Por Silvana de Oliveira – Vice-presidente da Just Arbitration®| Mediadora | Arbitro | Perita Forense | Agente da Propriedade Industrial (API) , Especialista em Provas Digitais.
Decisão reforça a importância da prova técnica1 e da documentação do estado de conservação do imóvel no início e no encerramento dos contratos de locação.
A ausência de laudos detalhados de vistoria imobiliária foi determinante para que a Justiça julgasse improcedente uma ação de cobrança e indenização proposta por um proprietário contra uma empresa locatária. A decisão foi proferida pela 1ª Vara Cível de São Sebastião, no litoral de São Paulo, nesta segunda-feira (19 de outubro de 2026).
O processo envolvia cobranças relacionadas a supostos danos estruturais, despesas com reformas e aluguéis proporcionais. Entretanto, a falta de documentação técnica que demonstrasse as condições do imóvel antes da ocupação e após sua desocupação comprometeu a comprovação das alegações apresentadas pelo locador.
A defesa sustentou que, sem os registros de vistoria inicial e final, não seria possível estabelecer uma comparação objetiva entre o estado de conservação do imóvel no momento da entrega das chaves e suas condições ao término da relação contratual.
A importância da vistoria como elemento de prova
A vistoria imobiliária não representa apenas uma formalidade administrativa. Trata-se de um instrumento de documentação técnica que permite identificar, registrar e comparar as condições físicas de um imóvel em diferentes momentos.
Um laudo de vistoria adequadamente elaborado pode conter fotografias, descrição dos ambientes, identificação de avarias, condições das instalações elétricas e hidráulicas, revestimentos, esquadrias, pintura e demais elementos relevantes.
Esses registros permitem diferenciar danos eventualmente provocados pelo uso inadequado do imóvel daqueles decorrentes do desgaste natural, de problemas preexistentes ou de falhas estruturais.
No caso analisado, a inexistência de laudos detalhados impediu que fosse demonstrado, de maneira suficientemente objetiva, quais danos teriam surgido durante o período de ocupação pela empresa locatária.
Responsabilidade pela comprovação dos danos
O Código de Processo Civil estabelece, em seu artigo 373, inciso I, que cabe ao autor comprovar os fatos constitutivos de seu direito. Em uma ação de indenização por danos ao imóvel, isso significa que o locador deve apresentar elementos probatórios capazes de demonstrar a existência dos prejuízos, sua extensão e a responsabilidade atribuída ao locatário.
Por sua vez, a Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece, em seu artigo 23, inciso III, que o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes de seu uso normal.
A aplicação dessa regra exige uma questão fundamental: como demonstrar que o imóvel foi devolvido em condições diferentes daquelas existentes no início da locação?
Embora a vistoria não seja o único meio de prova admitido pelo ordenamento jurídico, sua ausência pode dificultar significativamente essa demonstração, especialmente quando não existem outros registros confiáveis.
A atuação da perícia imobiliária
Sob a perspectiva pericial, o caso evidencia a relevância da produção de provas técnicas antes mesmo do surgimento de um conflito judicial.
A perícia imobiliária pode desempenhar papel fundamental na identificação da origem de danos, na avaliação de patologias construtivas e na diferenciação entre desgaste natural e deterioração atribuível ao uso do imóvel.
Entretanto, uma avaliação realizada somente após a desocupação pode encontrar limitações importantes quando não existem registros anteriores que permitam estabelecer parâmetros comparativos.
A documentação fotográfica, a descrição técnica das condições do imóvel e a identificação de eventuais anomalias constituem elementos relevantes para a reconstrução dos fatos.
Além disso, a preservação dos arquivos digitais originais, acompanhada de registros de data, identificação do responsável pela vistoria e mecanismos de verificação de integridade, pode fortalecer a confiabilidade da documentação apresentada em eventual processo judicial.
Vistoria inicial e final: prevenção de conflitos
A realização de vistorias no início e no encerramento da locação oferece maior segurança jurídica tanto ao proprietário quanto ao inquilino.
Para o locador, os registros permitem documentar as condições de entrega do imóvel e fundamentar eventuais cobranças por danos efetivamente demonstrados.
Para o locatário, a documentação funciona como instrumento de proteção contra exigências relacionadas a defeitos preexistentes, desgaste natural ou prejuízos cuja responsabilidade não tenha sido comprovada.
É recomendável que os laudos contenham descrições individualizadas, fotografias identificáveis, indicação das condições de conservação e ciência das partes envolvidas.
Nos casos em que houver divergências, uma avaliação técnica independente poderá contribuir para esclarecer a natureza e a possível origem dos danos.
A decisão e seus reflexos jurídicos
A sentença da 1ª Vara Cível de São Sebastião chama a atenção para um aspecto essencial da responsabilidade civil contratual: a alegação de prejuízo, isoladamente, não substitui a necessidade de comprovação dos fatos que fundamentam a cobrança.
A ausência de vistoria não implica, automaticamente, a inexistência de danos ou a impossibilidade de responsabilização do locatário. Contudo, quando faltam elementos suficientes para demonstrar o estado anterior do imóvel e as alterações atribuídas ao período de ocupação, a pretensão indenizatória pode não encontrar sustentação probatória.
A situação também evidencia que documentos produzidos preventivamente podem assumir importância decisiva em processos judiciais, reduzindo controvérsias e permitindo análises técnicas mais consistentes.
O julgamento reforça a importância da documentação técnica na administração de contratos de locação imobiliária. Mais do que registrar a aparência de um imóvel, a vistoria constitui um mecanismo de preservação de evidências, prevenção de litígios e proteção dos direitos das partes.
Na perspectiva da prova pericial, aquilo que não foi adequadamente documentado no momento oportuno pode se tornar extremamente difícil de demonstrar posteriormente.
O caso evidencia que a segurança jurídica de uma relação locatícia não depende apenas das cláusulas contratuais, mas também da qualidade, da integridade e da confiabilidade dos elementos utilizados para comprovar seu cumprimento.
- Falta de vistoria derruba pedido de indenização após locação de imóvel https://diariodejustica.com.br/falta-de-vistoria-derruba-pedido-de-indenizacao-apos-locacao-de-imovel/?utm_ ↩︎
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