Por Silvana de Oliveira – Perita Judicial, Grafotécnica, Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp nº 2.197.6991, decidiu que as dívidas de condomínio não se extinguem com a arrematação do imóvel em leilão. Embora o arrematante assuma a obrigação em razão de seu caráter propter rem, o antigo proprietário não se exonera automaticamente, permanecendo pessoalmente responsável pelo débito.
Fundamentação Legal
O ponto de partida encontra-se no artigo 1.3452 do Código Civil, que dispõe:
“O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”
Tal previsão consagra a natureza propter rem da obrigação, isto é, a vinculação ao próprio bem, independentemente da pessoa do devedor. No entanto, a jurisprudência do STJ tem construído entendimento de que essa transmissibilidade não implica a exoneração plena do proprietário originário.
A decisão do STJ
No caso concreto, o imóvel foi leiloado em execução de taxas condominiais e arrematado pelo próprio condomínio por valor inferior ao da dívida. O devedor alegou ilegitimidade passiva, sustentando que a obrigação teria se transferido integralmente ao novo titular do bem.
A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que:
- O arrematante assume a dívida condominial, desde que tenha ciência de sua existência, ainda que não conste expressamente no edital do leilão;
- A assunção pelo novo proprietário não extingue a responsabilidade do antigo, que subsiste em caráter pessoal;
- Se a arrematação não satisfaz integralmente a execução, o processo pode prosseguir contra o devedor originário.
Natureza da obrigação
A ministra explicitou a mudança de perspectiva:
- Enquanto propter rem, a dívida acompanha o bem e vincula o novo proprietário;
- Após a alienação, o débito não perde sua exigibilidade em relação ao alienante, que continua obrigado em caráter pessoal.
Assim, a obrigação deixa de ter natureza exclusivamente ambulatória, passando a coexistir em duas esferas:
- Real, contra o novo proprietário;
- Pessoal, contra o antigo.
Reflexos práticos e doutrinários
A decisão reafirma a jurisprudência do STJ no sentido de que a taxa condominial não se extingue com a alienação do imóvel, reforçando a tutela do crédito condominial.
- Para o condomínio, a medida amplia as possibilidades de satisfação do crédito, permitindo cobrança tanto do novo quanto do antigo proprietário.
- Para o arrematante, assegura-se o direito de regresso contra o alienante, resguardando a justiça da transmissão da obrigação.
- Para o devedor originário, reforça-se o caráter permanente de sua responsabilidade, mesmo após a perda do bem em leilão.
O entendimento firmado pela 3ª Turma do STJ consolida a natureza híbrida da obrigação condominial: propter rem e pessoal, conforme a fase em que se encontra a execução.
Com isso, reforça-se que a taxa condominial não se apaga com a transferência do imóvel e pode ser exigida tanto do novo titular do direito real quanto do antigo proprietário, garantindo ao condomínio maior efetividade na cobrança.
- REsp nº 2.197.699 https://www.conjur.com.br/wp-content/uploads/2025/09/STJ_202500486487_tipo_integra_333395864.pdf ↩︎
- artigo 1.345 do Código Civil https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10644457/artigo-1345-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002 ↩︎
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