Por Silvana de Oliveira.
A decisão da juíza que anulou a sentença arbitral em um contrato de locação envolvendo a plataforma Quinto Andar levanta questões relevantes sobre a arbitragem compulsória e seu impacto nos contratos de consumo, especialmente em relação à locação de imóveis. Nesse caso, a imposição de arbitragem como única via de resolução de conflitos foi considerada abusiva, resultando na anulação da sentença arbitral e suscitando debates sobre a validade dessa prática em contratos que afetam diretamente os consumidores.
Contexto
O contrato de locação oferecido pela Quinto Andar incluía uma cláusula de arbitragem compulsória, que obrigava as partes a resolverem seus litígios por meio de um tribunal arbitral, sem a possibilidade de recorrer ao Judiciário. A arbitragem é frequentemente vista como uma alternativa célere e menos formal, o que pode ser vantajoso em algumas situações. Contudo, no caso analisado, a juíza considerou que a imposição dessa cláusula, sem dar ao locatário a opção de escolher outro foro, configurava abuso de direito.
Abuso e Desequilíbrio Contratual
A anulação da sentença arbitral foi fundamentada no reconhecimento de que a cláusula arbitral, ao ser compulsória, desconsiderou o equilíbrio necessário nas relações contratuais. Os contratos de adesão, como os de locação no Quinto Andar, muitas vezes apresentam termos pré-estabelecidos, deixando uma das partes (geralmente o consumidor ou o locatário) em posição de vulnerabilidade. Esse desequilíbrio se manifesta de forma mais acentuada quando a arbitragem é imposta como a única opção de resolução de litígios, sem que o consumidor tenha a possibilidade de recorrer ao Poder Judiciário, como ocorreu no pedido de despejo.
Repercussão e Escolha de Foro
Além de anular a sentença arbitral, a decisão da juíza também se posiciona em relação à escolha de foro, uma prática comum em contratos desse tipo. A escolha unilateral do foro pode, muitas vezes, prejudicar uma das partes, especialmente se ela tiver que litigar em um local distante ou inconveniente. No caso do Quinto Andar, a imposição de um foro específico em processos judiciais relacionados ao contrato foi vista como mais uma forma de abuso, aumentando a assimetria de poder entre as partes.
Impactos e Reflexões
Essa decisão sinaliza uma tendência de maior intervenção nos contratos que envolvem consumidores, reforçando a necessidade de transparência e equilíbrio nas cláusulas contratuais. A arbitragem, é um meio eficaz de resolução de disputas, mas ela não deve ser imposta de maneira compulsória em contratos de adesão, especialmente quando envolve consumidores em situação de vulnerabilidade.
No contexto da locação de imóveis, essa decisão pode servir como um precedente importante para evitar abusos em contratos firmados por plataformas como o Quinto Andar, que têm grande poder de barganha. O direito de acesso à Justiça, garantido pela Constituição, deve ser respeitado, e a arbitragem, quando aplicável, deve ser uma escolha voluntária e consciente das partes, em vez de uma imposição que possa limitar o exercício pleno dos direitos do consumidor.
Juíza anula sentença arbitral em contrato de locação do Quinto Andar, Decisão reconheceu abuso na imposição de arbitragem compulsória, que culminou em pedido de despejo.
A juíza de Direito Larissa Gaspar Tunala, da 1ª vara empresarial e de conflitos de arbitragem, anulou uma cláusula compromissória e o respectivo procedimento arbitral em um caso de locação pela plataforma Quinto Andar. A decisão reconheceu a vulnerabilidade da parte locatária e a ausência de consentimento para a utilização da arbitragem, resultando na nulidade do processo arbitral que culminou no pedido de despejo.
O que é cláusula compromissória?
A cláusula compromissória é uma disposição contratual que obriga as partes a resolver eventuais litígios por meio de arbitragem.
O caso envolve um contrato de locação intermediado por empresa de tecnologia que atua no mercado imobiliário. O contrato, que incluía uma cláusula compromissória de arbitragem, impôs que qualquer disputa fosse resolvida exclusivamente por câmaras arbitrais indicadas pela empresa.
A locatária, no entanto, alegou que não teve a oportunidade de compreender a cláusula arbitral ou de negociar suas condições, sendo surpreendida com o processo de arbitragem após a ocorrência de inadimplência.
A arbitragem foi conduzida de maneira eletrônica, sem que a locatária tivesse a chance de purgar a mora ou se defender adequadamente, o que levou à decisão judicial de despejo.
Magistrada anula cláusula arbitral e procedimento em caso de despejo.(Imagem: Reprodução/Quinto Andar). A juíza entendeu que a arbitragem foi imposta de forma abusiva, em um contrato de adesão, sem que houvesse a devida compreensão ou concordância por parte da locatária.
A decisão destacou que, embora a arbitragem seja válida em contratos de natureza comercial, a imposição compulsória em um contexto de vulnerabilidade do locatário, sem possibilidade de escolha, é contrária ao CDC e à legislação de arbitragem (lei 9.307/96).
A magistrada também ressaltou que, em casos de despejo, o direito de moradia deve ser protegido, e o processo judicial é a via adequada para discutir esse tipo de demanda, especialmente quando a cláusula compromissória foi inserida de forma abusiva.
Assim, declarou nula a cláusula compromissória e, por consequência, o procedimento arbitral que culminou no pedido de despejo.
Atuou em defesa dos executados o advogado Vinicius Jonathan Caetano.
Processo: 1048106-30.2024.8.26.0100
Veja a decisão.
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