Por Silvana de Oliveira – Vice-presidente da Just Arbitration®| Mediadora | Arbitro | Perita Forense | Agente da Propriedade Industrial (API) , Especialista em Provas Digitais
Possibilidade de encaminhamento do Tema 1.039 ao Centro Judiciário de Solução de Conflitos1 reacende o debate sobre os direitos dos mutuários, a responsabilidade das seguradoras e a proteção de famílias atingidas por danos estruturais em imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação.
A definição do prazo prescricional para o recebimento de indenizações do seguro habitacional obrigatório, vinculado aos contratos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), poderá ganhar um novo caminho no Superior Tribunal de Justiça (STJ): a mediação judicial.
A possibilidade foi apresentada pelo presidente do STJ, ministro Luis Felipe Salomão, durante sessão da Corte Especial realizada na quarta-feira (4/11), diante de mais um adiamento do julgamento do Tema 1.039 dos recursos repetitivos. A proposta é avaliar o encaminhamento da controvérsia ao Centro Judiciário de Solução de Conflitos (Cejusc) do próprio tribunal, buscando uma solução consensual para uma questão jurídica de grande repercussão social e econômica.
A matéria está sob pedido de vista do ministro Herman Benjamin desde agosto de 2024. Caberá à ministra Isabel Gallotti, relatora do processo, e ao ministro Herman Benjamin avaliar a viabilidade da mediação até a próxima sessão da Corte Especial, prevista para o dia 18.
Embora a discussão tenha natureza predominantemente jurídica, seus efeitos ultrapassam os limites dos processos judiciais. A tese a ser estabelecida poderá atingir milhares de mutuários que enfrentam problemas estruturais em imóveis adquiridos por meio do SFH, especialmente famílias residentes nos chamados prédios-caixão.
A controvérsia envolve direitos fundamentais e segurança habitacional
O seguro habitacional obrigatório tem como finalidade oferecer proteção aos contratos de financiamento imobiliário, assegurando cobertura para determinados eventos que comprometam o imóvel ou a própria operação de financiamento, conforme as condições contratuais e legais aplicáveis.
Nesse contexto, a discussão submetida ao STJ envolve duas modalidades de apólices: o Ramo 66, relacionado às apólices públicas garantidas pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), e o Ramo 68, correspondente às apólices privadas, cuja cobertura é de responsabilidade das seguradoras.
A maior preocupação está concentrada nos contratos do Ramo 66, especialmente nos casos envolvendo imóveis financiados por famílias de baixa renda que, anos após a aquisição, passaram a apresentar graves problemas construtivos e riscos à segurança dos moradores.
É o que ocorre em diversos empreendimentos conhecidos como prédios-caixão, nos quais foram identificadas manifestações patológicas, comprometimento estrutural e situações de risco de desabamento.
Esses episódios deram origem a um elevado número de ações judiciais, negociações e mutirões de conciliação, impulsionados pelo próprio STJ, com o objetivo de viabilizar indenizações e soluções para os mutuários atingidos.
Nesse cenário, a definição de uma tese sobre prescrição poderá interferir diretamente em negociações já estabelecidas e em processos que aguardam solução judicial.
A mediação, portanto, surge como uma alternativa relevante para evitar que uma interpretação excessivamente restritiva comprometa a possibilidade de reparação de famílias que descobriram danos estruturais somente muitos anos depois da contratação ou quitação do financiamento.
O ponto central: quando começa a contagem do prazo prescricional?
O Tema 1.039 concentra uma das questões mais sensíveis do direito securitário: a identificação do momento em que começa a correr o prazo para o segurado exigir judicialmente a indenização do seguro habitacional.
A controvérsia está relacionada à aplicação do artigo 206, § 1º, inciso II, alínea “b”, do Código Civil, que estabelece prazo prescricional de um ano para determinadas pretensões do segurado contra o segurador.
Até o momento, duas interpretações distintas foram apresentadas no julgamento.
1. Entendimento da ministra Isabel Gallotti
A relatora defende que a cobertura securitária depende de o vício estrutural ter surgido durante a vigência do contrato e ter sido descoberto até, no máximo, um ano após sua liquidação.
Nessa interpretação, o prazo prescricional começaria a correr no dia seguinte ao encerramento da vigência contratual.
A consequência prática é bastante significativa: se o mutuário quitar o financiamento e descobrir um problema estrutural somente anos depois, poderá não ter direito à indenização, ainda que os danos tenham origem em defeitos construtivos preexistentes.
Essa interpretação estabelece uma vinculação temporal rigorosa entre a vigência do contrato, a ocorrência do problema e a possibilidade de reivindicação da cobertura securitária.
2. Divergência apresentada pela ministra Nancy Andrighi
A ministra Nancy Andrighi apresentou entendimento divergente, defendendo que o prazo prescricional deve começar somente quando ocorre o fato gerador da pretensão indenizatória.
Nessa perspectiva, o marco inicial seria o momento em que o segurado comunica à seguradora a existência do problema estrutural e recebe a negativa de cobertura ou de pagamento da indenização.
A interpretação considera que não seria razoável iniciar a contagem de um prazo prescricional antes mesmo de o segurado ter conhecimento do dano e da efetiva resistência da seguradora ao cumprimento da obrigação.
A diferença entre as duas posições é determinante: enquanto uma pode restringir o direito à indenização em razão do encerramento do financiamento, a outra considera a ciência do dano e a negativa da seguradora como elementos fundamentais para estabelecer o início da prescrição.
A mediação pode evitar impactos sociais de uma decisão judicial?
