Por Silvana de Oliveira – Mediadora e Arbitro, Perita Judicial, Grafotécnica, Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense.
A intermediação imobiliária é uma atividade essencial para aproximar compradores e vendedores no mercado de imóveis. No entanto, a remuneração do corretor está condicionada a um requisito jurídico fundamental: a efetiva conclusão do negócio.
Esse entendimento foi reafirmado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), que negou o pagamento de comissão a uma corretora que alegava ter intermediado a venda de um imóvel, mas não participou da concretização da transação. A decisão foi proferida pela 30ª Câmara de Direito Privado, ao julgar recurso contra sentença da 10ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro1, mantendo o entendimento de que, sem resultado efetivo da intermediação, não há fato gerador da comissão de corretagem.
O caso analisado pelo tribunal
A ação foi proposta por uma corretora que buscava receber cerca de R$ 51 mil a título de comissão pela venda de um imóvel que estava anunciado em sua plataforma. Segundo os autos, a profissional chegou a apresentar o imóvel a potenciais compradores e conduzir visitas, mas as tratativas não evoluíram para a conclusão do negócio naquele momento.
Posteriormente, os mesmos interessados visualizaram o anúncio do imóvel em outro site, administrado por um profissional diferente, com quem acabaram finalizando a compra e venda. Diante disso, a corretora inicial ajuizou ação de cobrança alegando que sua atuação foi determinante para a aproximação das partes e que, portanto, faria jus à comissão.
A posição do TJ-SP: obrigação de resultado
Ao analisar o recurso, o relator, desembargador Monte Serrat, destacou um ponto central da relação jurídica envolvendo a corretagem: a natureza da obrigação do corretor. Segundo o magistrado, a corretagem configura obrigação de resultado, e não apenas de meio. Isso significa que a remuneração do corretor depende da efetiva realização do negócio jurídico.
Nas palavras do relator:
A obrigação do corretor consiste em aproximar vendedor e comprador de forma que essa aproximação resulte na concretização do negócio. Sem esse resultado, não ocorre o fato gerador da comissão.
Assim, ainda que a corretora tenha realizado visitas e divulgado o imóvel, a venda foi concluída por outro profissional, que efetivamente conduziu as tratativas finais.
Ausência de exclusividade também foi determinante
Outro ponto relevante considerado pelo tribunal foi a inexistência de contrato de exclusividade entre a corretora e o proprietário do imóvel. Em contratos dessa natureza, é possível estabelecer que a comissão será devida mesmo que o negócio seja concluído sem a atuação direta do corretor contratado.
No caso analisado, porém, não havia essa previsão. Portanto, aplicou-se a regra geral do direito imobiliário: a comissão somente é devida quando o corretor participa da concretização do negócio.
Reflexos práticos da decisão
A decisão reforça um entendimento consolidado na jurisprudência brasileira e traz importantes reflexões para profissionais do setor imobiliário:
1. Importância do contrato de exclusividade
A exclusividade protege o corretor contra a perda da comissão quando o vendedor negocia com terceiros.
2. Necessidade de participação efetiva na conclusão do negócio
Apresentar o imóvel ou realizar visitas não garante, por si só, o direito à remuneração.
3. Segurança jurídica nas relações imobiliárias
A decisão reafirma que a comissão depende de um fato gerador claro: a efetiva intermediação que leve à conclusão da compra e venda.
A decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo evidencia que, na corretagem imobiliária, o pagamento da comissão está diretamente ligado ao sucesso da intermediação.
Sem a concretização do negócio por meio da atuação do corretor ou sem contrato de exclusividade — não há fundamento jurídico para exigir a remuneração. O julgamento foi unânime e contou com a participação dos desembargadores Paulo Alonso e Carlos Russo. Processo: Apelação nº 1094285-25.2024.8.26.0002.
- Negada comissão a corretora por intermediação de compra e venda de imóvel https://diariodejustica.com.br/negada-comissao-a-corretora-por-intermediacao-de-compra-e-venda-de-imovel/ ↩︎
Vimos que você gostou e quer compartilhar. Sem problemas, desde que cite o link da página. Lei de Direitos Autorais, (Lei 9610 de 19/02/1998), sua reprodução total ou parcial é proibida nos termos da Lei
