Por Silvana de Oliveira – Vice-presidente da Just Arbitration®| Mediadora | Arbitro | Perita Forense | Agente da Propriedade Industrial (API) , Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense.
A engrenagem silenciosa dos condomínios: quando representação vira poder concentrado
A discussão sobre a chamada “máfia dos condomínios”1 voltou com força e não por acaso. Novos relatos apontam para um cenário que vai além de simples conflitos de gestão: o que se vê, em muitos casos, é um conjunto de práticas que tensiona os limites da legalidade e fragiliza a própria governança condominial.
No centro desse debate está um mecanismo aparentemente legítimo, mas frequentemente distorcido: o uso de procurações em assembleias. Em tese, trata-se de um instrumento que viabiliza a participação de quem não pode comparecer. Na prática, porém, tem servido para concentrar poder nas mãos de poucos. A chamada “farra das procurações” surge justamente nesse contexto, permitindo que síndicos ou grupos organizados acumulem votos suficientes para influenciar ou até controlar decisões relevantes.
O resultado é previsível: reeleições sucessivas, baixa alternância de poder e uma sensação crescente de que o processo decisório deixou de refletir a vontade coletiva. Não se trata apenas de quem ocupa o cargo de síndico, mas de como esse poder é mantido.
Quem costuma estar por trás dessas dinâmicas
Embora cada condomínio tenha sua própria realidade, alguns perfis aparecem com frequência nesse tipo de situação:
- Síndicos profissionalizados ou de longa permanência;
- Conselheiros, que acabam funcionando como extensão das decisões do síndico, reduzindo o papel fiscalizatório;
- Administradoras de condomínio, que podem exercer influência relevante na condução de assembleias, elaboração de editais e interpretação das regras internas;
- Grupos organizados de condôminos, que atuam de forma coordenada para garantir maioria em votações estratégicas;
É importante dizer: a presença desses atores não implica, por si só, irregularidade. O problema surge quando há alinhamento excessivo e ausência de contraponto, criando um ambiente propício à concentração de decisões.
Há um fator que alimenta esse ciclo: a ausência dos próprios condôminos. Assembleias esvaziadas criam um ambiente propício para decisões tomadas sem debate efetivo. Quando poucos participam, quem domina as regras ou sabe explorá-las passa a ter vantagem. E, nesse cenário, a formalidade pode esconder distorções substanciais.
Outro elemento que começa a ganhar destaque é o chamado “lawfare condominial”. O termo, emprestado do campo jurídico-político, descreve o uso estratégico do aparato legal como ferramenta de pressão. Em condomínios, isso se traduz em notificações recorrentes, judicializações seletivas e medidas que, mais do que resolver conflitos, acabam sendo utilizadas para desgastar ou silenciar opositores.
O problema é que, quando o direito passa a ser instrumentalizado dessa forma, ele deixa de cumprir sua função de equilíbrio e passa a operar como mecanismo de intimidação. E isso altera profundamente a dinâmica interna dos condomínios, transformando o que deveria ser um espaço de convivência em um ambiente de disputa permanente.
Diante desse cenário, a questão central não é apenas identificar abusos pontuais, mas compreender a estrutura que permite que eles se repitam. Transparência nas assembleias, regras mais claras sobre o uso de procurações e maior engajamento dos condôminos são pontos-chave para reequilibrar esse sistema.
No fim das contas, a gestão condominial é um microcosmo da vida coletiva. Quando os mecanismos de participação falham, o poder tende a se concentrar. E, uma vez concentrado, raramente se dissolve sem resistência.
- Máfia dos condomínios segue atuando em Niterói e levanta alerta sobre abusos e perda de imóveis https://www.condominiointerativo.com.br/noticia/3319/noticias/mafia-dos-condominios-segue-atuando-em-niteroi-e-levanta-alerta-sobre-abusos-e-perda-de-imoveis.html?utm_source=chatgpt.com#google_vignette ↩︎
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