Por Silvana de Oliveira – Vice-presidente da Just Arbitration®| Mediadora | Arbitro | Perita Forense | Agente da Propriedade Industrial (API) , Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense.
A crescente utilização de dados pessoais no mercado imobiliário tem suscitado importantes discussões acerca dos limites do tratamento dessas informações por administradoras de condomínios, administradoras de imóveis e corretores. Em diversas situações, verifica-se a coleta excessiva de dados, o compartilhamento indevido de informações e a utilização dos dados para finalidades distintas daquelas que justificaram originalmente sua obtenção. O presente estudo analisa tais práticas à luz da Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (Lei nº 13.709/2018), da Constituição Federal, especialmente após a Emenda Constitucional nº 115/2022, do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, demonstrando que a atividade econômica não pode se sobrepor ao direito fundamental à privacidade e à autodeterminação informativa.
A transformação digital das relações sociais e comerciais ampliou significativamente a circulação de dados pessoais. No mercado imobiliário, administradoras de condomínios, imobiliárias e corretores passaram a atuar em um ambiente altamente dependente da informação, utilizando dados cadastrais, contatos telefônicos, e-mails, composição familiar e informações patrimoniais para fins de gestão e intermediação imobiliária.
Entretanto, observa-se o surgimento de práticas caracterizadas pela coleta exacerbada de informações e pelo compartilhamento indiscriminado de dados entre diversos agentes do setor, muitas vezes sem conhecimento ou consentimento dos titulares.
Tal cenário impõe a necessidade de examinar os limites jurídicos do tratamento de dados pessoais e a responsabilidade dos agentes envolvidos diante das garantias constitucionais da privacidade e da recente constitucionalização do direito à proteção de dados.
A Proteção de Dados como Direito Fundamental
A Constituição Federal de 1988 já assegurava, em seu artigo 5º, inciso X, a inviolabilidade da intimidade, da vida privada, da honra e da imagem das pessoas. Com a promulgação da Emenda Constitucional nº 115, de 10 de fevereiro de 2022, foi inserido o inciso LXXIX ao artigo 5º da Constituição Federal, estabelecendo expressamente que:
“É assegurado, nos termos da lei, o direito à proteção dos dados pessoais, inclusive nos meios digitais.”
A proteção de dados pessoais passou, portanto, a integrar o rol dos direitos e garantias fundamentais, reforçando a tutela constitucional da privacidade e da autodeterminação informativa. Além disso, a Emenda Constitucional nº 115/2022 atribuiu à União competência privativa para legislar sobre proteção e tratamento de dados pessoais.
A Lei Geral de Proteção de Dados e os Princípios Aplicáveis
A Lei nº 13.709/2018 (Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais – LGPD) instituiu um sistema normativo destinado a disciplinar o tratamento de dados pessoais, visando proteger os direitos fundamentais de liberdade, privacidade e o livre desenvolvimento da personalidade da pessoa natural. Nos termos do artigo 6º da LGPD, o tratamento de dados deve observar, entre outros.
Dessa forma, os dados coletados pelas administradoras de condomínios devem restringir-se às finalidades relacionadas à administração condominial, não sendo legítima sua utilização para prospecção comercial ou compartilhamento com terceiros sem fundamento jurídico adequado.
Outro aspecto que merece especial atenção refere-se à utilização de informações financeiras de condôminos e proprietários por corretores de imóveis e empresas do setor imobiliário, a partir de dados obtidos, direta ou indiretamente, junto às administradoras de condomínios.
A administração condominial, em razão de suas atribuições legais e contratuais, possui acesso privilegiado a informações relacionadas à situação econômico-financeira dos condôminos, tais como inadimplência, renegociações de débitos, execuções judiciais, parcelamentos e dificuldades financeiras eventualmente enfrentadas pelos proprietários.
Embora tais informações sejam necessárias à gestão administrativa do condomínio, sua utilização para fins de prospecção comercial ou especulação imobiliária representa inequívoco desvio de finalidade, em afronta aos princípios da necessidade, adequação e finalidade previstos no artigo 6º da Lei Geral de Proteção de Dados (Lei nº 13.709/2018).
Não raramente, proprietários em situação de inadimplência ou vulnerabilidade econômica passam a ser alvo de contatos insistentes de corretores e imobiliárias interessados na aquisição ou intermediação da venda dos imóveis, circunstância que suscita questionamentos acerca da origem das informações utilizadas e da legitimidade do tratamento dos dados pessoais.
Essa prática pode configurar verdadeira exploração da fragilidade econômica do titular dos dados, convertendo informações obtidas em ambiente de confiança e confidencialidade em instrumentos de especulação patrimonial.
Sob a perspectiva constitucional, a utilização de dados financeiros para finalidades estranhas à gestão condominial pode representar violação ao direito fundamental à proteção dos dados pessoais, consagrado pelo artigo 5º, inciso LXXIX, da Constituição Federal, introduzido pela Emenda Constitucional nº 115/2022.
No âmbito infraconstitucional, a divulgação ou compartilhamento indevido dessas informações pode caracterizar ato ilícito, nos termos do artigo 186 do Código Civil, ensejando a obrigação de reparação prevista no artigo 927 do mesmo diploma legal.