A proposta de encaminhamento ao Cejusc ganha relevância diante da dimensão social dos processos relacionados ao seguro habitacional. Para os mutuários, especialmente aqueles que adquiriram imóveis por meio de programas de financiamento destinados à população de baixa renda, a indenização pode representar muito mais do que uma compensação financeira.
Em determinadas situações, trata-se de uma medida necessária para viabilizar a recuperação do imóvel, reparar prejuízos patrimoniais ou permitir que famílias submetidas a condições habitacionais inseguras tenham acesso a uma solução concreta.
O advogado Guilherme Veiga, representante dos mutuários nos processos, manifestou-se favoravelmente à possibilidade de autocomposição. A avaliação considera que a negociação entre as partes pode contribuir para a construção de soluções equilibradas, sobretudo quando estão em discussão direitos de elevada relevância social, como a moradia digna.
Sob o aspecto jurídico, a mediação também pode favorecer a identificação de pontos de convergência entre os envolvidos, reduzindo a litigiosidade e permitindo soluções mais adequadas às particularidades de cada situação.
Entretanto, é importante destacar que a mediação não substitui automaticamente a necessidade de definição da controvérsia jurídica pelo STJ. A possibilidade de acordo deve ser examinada à luz da natureza dos direitos envolvidos, da participação dos legitimados e dos limites legais aplicáveis.
Tema 1.301 amplia a complexidade da discussão
A controvérsia sobre a prescrição não é a única questão pendente no STJ envolvendo o seguro habitacional do SFH. Paralelamente ao Tema 1.039, a Primeira Seção analisa o Tema 1.301, que discute se as seguradoras devem responder pela cobertura de vícios construtivos nos imóveis financiados pelo sistema.
O julgamento também está suspenso em razão de pedido de vista, apresentado pelo ministro Francisco Falcão. O relator, ministro Sérgio Kukina, apresentou proposta no sentido de impedir que as seguradoras excluam da cobertura os vícios construtivos dos imóveis financiados pelo SFH.
A discussão revela uma questão jurídica particularmente relevante: antes de definir quando prescreve o direito à indenização, é necessário estabelecer em quais circunstâncias esse direito efetivamente existe e quais danos estão abrangidos pela cobertura securitária.
Há, portanto, uma relação direta entre os dois temas.
De um lado, o Tema 1.301 examina a extensão da responsabilidade das seguradoras diante dos vícios construtivos. De outro, o Tema 1.039 busca estabelecer o prazo e o marco inicial para o exercício da pretensão indenizatória.
Essa interdependência pode produzir consequências importantes para milhares de processos, uma vez que a definição sobre a existência da cobertura influencia diretamente a discussão sobre a exigibilidade da indenização e sua prescrição.
A importância da prova técnica na discussão dos vícios construtivos
Além das questões jurídicas relacionadas à cobertura e à prescrição, os processos envolvendo danos estruturais em imóveis financiados pelo SFH evidenciam a importância da prova técnica para a adequada apuração dos fatos. A identificação da origem dos danos, a determinação do momento provável de surgimento das manifestações patológicas, a avaliação da evolução dos problemas construtivos e a análise das condições de habitabilidade são elementos que podem assumir papel decisivo na instrução processual.
Em situações dessa natureza, a análise pericial pode contribuir para esclarecer questões como:
- A existência de vícios construtivos e manifestações patológicas na edificação.
- A natureza e a extensão dos danos estruturais identificados.
- A possível relação entre os defeitos encontrados e as características construtivas do empreendimento.
- A evolução dos danos e os fatores que contribuíram para seu agravamento.
- Os riscos associados à estabilidade e à segurança da edificação.
- A compatibilidade entre os danos identificados e os eventos previstos nas condições da apólice.
É importante distinguir, contudo, a data de manifestação ou descoberta do dano da data de sua origem técnica. São informações diferentes, que exigem análise criteriosa e documentação adequada. Um problema estrutural pode apresentar sinais perceptíveis somente muitos anos depois de sua origem. Por isso, a investigação técnica deve considerar documentos da construção, registros de manutenção, históricos de reclamações, fotografias, laudos anteriores, inspeções e demais elementos disponíveis.
Essa distinção é especialmente relevante quando a controvérsia judicial envolve a definição do momento em que o segurado tomou conhecimento do problema e a eventual relação entre o dano e o período de vigência da cobertura.
Uma decisão com repercussão para milhares de mutuários
A possibilidade de mediação no STJ representa uma tentativa de encontrar caminhos consensuais para uma controvérsia que reúne questões jurídicas complexas e consequências sociais expressivas. O desfecho do Tema 1.039 poderá estabelecer parâmetros importantes para a contagem do prazo prescricional das indenizações do seguro habitacional, influenciando diretamente a situação de mutuários, seguradoras, processos judiciais em andamento e acordos já estruturados.
Ao mesmo tempo, a tramitação do Tema 1.301 demonstra que a discussão sobre a prescrição não pode ser analisada isoladamente da própria extensão da cobertura securitária. O grande desafio será conciliar a segurança jurídica, a observância das regras contratuais e legais e a proteção dos direitos dos consumidores que adquiriram imóveis financiados pelo SFH e posteriormente descobriram problemas estruturais capazes de comprometer sua segurança e seu patrimônio.
Mais do que estabelecer um prazo prescricional, o STJ terá diante de si a responsabilidade de definir parâmetros jurídicos que poderão repercutir sobre o direito à indenização e, em última análise, sobre a efetividade da proteção habitacional.
Processos relacionados: REsp 1.799.288 e REsp 1.803.225.
- STJ pode usar mediação para resolver tese da prescrição do seguro habitacional https://conjur.com.br/2026-nov-07/stj-avalia-mediacao-para-resolver-tese-da-prescricao-do-seguro-habitacional/ ↩︎
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