A Responsabilidade Civil dos Condomínios por falhas na Segurança: Quando a Negligencia da Portaria Gera o Dever de Indenizar

Por Silvana de Oliveira – Vice-presidente da Just Arbitration®| Mediadora | Arbitro | Perita Forense | Agente da Propriedade Industrial (API) , Especialista em Provas Digitais

Análise jurídica da decisão do Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.264.505¹ e dos limites da responsabilidade condominial diante de crimes praticados em suas dependências.

A segurança é um dos elementos essenciais da vida em condomínio. O controle de acesso de visitantes, prestadores de serviços e demais pessoas que circulam nas dependências do edifício não representa apenas uma atividade administrativa, mas também uma medida de prevenção destinada à proteção dos moradores e de seu patrimônio.

Entretanto, o que acontece quando justamente o profissional responsável por controlar o acesso permite a entrada de criminosos sem autorização dos moradores? O condomínio pode ser responsabilizado pelos prejuízos decorrentes dessa conduta?

A resposta foi reafirmada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Recurso Especial nº 2.264.505, ao manter a condenação de um condomínio do Rio de Janeiro ao pagamento de R$ 36 mil a moradores que tiveram seu apartamento furtado após uma falha no procedimento de segurança da portaria.

A decisão, relatada pela ministra Nancy Andrighi e proferida por unanimidade pela Terceira Turma, apresenta uma importante reflexão sobre a responsabilidade civil dos condomínios, especialmente quanto aos deveres de fiscalização, prevenção e controle de acesso.

O julgamento também reforça uma distinção jurídica fundamental: o condomínio não é segurador universal do patrimônio dos moradores, mas pode responder quando uma falha na prestação dos serviços de segurança contribui diretamente para a ocorrência do dano.

O caso concreto: a falha no controle de acesso e o furto do apartamento

O caso teve origem em um episódio ocorrido em um condomínio residencial localizado no Rio de Janeiro. Enquanto os proprietários estavam viajando, criminosos conseguiram ingressar no edifício e furtar o apartamento. Durante a apuração dos fatos, constatou-se que um funcionário da portaria havia permitido a entrada dos indivíduos sem realizar os procedimentos necessários de identificação e autorização dos moradores.

Diante dos prejuízos, os proprietários ajuizaram ação indenizatória, sustentando que a ocorrência criminosa havia sido facilitada pela falha no sistema de controle de acesso do condomínio. O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro reconheceu a responsabilidade condominial, considerando que a conduta negligente do funcionário contribuiu para a concretização do furto. Também foi considerada a previsão, na convenção condominial, de despesas relacionadas à segurança entre os serviços essenciais do empreendimento.

O condomínio recorreu ao STJ, questionando a possibilidade de responsabilização sem a comprovação de culpa e contestando os critérios utilizados para calcular os danos materiais.

A Terceira Turma, entretanto, manteve a condenação, fixada em:

• R$ 24 mil por danos morais;
• R$ 12 mil por danos materiais.

O resultado evidencia que a falha operacional de um funcionário pode ultrapassar a esfera de uma irregularidade administrativa e alcançar a responsabilidade civil da pessoa jurídica condominial.

A responsabilidade civil do condomínio à luz do Código Civil

A fundamentação jurídica da responsabilidade condominial encontra respaldo nos artigos 186, 927 e 932 do Código Civil. O artigo 186 estabelece que aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, viola direito e causa dano a outra pessoa comete ato ilícito.

Já o artigo 927 estabelece a obrigação de reparar o dano decorrente de ato ilícito.

Por sua vez, o artigo 932, inciso III, prevê a responsabilidade do empregador ou comitente pelos atos de seus empregados, serviçais e prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir ou em razão dele.

Essa última disposição assume especial relevância no caso analisado.

O funcionário da portaria não atuava em nome próprio, mas no exercício de uma atividade vinculada à administração condominial. Sua função envolvia justamente o controle de acesso às dependências do edifício.

Assim, quando o empregado deixa de observar os procedimentos de segurança e permite a entrada de pessoas não autorizadas, sua conduta pode caracterizar uma falha na prestação do serviço, com repercussões jurídicas para o condomínio.

É importante destacar que a responsabilização não decorre simplesmente do fato de o furto ter acontecido dentro do edifício. É necessário demonstrar os pressupostos jurídicos da responsabilidade civil, especialmente a conduta ilícita, o dano e o nexo de causalidade.

Obrigação de meio, e não de resultado: o condomínio não é segurador universal

Um dos aspectos mais relevantes do julgamento está na distinção entre obrigação de meio e obrigação de resultado. A segurança disponibilizada pelo condomínio não representa uma garantia absoluta de que nenhum crime ocorrerá em suas dependências.

Em outras palavras, não se pode exigir que a administração condominial impeça toda e qualquer ação criminosa, independentemente das circunstâncias. O dever consiste em adotar medidas razoáveis e compatíveis com a estrutura do empreendimento para reduzir riscos e dificultar a atuação de criminosos.

