A recente decisão da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que admitiu a possibilidade de penhora de imóveis com alienação fiduciária para saldar dívidas de condomínio, representa uma mudança significativa no entendimento jurisprudencial e pode ter grande impacto no mercado de crédito imobiliário. Com um placar apertado de 5 votos a 4, o tribunal decidiu que a obrigação propter rem “em razão da coisa” de pagamento das taxas condominiais pode ser estendida ao credor fiduciário, normalmente uma instituição financeira.
Fundamentação da Decisão
A corrente majoritária, liderada pelo ministro Raul Araújo, considerou que a natureza propter rem da dívida condominial impõe que tanto o possuidor do imóvel (devedor fiduciante) quanto o titular da propriedade (credor fiduciário) sejam responsáveis pelo pagamento dos encargos condominiais. Dessa forma, caso o comprador do imóvel inadimple com suas obrigações, o banco credor pode ser obrigado a quitar o débito para evitar a penhora do bem.
O argumento central é que os demais condôminos não devem ser prejudicados pela falta de pagamento das taxas, pois essas são essenciais para a manutenção do prédio e dos serviços comuns. Como solução, o ministro Raul Araújo sugeriu que os bancos estabeleçam em contrato a obrigatoriedade do pagamento do condomínio como condição para a manutenção do financiamento, permitindo a rescisão do contrato em caso de inadimplência.
Divergência e Argumentos Contrários
A posição vencida, defendida pelo ministro Antonio Carlos Ferreira e acompanhada pelos ministros Marco Buzzi, Nancy Andrighi e Humberto Martins, argumenta que a penhora do imóvel em si não seria possível, pois o bem ainda não pertence ao devedor fiduciante. Dessa forma, o máximo que poderia ser penhorado seria o direito real de aquisição do imóvel, que representa o direito de assumir a propriedade após a quitação da dívida junto ao banco.
Segundo essa linha de raciocínio, a decisão do STJ altera a estrutura jurídica da alienação fiduciária, que foi concebida justamente para garantir segurança aos financiadores de crédito imobiliário, ao afastar os imóveis financiados do risco de expropriação por dívidas do mutuário.
Impacto no Mercado Imobiliário
Essa decisão pode gerar impactos profundos no mercado de crédito imobiliário, pois as instituições financeiras podem adotar novas políticas para se resguardar desse novo risco. Entre as consequências possíveis, estão:
- Aumento das taxas de juros: Para compensar o risco adicional, bancos podem aumentar os juros dos financiamentos imobiliários.
- Exigência de garantias adicionais: Pode haver a inclusão de cláusulas contratuais que obriguem o devedor fiduciante a pagar o condomínio sob pena de vencimento antecipado da dívida.
- Maior dificuldade de acesso ao crédito: Os bancos podem adotar critérios mais rigorosos na concessão de financiamento.
A decisão do STJ reforça a natureza propter rem da dívida condominial, garantindo maior proteção aos condomínios, mas ao mesmo tempo impõe um novo ônus sobre os credores fiduciários. O impacto dessa medida será sentido no mercado imobiliário e pode levar a mudanças contratuais e regulatórias para mitigar seus efeitos. Resta acompanhar como os tribunais inferiores e o próprio mercado reagirão a essa nova realidade.
Cabe penhora de imóvel com alienação fiduciária para quitar dívida de condomínio
Para cobrar uma dívida de condomínio, é possível penhorar o imóvel que a originou, mesmo que ele esteja financiado por contrato com cláusula de alienação fiduciária.
Caso tem imenso impacto no mercado de crédito imobiliário e nos casos de contratos com alienação fiduciária
Essa conclusão é da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, que julgou três recursos especiais nesta quarta-feira (12/3) sobre o tema. O resultado se deu por 5 votos a 4.
Na prática, o colegiado concluiu que a instituição financeira que concede o financiamento para a compra do imóvel pode ser arrastada para responder pela dívida de condomínio.
Isso nos casos de contrato com alienação fiduciária, em que o banco dá o crédito e se torna proprietário do bem. O comprador fica na posse e pode usufruir do imóvel, mas só recebe a propriedade depois de quitar as parcelas.
