A utilização da arbitragem em contratos de locação, especialmente com a inclusão de cláusulas arbitrais, representa uma evolução significativa na gestão de conflitos relacionados ao inadimplemento de inquilinos. Esse recurso, tradicionalmente mais associado a disputas empresariais, vem ganhando espaço em contratos de locação, oferecendo uma alternativa ao processo judicial tradicional, que muitas vezes é moroso e burocrático.
Arbitragem em Contratos de Locação
A arbitragem se destaca por suas características de celeridade, eficiência e flexibilidade. Ao optar por este meio, as partes podem escolher árbitros especializados no tema da disputa, o que garante uma maior assertividade e adequação nas decisões proferidas. Em contratos de locação, essa prática permite que locador e locatário resolvam conflitos de forma mais rápida, sem a necessidade de recorrer ao sistema judiciário comum, que pode estar sobrecarregado e, por isso, demorar mais para oferecer uma solução.
Despejo do Inquilino Devedor
Um dos aspectos mais desafiadores na locação com cláusula de arbitragem é a execução de uma ordem de despejo, caso o inquilino se torne inadimplente. Embora a arbitragem permita uma resolução mais ágil das disputas, a execução de uma decisão arbitral, como o despejo, pode enfrentar obstáculos práticos, já que a ordem de despejo precisa ser homologada pelo Poder Judiciário para ter efeito prático.
No Brasil, a execução de uma sentença arbitral segue os mesmos trâmites de uma decisão judicial, necessitando da intervenção do Judiciário para forçar o cumprimento da sentença, como a desocupação do imóvel. Isso implica que, apesar das vantagens da arbitragem na resolução do conflito em si, a efetiva desocupação do imóvel pelo inquilino inadimplente ainda dependerá de procedimentos judiciais, o que pode mitigar um pouco a celeridade inicialmente buscada pelas partes ao escolherem a arbitragem.
Autonomia das Partes e Flexibilidade
A cláusula arbitral oferece às partes uma autonomia significativa, permitindo que elas definam não apenas o fórum onde a disputa será resolvida, mas também as regras que regerão o procedimento arbitral. Esta flexibilidade é especialmente valiosa em contratos de locação, onde as especificidades de cada caso podem ser melhor atendidas por um procedimento feito sob medida, algo que nem sempre é possível no rito processual comum.
No entanto, essa autonomia também exige das partes um cuidado especial na elaboração do contrato de locação, garantindo que a cláusula arbitral seja clara e exequível, e que as partes estejam plenamente cientes das implicações de optar pela arbitragem, especialmente no que se refere à execução de sentenças arbitrais.
A utilização da arbitragem em contratos de locação, especialmente aqueles que preveem cláusula arbitral para solução de conflitos, é uma tendência crescente que oferece benefícios como celeridade e autonomia. No entanto, ao lidar com o despejo de um inquilino devedor, as partes devem estar cientes de que a execução da sentença arbitral ainda dependerá do Poder Judiciário, o que pode atrasar a solução final do conflito. Dessa forma, a arbitragem, enquanto instrumento eficaz para a resolução de disputas, deve ser considerada com atenção aos seus limites, especialmente no contexto de locações imobiliárias.
Locação com cláusula de arbitragem: como despejar o inquilino devedor
Nos últimos anos, tornou-se comum a utilização da arbitragem em contratos como meio de solucionar conflitos empresariais. Esse método se destaca pelas suas características únicas como celeridade, eficiência, flexibilidade e principalmente, por dar maior autonomia às partes, o que possibilita assertividade nas decisões.
Rovena Rosa/Agência Brasil
No entanto, no âmbito do direito imobiliário, a arbitragem também está tomando espaço importante, surgindo em diversos contratos de empresas que administram os aluguéis entre particulares. Muitas dessas administradoras, geralmente, impõem contratos modelos com cláusula de arbitragem e impedem sua modificação pelas partes, que são compelidas a aderir os termos, cerceando sua autonomia e contrariando os princípios que norteiam o procedimento.
Considerando isso, surgiram diversas dúvidas quanto à utilização desse procedimento no âmbito de contratos imobiliários, mais precisamente no tocante a cobrança de aluguéis e despejo dos inquilinos que estão inadimplentes com os pagamentos.
A partir do momento em que as partes escolhem a arbitragem como meio de solução de conflitos, a cobrança dos aluguéis está restrita ao procedimento arbitral, sendo vedado o ingresso das partes no Poder Judiciário para discutir o mérito da cobrança.
Frisa-se que essa escolha deve ser livre, ou seja, não pode haver dúvidas sobre a intenção das partes de optarem pela arbitragem, sendo necessário assinatura logo abaixo da cláusula e destaque em negrito no contrato, por exemplo. Caso essas e demais regras não sejam seguidas, é possível requerer a nulidade da cláusula através do Poder Judiciário, em virtude das regras do Código de Defesa do Consumidor.
No entanto, quando se analisa o despejo do inquilino, ainda há dúvidas se é possível adotar o procedimento arbitral ou ingressar diretamente no Poder Judiciário. Essa questão está pautada na legislação que prevê o procedimento do despejo e no poder de coerção do árbitro, isto é, a possibilidade de compelir a parte a cumprir os termos da decisão.
Só o Judiciário pode fazer despejo
Ocorre que apenas o Poder Judiciário por força de lei tem a competência para obrigar a parte a sair do imóvel. Essa competência não invalida o procedimento arbitral, contudo, é importante constar que do ponto de vista da efetivação do despejo, o Poder Judiciário é o único capaz de emitir mandado para que o inquilino saia do imóvel, permitindo que o Oficial de Justiça, junto de força policial, cumpra a ordem judicial.
Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) se manifestou sobre o tema, sustentando que a natureza da ação de despejo é a restituição do imóvel através do caráter executivo do pedido e que a utilização da arbitragem não parece ser adequada para decidir sobre isso.
Por outro lado, tribunais estaduais como o de Minas Gerais e São Paulo se manifestam contra esse entendimento, sustentando que é possível ingressar com o pedido de despejo no âmbito da arbitragem, na medida em que a legislação brasileira fixa que a ação de despejo, em regra, deve seguir o rito ordinário, possibilitando defesa ao réu e produção de provas pelas partes, antes da decisão sobre a saída do inquilino.
Cumpre destacar que a presença da clausula arbitral não impede a utilização do judiciário para pedidos de urgência feitos antes da instauração do procedimento e para o cumprimento da decisão.
Por isso, enquanto não há decisão vinculante sobre o tema, é importante verificar a viabilidade da manutenção ou exclusão da clausula nos contratos, com intuito de gerar maior assertividade na cobrança dos aluguéis e eventual despejo do inquilino. É indispensável a presença de um profissional especializado para resguardar os direitos dos interessados, tanto nas fases que antecedem o contrato como em fases posteriores.
- Raphael de Campos Silvaé advogado associado da área de direito empresarial do escritório Suzana Cremasco Advocacia e especialista em Processo Civil pela Faculdade Baiana de Direito e Direito Empresarial pelo Instituto Brasileiro de Mercados e Capitais.
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