A decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirma um ponto importante no direito condominial: a venda de vagas de garagem em hasta pública (leilão judicial) deve seguir as regras estabelecidas na convenção condominial. Isso significa que, mesmo em caso de penhora de uma vaga de garagem, sua venda não pode ser realizada para terceiros estranhos ao condomínio sem a devida autorização prevista na convenção.
No caso analisado, uma instituição financeira pediu a penhora de uma vaga de garagem com matrícula própria pertencente a uma devedora. A devedora argumentou que a convenção do condomínio proibia a venda de vagas a pessoas de fora do condomínio, buscando impedir a penhora. Embora o Tribunal de Justiça de Santa Catarina tenha permitido a penhora, ressalvou que os condôminos teriam preferência para cobrir a oferta feita por terceiros.
A decisão do STJ reforçou o entendimento de que, mesmo em casos de alienação judicial, a venda da vaga de garagem deve respeitar a convenção condominial, impedindo que pessoas alheias ao condomínio participem da compra. Apenas condôminos podem participar do leilão, o que protege o convívio e a organização interna do condomínio, preservando as normas estabelecidas pelos próprios moradores.
Em resumo, o STJ reafirma que a penhora de vagas de garagem é possível, mas sua venda está sujeita às restrições da convenção condominial, priorizando os direitos dos condôminos sobre terceiros.
Sem autorização da convenção, vaga de garagem penhorada não pode ser vendida a quem não seja condômino
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou o entendimento segundo o qual a regra que impede a venda de vaga de garagem para pessoas estranhas ao condomínio, sem autorização expressa da convenção condominial, prevalece mesmo no caso de alienação judicial por hasta pública.
Com esse entendimento, os ministros reconheceram a possibilidade de penhora da vaga de garagem de uma devedora, mas restringiram a participação na hasta aos próprios condôminos.
O caso teve origem em ação de execução extrajudicial ajuizada por uma instituição financeira, que pediu a penhora de uma vaga de garagem com matrícula própria, pertencente à devedora.
A proprietária argumentou que a vaga seria impenhorável, uma vez que a convenção do edifício residencial proibia a venda a terceiros. Tanto o juízo de primeiro grau quanto o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) entenderam que essa restrição não se aplicaria no caso de execução judicial, mas ressaltaram que os condôminos teriam preferência para igualar a proposta de um terceiro interessado.
Súmula do STJ admite penhora de vaga de garagem
O relator do caso no STJ, ministro Antonio Carlos Ferreira, afirmou que a penhora de vaga de garagem associada a imóvel considerado bem de família é possível, conforme a Súmula 449 do tribunal.
No entanto, o ministro também observou que o artigo 1.331, parágrafo 1º, do Código Civil de 2002 diz que as vagas de garagem não podem ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio sem autorização expressa da sua convenção.
”Ao restringir o acesso às vagas apenas aos condôminos, reduz-se o risco de indivíduos não autorizados circularem no espaço, diminuindo a probabilidade de incidentes como furtos, vandalismos ou invasões. Manter o controle sobre quem pode utilizar as vagas de garagem proporciona um ambiente mais seguro, organizado e acolhedor aos moradores”, ressaltou o ministro.
Citando precedentes do STJ, o relator concluiu que o TJSC, ao permitir a participação de terceiros na hasta pública, violou o artigo 1.331, parágrafo 1º, do CC, pois a alienação judicial da vaga é possível, mas limitada aos condôminos.
Leia o acórdão no REsp 2.095.402.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 2095402
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