Por Silvana de Oliveira – Perita Judicial, Grafotécnica, Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense
A convenção condominial tem força de lei entre os condôminos.
A 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG1) confirmou a legalidade da aplicação de multas a um inquilino de um condomínio em Belo Horizonte, que utilizava a unidade residencial para fins comerciais em desacordo com a convenção condominial. A decisão reforça a importância do cumprimento das normas internas dos condomínios e a possibilidade de sanção em caso de desvio de finalidade do imóvel.
O caso
O morador havia ingressado com ação judicial buscando anular as penalidades aplicadas pelo condomínio. Em sua defesa, alegou não ter recebido notificações formais sobre as infrações e afirmou que era alvo de perseguição pessoal por parte do síndico. Também sustentou que as multas teriam caráter discriminatório contra moradoras transexuais que residiam no apartamento, além de pleitear indenização por danos morais e materiais.
O condomínio, por outro lado, defendeu que a unidade estava sendo usada para fins comerciais e de prostituição, o que violava diretamente a convenção, que restringe a utilização das unidades exclusivamente ao uso residencial. Ressaltou ainda que não houve qualquer prática discriminatória e que a conduta do inquilino gerou, inclusive, uma ação de despejo em andamento.
Decisão de primeiro grau
A juíza Maria de Lourdes Tonucci Cerqueira Oliveira, da 23ª Vara Cível de Belo Horizonte, rejeitou os pedidos do morador. Para a magistrada, as multas foram corretamente aplicadas, com base no regulamento interno, que proíbe expressamente atividades comerciais, industriais ou profissionais nas unidades, ainda que de forma esporádica.
Ela destacou que o inquilino não negou a prática de prostituição no apartamento e que os autos continham registros de notificações formais, visitas e normas condominiais regularmente aplicadas.
Julgamento em segunda instância
Inconformado, o inquilino recorreu ao TJ-MG, sustentando que as provas apresentadas pelo condomínio eram frágeis e baseadas apenas em registros da portaria, sem comprovação efetiva. Argumentou ainda que não havia indícios de que os frequentadores do imóvel fossem clientes e reiterou o pedido de indenização.
O relator, desembargador Luís Eduardo Alves Pifano, manteve a sentença de primeiro grau. Em seu voto, destacou que havia provas testemunhais e registros em redes sociais confirmando a exploração de programas sexuais na unidade, além da movimentação intensa de pessoas em horários incompatíveis com a finalidade residencial.
Segundo ele, as penalidades aplicadas não foram arbitrárias, mas fruto de deliberação regular em assembleia condominial, respeitando as normas internas. Os desembargadores João Câncio e Sérgio André da Fonseca Xavier acompanharam integralmente o voto. A decisão foi unânime.
Reflexões jurídicas
O caso reforça alguns pontos relevantes no âmbito do Direito Condominial:
- Poder regulamentar do condomínio: A convenção e o regulamento interno possuem força normativa e vinculam condôminos e inquilinos.
- Desvio de finalidade: O uso de imóvel residencial para atividades comerciais pode ensejar sanções, especialmente quando comprovada violação da convenção.
- Regularidade das multas: Para serem válidas, as penalidades precisam estar previstas nas normas internas e ser aplicadas com observância do devido processo interno, como notificações e registros de infrações.
- Prevalência da coletividade: A decisão reforça a ideia de que o interesse coletivo do condomínio se sobrepõe ao uso individual quando este compromete a ordem e a destinação do bem comum.
A decisão do TJ-MG confirma a legitimidade das multas aplicadas pelo condomínio e destaca a necessidade de respeito às normas condominiais. O julgamento demonstra que, ainda que o morador alegue perseguição ou discriminação, a análise judicial se fundamenta em provas concretas e na preservação do interesse coletivo.
Assim, a jurisprudência tende a se consolidar no sentido de validar penalidades impostas de forma regular, quando houver comprovação de desvio de finalidade do imóvel, garantindo a harmonia e a função social dos espaços condominiais.
- Fonte: https://www.conjur.com.br/2025-set-08/tj-mg-mantem-multas-a-inquilino-que-usou-apartamento-para-fins-comerciais ↩︎
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