Por Silvana de Oliveira – Perita Judicial, Grafotécnica, Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense.
A Comissão de Segurança Pública da Câmara dos Deputados aprovou, em dezembro, o Projeto de Lei nº 4.204/2025, que estabelece a obrigatoriedade da instalação de sistemas de monitoramento por câmeras nas áreas comuns de condomínios localizados em zonas urbanas. A proposta segue em tramitação na Câmara e reacende um debate sensível: até onde vai a segurança e onde começa a violação da privacidade?
O texto aprovado determina que a exigência se aplique obrigatoriamente aos condomínios novos ou em construção a partir da vigência da futura lei. Já os condomínios antigos deverão implementar o sistema sempre que houver viabilidade técnica. Caso isso não seja possível, será exigida a adoção de medidas alternativas que garantam um nível de segurança equivalente.
O projeto não se limita a autorizar o uso de câmeras ele impõe critérios objetivos para sua implementação, buscando evitar abusos e usos indevidos. Entre os requisitos mínimos previstos estão:
- Armazenamento das imagens por, no mínimo, 30 dias, garantindo rastreabilidade em caso de incidentes;
- Acesso restrito aos registros, limitado exclusivamente ao síndico ou ao administrador do condomínio;
- Respeito à dignidade, intimidade e privacidade de moradores, visitantes e funcionários;
- Adoção de medidas de segurança da informação e proteção de dados pessoais, em conformidade com a Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD).
Esses critérios evidenciam que o legislador não trata o monitoramento como um instrumento irrestrito de vigilância, mas como uma ferramenta de segurança que deve operar sob controle, finalidade específica e responsabilidade jurídica.
LGPD: o eixo central da discussão
Um dos pontos mais relevantes do projeto é a vinculação expressa à LGPD. As imagens captadas por câmeras de segurança constituem dados pessoais e, em determinados contextos, podem ser dados sensíveis. Isso significa que o condomínio passa a atuar como agente de tratamento de dados, assumindo deveres legais como:
- definição clara da finalidade do monitoramento;
- limitação do acesso às imagens;
- prevenção de vazamentos e usos indevidos;
- responsabilização civil em caso de abuso ou falha de segurança.
Em termos práticos, o síndico deixa de ser apenas um gestor predial e passa a assumir também um papel de gestor de risco informacional.
Correção de imprecisões e segurança jurídica
Foi aprovado o substitutivo apresentado pela relatora, deputada Delegada Ione (Avante-MG), que ajustou a redação original do projeto, de autoria da deputada Carla Dickson (União-RN). Segundo a relatora, expressões como “implementação progressiva” e “quando possível”, presentes no texto inicial, poderiam gerar insegurança jurídica e dificuldades na aplicação da norma.
A nova redação busca maior objetividade, reduzindo margens interpretativas que poderiam resultar em omissões rememberadas sob o argumento da impossibilidade técnica.
Entre a proteção e o controle: quem fiscaliza o sistema?
Embora a proposta avance na padronização e na proteção de direitos, permanece uma questão essencial: quem fiscaliza o fiscal? A lei impõe deveres ao condomínio1, mas a efetividade dessas garantias dependerá da conscientização dos condôminos, da atuação dos órgãos de controle e, sobretudo, da capacidade de responsabilização em casos de uso abusivo das imagens.
Sem governança, transparência e respeito à legalidade, sistemas de segurança podem facilmente se transformar em instrumentos de controle indevido exatamente o oposto da finalidade que justificou sua criação.
O projeto de lei representa um passo relevante na tentativa de equilibrar segurança coletiva e direitos fundamentais no ambiente condominial. Ao vincular expressamente o monitoramento à LGPD e impor critérios objetivos de acesso e armazenamento, o texto sinaliza que segurança não pode ser construída à custa da privacidade.
Mais do que instalar câmeras, condomínios precisarão adotar uma cultura de conformidade, responsabilidade e respeito aos limites legais. Afinal, em uma sociedade cada vez mais vigiada, a verdadeira segurança está menos nas lentes e mais na ética de quem controla as imagens.
Deveres do Síndico à Luz da LGPD no Uso de Câmeras em Condomínios
| Eixo de Responsabilidade | Dever do Síndico / Administrador | O que isso significa na prática | Risco se não cumprir |
|---|---|---|---|
| Finalidade | Definir e documentar a finalidade do uso das câmeras | As câmeras servem exclusivamente para segurança patrimonial e das pessoas, não para vigilância comportamental | Uso abusivo, desvio de finalidade, ações indenizatórias |
| Base legal (LGPD) | Fundamentar o tratamento de dados | O tratamento se apoia no legítimo interesse, devidamente justificado e proporcional | Tratamento ilícito de dados pessoais |
| Transparência | Informar moradores, visitantes e funcionários | Avisos visíveis de monitoramento, regulamento interno e comunicação clara em assembleia | Alegação de coleta clandestina de imagens |
| Minimização de dados | Evitar captação excessiva ou invasiva | Proibido filmar interiores de unidades, banheiros, vestiários ou áreas íntimas | Violação direta da intimidade e dignidade |
| Controle de acesso | Restringir o acesso às imagens | Apenas síndico ou administrador autorizado podem acessar os registros | Vazamento, uso indevido ou exposição pública |
| Registro de acessos | Manter controle sobre quem acessou e quando | Livro, planilha ou sistema que registre data, motivo e responsável pelo acesso | Dificuldade de defesa em auditorias ou ações judiciais |
| Armazenamento | Garantir guarda mínima de 30 dias | Imagens armazenadas de forma segura, com prazo definido e descarte programado | Perda de prova ou retenção excessiva |
| Segurança da informação | Proteger os sistemas e arquivos | Uso de senhas fortes, criptografia, restrição de dispositivos e backups seguros | Incidentes de segurança e responsabilização civil |
| Compartilhamento | Restringir o fornecimento das imagens | Só fornecer mediante ordem judicial ou requisição formal de autoridade competente | Quebra de sigilo e violação da LGPD |
| Resposta a incidentes | Agir diante de vazamentos ou acessos indevidos | Registrar o incidente, mitigar danos e comunicar quando necessário | Multas e agravamento da responsabilidade |
| Prestadores de serviço | Fiscalizar empresas terceirizadas | Contratos com cláusulas de confidencialidade e proteção de dados | Responsabilidade solidária do condomínio |
| Governança | Criar normas internas sobre uso das câmeras | Regulamento interno ou política de privacidade do condomínio | Insegurança jurídica e conflitos internos |
A LGPD não proíbe câmeras ela exige método, finalidade e controle. Quando esses três pilares existem, o condomínio se protege juridicamente e evita que a câmera, que deveria prevenir conflitos, se torne a causa deles.
- A Comissão de Segurança Pública da Câmara dos Deputados aprovou em dezembro projeto de lei que obriga condomínios localizados em áreas urbanas a adotarem sistemas de monitoramento por câmeras dos espaços comuns. https://www.camara.leg.br/noticias/1236935-comissao-aprova-obrigatoriedade-de-cameras-de-monitoramento-em-areas-comuns-de-condominios/?utm_source=chatgpt.com ↩︎
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