Por Silvana de Oliveira – Vice-presidente da Just Arbitration®| Mediadora | Arbitro | Perita Forense | Agente da Propriedade Industrial (API) , Grafotécnica, Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense.
Assembleias de Condomínio: Democracia ou Teatro com Roteiro Pronto?
Há algo de profundamente incômodo e, por que não dizer, hipócrita na forma como muitos condomínios vêm sendo administrados. A cena se repete com uma previsibilidade quase constrangedora: moradores chegam à assembleia com a sensação de que tudo já foi decidido antes mesmo da primeira palavra ser dita. E, na maioria das vezes, essa sensação não é paranoia é método.
O alerta feito por Márcio Rachkorsky1 escancara uma realidade que muitos preferem ignorar: a democracia condominial está sendo sequestrada não apenas por síndicos profissionais do poder, mas também pela própria apatia dos moradores.
A omissão que custa caro
Vamos ser diretos: assembleia de condomínio não é agradável. É longa, burocrática e, muitas vezes, desgastante. Mas fugir dela tem um preço e ele vem alto, silencioso e parcelado na taxa condominial.
Quando moradores escolhem não participar, abrem mão do próprio direito de decidir sobre temas que impactam diretamente seu patrimônio e qualidade de vida. É como deixar alguém gerir sua conta bancária sem sequer conferir o extrato. O resultado? Um pequeno grupo passa a controlar decisões relevantes, como aprovação de contas, obras e eleição de síndico.
E aqui está o ponto mais sensível: não se trata apenas de má gestão trata-se de um vácuo de poder convenientemente ocupado.
O jogo das procurações: legal, mas questionável
As procurações, em teoria, são instrumentos legítimos. Permitem que o morador ausente seja representado. Na prática, porém, têm sido usadas como verdadeiras “moedas de poder”.
O problema não está na existência da procuração, mas na forma como ela é coletada. Quando síndicos ou grupos organizados saem em busca desses documentos antes das assembleias, cria-se um cenário onde poucos concentram muitos votos e muitos sequer sabem o que está sendo decidido em seu nome.
O resultado é uma espécie de “democracia por procuração”, onde a pluralidade dá lugar à conveniência. Decisões passam sem debate, contas são aprovadas sem questionamento, e gestões se perpetuam por décadas.
Sim, décadas.
Convivência em crise: sintomas de uma gestão falha
Enquanto isso, os conflitos cotidianos se acumulam: barulho excessivo, inadimplência, disputas por áreas comuns, reformas mal fiscalizadas. Esses problemas não surgem do nada eles são, muitas vezes, reflexo direto de uma gestão pouco transparente e pouco participativa.
Um condomínio onde poucos decidem tende a ignorar a diversidade de interesses e necessidades. E quando não há espaço para diálogo real, o conflito vira regra.
O incômodo necessário: participação
A solução, embora simples no conceito, exige mudança de comportamento: participação ativa.
Hoje, com assembleias digitais, não há mais desculpa plausível para ausência. Estar presente ainda que virtualmente é o primeiro passo para retomar o controle.
Além disso, medidas como limitar o número de procurações por pessoa e exigir auditorias independentes não são radicalismos são mecanismos básicos de equilíbrio. Funcionam como freios em um sistema que, sem controle, tende naturalmente à concentração de poder.
O verdadeiro problema: cultura, não sistema
Talvez o ponto mais polêmico seja este: o maior problema dos condomínios não é jurídico, nem estrutural é cultural.
Existe uma espécie de “comodismo coletivo”, onde muitos preferem reclamar nos corredores ou grupos de WhatsApp, mas se ausentam no único espaço onde a mudança realmente acontece: a assembleia.
E aqui cabe uma reflexão incômoda: até que ponto os abusos são culpa de quem manipula e até que ponto são consequência de quem se omite?
No fim das contas…
Uma assembleia manipulada não é apenas uma falha administrativa é uma distorção de vontade coletiva. E seus efeitos vão além do bolso: afetam a confiança, o senso de comunidade e até o prazer de viver naquele espaço.
Condomínio não é apenas um conjunto de unidades é uma pequena sociedade. E como toda sociedade, ela só funciona de verdade quando há participação, vigilância e, principalmente, responsabilidade compartilhada.
Se ninguém quer ir à assembleia, alguém vai decidir por todos.
E dificilmente será pensando em todos.
- Manipulação de assembleias e falta de participação: os desafios da vida em condomínio em SP https://g1.globo.com/sp/sao-paulo/noticia/2026/04/08/manipulacao-de-assembleias-e-falta-de-participacao-os-desafios-da-vida-em-condominio-em-sp.ghtml ↩︎
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