Essa obrigação envolve, entre outras providências:

• Identificação adequada de visitantes e prestadores de serviços;
• Confirmação da autorização de entrada pelos moradores;
• Treinamento periódico dos funcionários da portaria;
• Fiscalização dos procedimentos de controle de acesso;
• Manutenção dos equipamentos de segurança;
• Monitoramento das áreas comuns;
• Existência de protocolos para situações excepcionais.

A ausência de garantia absoluta de segurança, portanto, não significa ausência de responsabilidade. Quando a administração deixa de adotar procedimentos básicos ou permite que funcionários atuem em desacordo com as regras estabelecidas, pode surgir o dever de reparar os prejuízos decorrentes dessa omissão.

Portaria eletrônica, reconhecimento facial e câmeras: a tecnologia também impõe deveres de cautela

Outro ponto importante da decisão diz respeito à necessidade de avaliar as características específicas de cada condomínio. Não existe um modelo único de segurança aplicável indistintamente a todos os empreendimentos.

Um edifício com poucas unidades residenciais apresenta uma dinâmica diferente de um condomínio com centenas de apartamentos, grande circulação de pessoas, prestadores de serviços e unidades destinadas a locações de curta temporada. Da mesma forma, a adoção de tecnologias como câmeras de monitoramento, portaria eletrônica, biometria e reconhecimento facial modifica os procedimentos de controle de acesso e pode influenciar a análise da responsabilidade civil.

A tecnologia, entretanto, não elimina o dever de diligência.

Um condomínio que investe em equipamentos modernos, mas não estabelece protocolos adequados de utilização, fiscalização e armazenamento das informações, pode continuar exposto a falhas relevantes. É preciso compreender que a segurança eletrônica não se resume à instalação de equipamentos. Ela depende de procedimentos operacionais, capacitação dos responsáveis e mecanismos de auditoria.

Nesse contexto, a análise judicial deverá considerar não apenas a existência de recursos tecnológicos, mas também sua efetiva utilização e a adequação dos procedimentos adotados.

Convenção condominial não representa autorização para negligência

Um aspecto especialmente relevante é a impossibilidade de utilizar cláusulas genéricas da convenção condominial como mecanismo absoluto de afastamento da responsabilidade civil. É comum encontrar convenções que estabelecem que o condomínio não se responsabiliza por furtos, roubos, danos ou desaparecimento de objetos pertencentes aos moradores.

Essas disposições podem ter relevância na delimitação das obrigações assumidas pelo condomínio, mas não representam uma autorização para que a administração deixe de cumprir os deveres de diligência inerentes às atividades que efetivamente oferece. Uma cláusula de exclusão de responsabilidade não deve servir como instrumento para legitimar condutas negligentes de funcionários ou falhas comprovadas nos procedimentos de segurança.

Se o condomínio assume a prestação de serviços de portaria e controle de acesso, deve organizar sua estrutura de modo compatível com as finalidades dessas atividades. Não seria juridicamente razoável admitir que a administração se beneficie da prestação de um serviço de segurança e, simultaneamente, pretenda afastar toda responsabilidade quando uma falha comprovada desse serviço contribui para a ocorrência do dano.

O nexo de causalidade: o elemento central para a responsabilização

Embora a decisão represente um importante alerta para a administração condominial, é necessário evitar uma interpretação equivocada: nem todo furto ocorrido em um condomínio gera automaticamente o dever de indenizar. O elemento determinante é a demonstração de que uma conduta atribuível ao condomínio contribuiu juridicamente para a ocorrência do prejuízo.

Nesse sentido, a análise deve investigar questões como:

1. Qual era o procedimento de controle de acesso estabelecido pelo condomínio?
2. O funcionário responsável pela portaria descumpriu as orientações recebidas?
3. Houve autorização dos moradores para a entrada dos indivíduos?
4. Existiam mecanismos de identificação e confirmação de visitantes?
5. A falha do funcionário facilitou efetivamente o ingresso dos criminosos?
6. Os prejuízos materiais e extrapatrimoniais foram devidamente demonstrados?

Essas perguntas ajudam a estabelecer a relação entre a conduta negligente e o resultado danoso.

O nexo causal não pode ser presumido exclusivamente porque o crime ocorreu dentro das dependências do edifício. É indispensável examinar as circunstâncias concretas, identificar as falhas existentes e verificar se a atuação ou omissão atribuída ao condomínio teve relevância causal para o evento.

A importância da prova técnica na apuração de falhas de segurança condominial

A decisão também permite uma reflexão importante sobre a produção da prova em processos que envolvem crimes patrimoniais e falhas nos sistemas de segurança. Em situações dessa natureza, imagens de câmeras, registros eletrônicos de acesso, relatórios de portaria, comunicações internas, gravações e documentos administrativos podem assumir papel decisivo na reconstrução dos acontecimentos.

