A decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirma um entendimento relevante para o mercado de leilões judiciais e a responsabilidade dos arrematantes de imóveis quanto a débitos condominiais. No caso analisado, o arrematante foi previamente informado da existência de dívidas condominiais por outros meios, embora o edital de leilão não mencionasse essas dívidas. Esse aspecto foi determinante para que o STJ concluísse que, mesmo com a omissão da informação no edital, o arrematante teria responsabilidade sobre o débito.
Análise da Decisão
A decisão reflete o entendimento de que a ciência prévia do arrematante sobre a existência de uma dívida é suficiente para transferir a responsabilidade pelo débito, ainda que o edital do leilão omita tal informação. Esse posicionamento privilegia o princípio da boa-fé objetiva e a proteção da confiança do condomínio, que, mesmo não tendo controlado o processo de leilão, tem o direito de ver a dívida paga pelo novo proprietário. Segundo o STJ, o arrematante que participa de um leilão judicial deve estar ciente de todos os encargos pendentes do imóvel e das implicações legais que a arrematação pode acarretar, além de realizar uma diligência prévia.
Essa decisão reforça a necessidade de que o arrematante adote uma postura ativa em relação à investigação dos encargos do imóvel que está adquirindo, indo além do que está explícito no edital. O entendimento do STJ também aponta para uma maior segurança para os condomínios, que podem ter suas dívidas cobradas de arrematantes, mesmo quando o edital é omisso. No entanto, também acende um alerta para o poder judiciário e para os organizadores de leilões judiciais, sugerindo a importância de maior transparência e de inclusão de todas as informações pertinentes no edital.
Essa decisão do STJ é um marco que tende a reforçar o zelo na condução de leilões e a prevenir alegações de desconhecimento ou tentativas de isenção de responsabilidade dos arrematantes.
STJ: Arrematante ciente de dívida condominial responde por débito mesmo edital de leilão sendo omisso
A 3ª turma do STJ negou recurso especial de arrematante que pediu nulidade de negócio.
Arrematante que foi comunicado previamente da existência de dívidas condominiais por outros meios responde pelo débito mesmo que informação não esteja presente no edital de leilão. Assim entendeu a 3ª turma do STJ.
Depois de vencer leilão, o arrematante solicitou a nulidade do negócio, alegando não saber dos débitos deixados pelo antigo proprietário em virtude da ausência da informação no edital. O pedido foi negado pelo TRF da 4ª região, ao entender que odos os participantes tiveram ciência da existência de débitos de condomínio antes que o leilão acontecesse, por determinação judicial, por intermédio do leiloeiro.
Ao analisar o recurso especial no STJ, a relatora, ministra Nancy Andrighi, explicou que mesmo sem a informação no edital, os interessados foram avisados sobre as dívidas.
“O tribunal de origem consignou que ‘o débito condominial, em que pese omitido no edital, chegou ao conhecimento do licitante adquirente por determinação judicial, através do leiloeiro’, bem como que está provado nos autos que ‘todos os licitantes tiveram ciência inequívoca da pendência de débitos de condomínio antes da arrematação’.”
A relatora reconheceu que, “de fato, a responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos no ato Estatal – edital de praça – é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança, comprometendo, inclusive, a eficiência da tutela executiva, na medida em que acarreta o descrédito da alienação em hasta pública, afastando o interesse de eventuais arrematantes em adquirir bens por meio de alienação judicial”.
No entanto, a ministra salientou que, no caso em questão, mesmo que por outro meio, a finalidade de informar antecipadamente os interessados sobre as despesas condominiais foi atingida, tendo sido dada a eles a oportunidade de, a seu critério, desistir da participação na hasta pública.
“Logo, não soa razoável declarar a nulidade da arrematação e do respectivo edital, como pretende o recorrente, apenas para privilegiar a formalidade em detrimento do fim a que se destina a norma.”
Assim, a 3ª turma do STJ negou provimento ao recurso especial.
Processo: REsp 1.523.696
Confira a íntegra do acórdão.
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