Ademais, a conduta mostra-se incompatível com os deveres anexos decorrentes da boa-fé objetiva, previstos no artigo 422 do Código Civil, uma vez que as relações estabelecidas entre condôminos, administradoras e prestadores de serviços são pautadas pela confiança e pela expectativa legítima de confidencialidade.
Sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, a utilização de dados obtidos em razão da prestação de serviços para finalidades diversas daquelas legitimamente esperadas pelo consumidor pode configurar prática abusiva, contrariando os princípios da transparência e da boa-fé nas relações de consumo.
A especulação imobiliária fundada em informações financeiras privilegiadas aproxima-se, por analogia, das hipóteses de assimetria informacional e abuso de posição de vantagem, comprometendo a livre manifestação da vontade do proprietário e a própria ética concorrencial no mercado imobiliário.
Em uma sociedade orientada pela economia dos dados, o acesso privilegiado a informações patrimoniais e financeiras não pode servir como instrumento de obtenção de vantagens negociais indevidas, sob pena de transformar a atividade de administração condominial em mecanismo de vigilância econômica e de mercantilização da privacidade dos indivíduos.
O Desvio de Finalidade e a Coleta Excessiva de Dados no Mercado Imobiliário
A finalidade para a qual os dados são coletados constitui elemento central da licitude do tratamento.
Informações fornecidas por condôminos e proprietários para fins administrativos não podem ser utilizadas para atividades paralelas de captação de imóveis ou repassadas a corretores e imobiliárias interessados em oportunidades de negócio.
Quando ocorre a utilização dessas informações para fins diversos daqueles originalmente informados aos titulares, verifica-se o denominado desvio de finalidade, incompatível com os princípios da necessidade e da adequação previstos pela LGPD.
A prática da coleta excessiva e do compartilhamento indiscriminado de informações pode transformar dados obtidos em razão de uma relação de confiança em instrumentos de exploração comercial, comprometendo a privacidade dos indivíduos.
A Responsabilidade Civil das Administradoras, Imobiliárias e Corretores
O Código Civil brasileiro estabelece, em seus artigos 186 e 927, que aquele que causar dano a outrem, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, fica obrigado a repará-lo.
No contexto da proteção de dados, eventual compartilhamento indevido de informações pessoais pode configurar ato ilícito e gerar responsabilidade civil pelos danos materiais e morais experimentados pelo titular dos dados.
Além disso, o artigo 422 do Código Civil impõe às partes o dever de observância da boa-fé objetiva, princípio que exige lealdade, transparência e confiança nas relações jurídicas.
A utilização indevida de informações obtidas em razão da administração condominial ou da prestação de serviços imobiliários representa violação desses deveres anexos de conduta.
A Aplicação do Código de Defesa do Consumidor
Nas relações estabelecidas entre consumidores e fornecedores de serviços imobiliários, aplicam-se também as disposições da Lei nº 8.078/1990.
O artigo 6º do Código de Defesa do Consumidor consagra como direitos básicos do consumidor:
- a proteção contra práticas abusivas;
- a informação adequada e clara;
- a reparação integral dos danos sofridos.
A circulação indevida de dados pessoais, especialmente quando resulta em contatos comerciais reiterados ou exposição da esfera privada do indivíduo, pode caracterizar falha na prestação do serviço e ensejar a responsabilidade objetiva dos fornecedores, nos termos do artigo 14 do CDC.
A Invasão da Privacidade e os Direitos da Personalidade
Os direitos da personalidade encontram proteção tanto na Constituição Federal quanto nos artigos 11 a 21 do Código Civil. A privacidade, a intimidade e a autodeterminação informativa representam expressões da dignidade da pessoa humana, fundamento da República previsto no artigo 1º, inciso III, da Constituição Federal.
Nesse contexto, a comercialização indireta de dados ou sua utilização para finalidades estranhas à relação originária constitui verdadeira interferência indevida na esfera privada dos indivíduos, afrontando valores fundamentais do Estado Democrático de Direito.
A crescente digitalização do mercado imobiliário não autoriza a relativização dos direitos fundamentais dos titulares de dados.
Administradoras de condomínios, administradoras de imóveis e corretores devem observar rigorosamente os princípios estabelecidos pela Lei Geral de Proteção de Dados, limitando a coleta e o compartilhamento das informações ao estritamente necessário para o cumprimento de finalidades legítimas.
A Emenda Constitucional nº 115/2022 consolidou a proteção de dados como direito fundamental, impondo uma releitura das práticas empresariais sob a ótica da privacidade e da dignidade da pessoa humana.
A exploração econômica dos dados pessoais, quando realizada em desconformidade com os princípios da finalidade, necessidade e transparência, pode ensejar responsabilidade civil, administrativa e consumerista, além de representar grave afronta aos direitos da personalidade.
Referências
- BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988.
- BRASIL. Emenda Constitucional nº 115, de 10 de fevereiro de 2022.
- BRASIL. Lei nº 13.709, de 14 de agosto de 2018. Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais.
- BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil.
- BRASIL. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Código de Defesa do Consumidor.
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