A simples apresentação de imagens isoladas, entretanto, nem sempre é suficiente para esclarecer toda a dinâmica do evento. Uma investigação tecnicamente consistente deve considerar:

• Registros de videomonitoramento: identificação da sequência de entrada, circulação e saída dos indivíduos;
• Logs de acesso: verificação dos horários, credenciais utilizadas e registros de autorização;
• Registros de comunicação: análise das ligações, mensagens e contatos realizados entre a portaria e os moradores;
• Procedimentos operacionais: identificação das regras internas aplicáveis ao controle de visitantes;
• Preservação das evidências digitais: manutenção dos arquivos originais, metadados e informações necessárias à verificação de integridade;
• Cronologia dos acontecimentos: correlação temporal entre a entrada dos suspeitos, a movimentação nas áreas comuns e a ocorrência do furto.

A preservação adequada dessas informações é especialmente importante porque registros digitais podem ser sobrescritos, alterados, excluídos ou perder características técnicas relevantes com o passar do tempo.

Sob a perspectiva da perícia digital, a análise deve ultrapassar a mera visualização de imagens ou capturas de tela. É necessário examinar a origem dos arquivos, sua integridade, os metadados disponíveis e a coerência dos registros com os demais elementos probatórios.

A cadeia de custódia, disciplinada pelos artigos 158-A e seguintes do Código de Processo Penal, estabelece procedimentos para a preservação e rastreabilidade dos vestígios relacionados à persecução penal. Embora sua aplicação deva ser examinada conforme a natureza do procedimento e da prova, seus princípios de documentação, rastreabilidade e preservação também oferecem referências técnicas importantes para a análise de evidências digitais em contextos cíveis.

Nesse cenário, a prova técnica pode ser determinante para esclarecer se houve efetivamente uma falha no controle de acesso e qual foi sua contribuição para o resultado.

Impactos da decisão para síndicos, administradoras e moradores

O entendimento do STJ representa um alerta para síndicos, administradoras e empresas responsáveis pelos serviços de portaria e segurança. A contratação de funcionários ou empresas especializadas não encerra o dever de organização e fiscalização dos procedimentos de segurança.

É recomendável que os condomínios adotem medidas preventivas, como:

• Elaboração de protocolos escritos para entrada de visitantes;
• Treinamento dos profissionais responsáveis pela portaria;
• Registro de ocorrências e situações excepcionais;
• Auditorias periódicas dos sistemas de controle de acesso;
• Verificação da funcionalidade dos equipamentos;
• Políticas de retenção e preservação de registros digitais;
• Procedimentos específicos para autorizações concedidas remotamente.

Para os moradores, a decisão reforça a importância de documentar ocorrências, comunicar imediatamente eventuais irregularidades à administração e solicitar a preservação dos registros de segurança assim que identificarem uma possível falha. A preservação tempestiva das evidências pode fazer diferença na demonstração dos fatos e na apuração das responsabilidades.

Segurança condominial exige responsabilidade, prevenção e prova

A decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.264.505 reafirma que a responsabilidade civil dos condomínios deve ser examinada à luz das obrigações efetivamente assumidas e das circunstâncias concretas de cada ocorrência. O condomínio não tem o dever de garantir que nenhum crime aconteça em suas dependências. Entretanto, quando oferece serviços de portaria e controle de acesso, deve adotar medidas razoáveis para que essas atividades sejam executadas com diligência e segurança.

A negligência de um funcionário que permite a entrada de criminosos sem autorização pode configurar falha na prestação do serviço e gerar obrigação de indenizar, desde que demonstrados os pressupostos da responsabilidade civil.

Mais do que uma condenação de R$ 36 mil, o julgamento traz uma mensagem relevante: a segurança condominial não pode existir apenas no papel, na convenção ou nos equipamentos instalados. Ela precisa ser efetivamente praticada, fiscalizada e documentada. E há uma consequência que merece atenção especial: quando a segurança falha, a prova digital pode ser o elemento decisivo para demonstrar como, quando e por que o dano aconteceu.

Afinal, em uma discussão judicial sobre responsabilidade civil, não basta afirmar que houve negligência. É necessário demonstrar tecnicamente a falha, reconstruir a dinâmica dos acontecimentos e estabelecer o vínculo entre a conduta e o prejuízo suportado pelos moradores.

Referência jurisprudencial

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Terceira Turma. Recurso Especial nº 2.264.505. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Julgamento conforme notícia disponibilizada em 7 de novembro de 2026.

1. Porteiro libera entrada de criminosos, apartamento é furtado e condomínio terá que pagar R$ 36 mil https://www.bnews.com.br/amp/noticias/crime-e-justica-bahia/porteiro-libera-entrada-de-criminosos-apartamento-e-furtado-e-condominio-tera-que-pagar-r-36-mil.html?shem=aimgspe, ↩︎

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