Essa posição se justifica porque a obrigação de pagar condomínio tem caráter propter rem (da própria coisa). Ela é do comprador, que usufrui do bem, mas também deve ser do proprietário, mesmo na condição de credor fiduciário.
Como mostrou a revista eletrônica Consultor Jurídico, o tema tem impacto imenso no mercado de crédito imobiliário brasileiro. Por causa disso, o STJ promoveu audiência pública antes dos julgamentos.
A jurisprudência da corte sobre essa matéria não era uniforme. A 3ª Turma entendia que não é possível penhorar o imóvel, mas apenas seu direito real de aquisição — ou seja, o direito de assumir a propriedade do bem. A posição vencedora na 2ª Seção é a que vem da 4ª Turma.
O colegiado ainda vai fixar tese vinculante sobre a controvérsia. Há dois recursos especiais afetados ao rito dos repetitivos, sob relatoria do ministro João Otávio de Noronha. A tendência é apenas confirmar a posição agora vencedora.
Para ministro Raul Araújo, credor fiduciário não tem mais direitos do que os proprietários “tradicionais” no condomínio
Alienação fiduciária
O voto vencedor no julgamento foi proferido pelo ministro Raul Araújo e acompanhado pelos ministros Moura Ribeiro, Isabel Gallotti, Daniela Teixeira e João Otávio de Noronha.
Para eles, o imóvel com alienação fiduciária pode ser penhorado para abater dívidas de condomínio. Se quiser evitar a penhora, cabe ao banco credor fiduciário quitar a dívida e depois cobrar do devedor fiduciante.
Isso porque as normas que regulam a alienação fiduciária não se sobrepõem aos direitos de terceiros que não fazem parte do contrato de financiamento. Assim, se o devedor fiduciante não quita a dívida, ela não pode recair sobre o condomínio e os demais condôminos.
O fato de o banco ser credor fiduciário não subtrai sua posição de proprietário do bem, a quem cabe responder pela dívida de condomínio, portanto.
“Que privilégio seria esse erigido em detrimento de todos os demais condôminos proprietários não signatários de contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel? O que outros condôminos têm que ver com contrato firmado entre banco e devedor? Nada”, disse o ministro.
Para ele, uma saída possível seria o banco estabelecer em contrato a obrigação de o devedor fiduciante arcar com o valor do condomínio. Assim, o atraso desse tipo de verba poderia levar até à rescisão do contrato por descumprimento de obrigação.
“O que não tem cabimento é simplesmente pretender-se colocar, na prática, sobre ombros dos demais condôminos o ônus de arcarem com dívida que é de obrigação propter rem sobre o imediato interesse de qualquer proprietário de unidade em condomínio”, apontou Araújo.
Segundo o ministro Antonio Carlos Ferreira, apenas a penhora do direito real de aquisição do bem seria possível
Só os direitos de aquisição
Ficou vencido o ministro Antonio Carlos Ferreira, acompanhado dos ministros Marco Buzzi, Nancy Andrighi e Humberto Martins.
Para eles, a penhora do imóvel não é possível, uma vez que o bem não integra o patrimônio do real devedor — aquele que comprou o imóvel, ainda que mediante contrato com alienação fiduciária.
Assim, caberia, no máximo, a penhora do direito real de aquisição do bem — ou seja, o direito de assumir a propriedade do imóvel, uma vez que a dívida seja quitada com o banco credor fiduciário.
Na análise do ministro Antonio Carlos, permitir que uma unidade seja penhorada pelo condomínio por causa das dívidas condominiais subverteria a arquitetura da alienação fiduciária, que visa retirar a propriedade do bem das mãos do devedor.
“O credor fiduciário passaria a responder com o seu patrimônio por uma dívida do devedor fiduciante, implicando em verdadeira expropriação de sua propriedade sem que houvesse causa legítima que a justificasse.”
Já o direito real de aquisição pode ser penhorado porque é economicamente apreciável e compõe o patrimônio do devedor fiduciante, segundo o magistrado. Assim, pode ser usado para quitar obrigações atrasadas.
REsp 1.929.926
REsp 2.082.647
REsp 2.100.103
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