formal do condômino inadimplente antes de qualquer ação judicial. Essa comunicação deve ser clara e transparente. O objetivo é simples e estratégico: priorizar acordos e evitar a judicialização precoce. Parcelamentos, renegociações e prazos realistas passam a ser estimulados como primeira resposta ao problema.
Na prática condominial moderna tanto na Espanha quanto no Brasil já são comuns medidas como:
- envio de cartas registradas com aviso de recebimento;
- propostas de parcelamento aprovadas em assembleia;
- uso de e-mails e aplicativos para manter o morador informado;
- registro de todas as comunicações para eventual uso judicial.
Essas ações demonstram boa-fé da administração e costumam pesar positivamente caso o conflito avance para o Judiciário.
Procedimento simplificado para dívidas de pequeno valor
Uma das inovações mais práticas da reforma espanhola é a criação de um procedimento simplificado para cobranças de até 2.000 euros. Se, mesmo assim, o débito não for quitado, o condomínio pode requerer judicialmente o embargo (penhora) de bens, sempre sob supervisão do juiz. Esse modelo busca reduzir custos, acelerar a recuperação de valores e evitar processos longos, especialmente em situações que antes tornavam a cobrança financeiramente inviável.
Comparação com o cenário brasileiro
No Brasil, a penhora de bens por dívidas condominiais já é plenamente admitida, inclusive alcançando o bem de família, desde que observados os requisitos legais. Essa possibilidade decorre da função social da propriedade e da natureza coletiva da despesa condominial.
Entretanto, diferentemente da Espanha, o sistema processual brasileiro não possui um procedimento simplificado equivalente para dívidas de pequeno valor. Mesmo cobranças relativamente baixas seguem trâmites formais, geralmente mais demorados e custosos.
Ainda assim, tanto a Lei nº 4.591/1964 quanto o Código Civil oferecem base sólida para a cobrança judicial, desde que respeitados os requisitos de deliberação, notificação e comprovação do débito.
Direitos que o condômino inadimplente pode perder
A reforma espanhola também foi explícita ao tratar dos direitos políticos do condômino inadimplente. Enquanto houver débito pendente, o morador. Essa regra busca evitar que decisões financeiras relevantes sejam influenciadas por quem não contribui com a coletividade.
No Brasil, essa lógica já está presente em muitas convenções condominiais, que condicionam o direito de voto à adimplência, reforçando o princípio da responsabilidade coletiva.
Mais do que facilitar a cobrança, a nova legislação espanhola estimula uma gestão condominial mais profissional. O resultado é um ambiente mais previsível, com menor risco de conflitos prolongados e maior proteção ao caixa do condomínio. A contribuição mensal deixa de ser vista apenas como obrigação individual e passa a ser compreendida como instrumento de preservação do patrimônio comum.
A reforma de 2025 na Espanha não inventa novos poderes, mas organiza, legitima e simplifica mecanismos já existentes. Ao fazer isso, fortalece a governança, reduz custos e promove justiça entre os condôminos.
Para o Brasil, a experiência espanhola serve como referência: mostra que procedimentos claros, comunicação eficaz e decisões coletivas bem documentadas são tão importantes quanto o próprio direito de penhora para manter a saúde financeira e a harmonia nos condomínios.
- Lei confirma que vizinho que não paga as taxas do condomínio pode ter bens penhorados https://www.uai.com.br/uainoticias/2026/01/15/lei-confirma-que-vizinho-que-nao-paga-as-taxas-do-condominio-pode-ter-bens-penhorados/ ↩︎
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