Por Silvana de Oliveira – Perita Judicial, Grafotécnica, Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense
A recente decisão da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) Recurso especial nº 1910280 – PR (2020/0325448-4) reafirma um ponto sensível e recorrente no âmbito do direito imobiliário e condominial: quem responde pelas dívidas de condomínio quando o comprador já está na posse do imóvel, mas o contrato de compra e venda não foi registrado?
Neste julgamento, discutiu-se a cobrança de taxas condominiais referentes a um período posterior à imissão na posse do comprador, porém sem que o contrato tenha sido levado a registro. O condomínio cobrou as quotas em atraso dos compradores, e, frustrada a execução, pediu a penhora do imóvel, ainda em nome da companhia vendedora, que, por sua vez, alegou que não deveria ser responsabilizada, já que não tinha mais posse do bem.
Decisão do STJ, A ministra Isabel Gallotti, relatora do caso (REsp 1.910.280), confirmou a legitimidade passiva concorrente entre vendedor e comprador. Em outras palavras, ambos podem ser responsabilizados pela dívida condominial, mesmo após o comprador já estar de posse do imóvel.
Fundamentos Jurídicos-Chave
- Natureza Propter Rem da Dívida Condominial
A dívida “propter rem” (em razão da coisa) se vincula ao imóvel e não à pessoa que o ocupa ou que contrata. Assim, quem é titular do direito real (no caso, o vendedor que ainda figura como proprietário registral) responde pela obrigação. - Registro do Contrato é Essencial
Como a promessa de compra e venda não foi registrada, o comprador não se tornou o proprietário formalmente. Para terceiros (como o condomínio), o titular do imóvel perante o cartório é quem assume as responsabilidades legais. - Conhecimento do Condomínio Sobre a Transação Não Exonera o Vendedor
Apesar de o condomínio ter ciência da imissão na posse pelo comprador, a ministra entendeu que essa ciência não altera a obrigação legal do titular registral. - Teoria da Dualidade do Vínculo Obrigacional
O STJ também reforça que a obrigação pode ser compartilhada entre o comprador (que usufrui do imóvel) e o vendedor (que ainda detém o título registral), o que justifica a responsabilidade solidária.
Conclusão e Aplicação Prática
Essa decisão é um alerta importante para vendedores, compradores e operadores do direito:
- Para o vendedor, mesmo que ele não usufrua mais do imóvel, pode responder judicialmente pelas dívidas condominiais até que o contrato esteja registrado e o direito real transferido.
- Para o comprador, é essencial registrar a promessa de compra e venda o quanto antes para garantir sua posição jurídica e evitar litígios.
- Para os condomínios, a decisão reafirma a possibilidade de buscar a dívida de quem consta como proprietário no cartório, aumentando a efetividade da cobrança.
Segunda Seção confirma que vendedor pode responder por obrigações do imóvel posteriores à posse do comprador
Ao conferir às teses do Tema 886 interpretação compatível com o caráter propter rem da dívida condominial, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a legitimidade passiva concorrente entre vendedor e comprador para responder à ação de cobrança de taxas de condomínio posteriores à imissão do comprador na posse do imóvel, na situação em que o contrato não tenha sido registrado em cartório.
No caso em julgamento, o condomínio ajuizou a ação contra um casal para cobrar quotas vencidas entre novembro de 1987 e abril de 1996. O imóvel era de propriedade de uma companhia de habitação popular, que em 1985 prometeu vendê-lo ao casal.
A ação foi julgada procedente, mas, após a frustração das primeiras tentativas de execução da sentença, o condomínio requereu a penhora do imóvel gerador das despesas, de propriedade da companhia, que não participou do processo na fase de conhecimento. A empresa, por sua vez, ingressou com embargos de terceiros para levantar a penhora, mas o pedido foi negado.
Ao STJ, a companhia requereu o reconhecimento da responsabilidade exclusiva do comprador pelo débito condominial e o reconhecimento da sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da execução.
Teses do Tema 886 devem ser interpretadas com cautela
A relatora, ministra Isabel Gallotti, lembrou que a questão da legitimidade para responder à ação de cobrança de quotas condominiais, nos casos em que o proprietário (promitente vendedor) cedeu a posse do imóvel ao promissário comprador e este não pagou os encargos devidos ao condomínio, já foi objeto de muitos julgamentos nas duas turmas de direito privado do STJ e também na Segunda Seção, sob o rito do recurso repetitivo (Tema 886).
Nesse repetitivo, foram fixadas três teses sobre o assunto, uma das quais estabeleceu que, sendo provado que o condomínio sabia da transação, “afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”.
Contudo, a ministra ponderou que há certa divergência entre as turmas do STJ, refletida também nos julgamentos de segunda instância, que ora aplicam literalmente as teses fixadas no Tema 886, ora seguem o entendimento do ministro Paulo de Tarso Sanseverino (falecido) no REsp 1.442.840, no sentido de que tais teses devem ser interpretadas com cautela, à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional.
Segundo a relatora, isso se deve ao fato de o repetitivo não ter enfrentado a questão pela ótica da natureza propter rem das quotas de condomínio, a qual estabelece entre a dívida e o imóvel gerador das despesas um vínculo que se impõe independentemente da vontade das partes contratantes.
Promessa de compra e venda não vincula condomínio
Examinando o processo, a ministra verificou que houve a imissão na posse pelos compradores, bem como a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
Para ela, no entanto, o condomínio – credor de obrigação propter rem – não pode ficar sujeito à livre estipulação contratual de terceiros. “A obrigação propter rem nasce com a titularidade do direito real, não sendo passível de extinção por ato de vontade das partes eventualmente contratantes, pois a fonte da obrigação é o próprio direito real sobre a coisa”, disse.
Na sua avaliação, quando ajuizada a ação de cobrança de quotas condominiais, a promessa de compra e venda não pode vincular o condomínio – o que ocorreria se a legitimidade do proprietário ficasse condicionada à ausência de imissão na posse do imóvel pelo comprador e à ausência de ciência inequívoca do condomínio a respeito da transação –, fatores que se prendem ao acordo de compra e venda.
No caso em análise, Gallotti considerou que, embora a empresa proprietária não tenha se beneficiado dos serviços prestados pelo condomínio, ela deve garantir o pagamento da obrigação com o próprio imóvel que gerou a dívida, em razão de ser titular do direito real.
Leia o acórdão no REsp 1.910.280.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1910280
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