Por Silvana de Oliveira – Vice-presidente da Just Arbitration®| Mediadora | Arbitro | Perita Forense | Agente da Propriedade Industrial (API) , Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense.
TJ-SP declara inexistente contrato firmado por síndico consigo mesmo e reforça limites da atuação na administração condominial
Uma recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP1) trouxe um importante alerta para síndicos, administradoras e condôminos sobre os limites da gestão condominial e a necessidade de transparência na administração dos bens comuns.
A 29ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP declarou inexistente um contrato de locação celebrado entre um condomínio e uma empresa representada pelo próprio síndico, que assinou o documento simultaneamente em nome do condomínio e da empresa locatária. A decisão também determinou a reintegração definitiva da posse da área comum utilizada como estacionamento.
O caso
O processo teve origem após ser constatado que o síndico firmou um contrato de locação para exploração comercial de uma área comum do condomínio sem qualquer autorização prévia da assembleia de condôminos.
Além da ausência de deliberação coletiva, o caso revelou uma situação ainda mais grave: o gestor atuou dos dois lados da negociação, representando tanto o condomínio quanto a empresa contratada.
Essa prática é conhecida juridicamente como autocontrato ou contrato consigo mesmo, disciplinada pelo artigo 117 do Código Civil.
O entendimento do Tribunal
O relator do recurso, desembargador César Augusto Fernandes, destacou que a invalidade do contrato decorreu de dois vícios relevantes.
O primeiro foi a ausência de competência do síndico para dispor de patrimônio comum sem autorização da assembleia. A administração do síndico limita-se aos atos ordinários de gestão, enquanto a destinação de áreas comuns para exploração econômica altera a finalidade daquele espaço e exige aprovação dos condôminos.
O segundo vício foi o evidente conflito de interesses.
Segundo o relator, ao representar simultaneamente locador e locatário, o síndico violou os deveres de lealdade, fidelidade e transparência que norteiam a administração condominial.
Como mandatário da coletividade, o síndico deve sempre atuar em benefício exclusivo do condomínio, não podendo celebrar negócios jurídicos que favoreçam interesses próprios sem autorização específica e prévia da assembleia.
O que diz o Código Civil
O artigo 117 do Código Civil trata do chamado contrato consigo mesmo, estabelecendo que o representante não pode contratar em seu próprio nome com o representado, salvo quando houver autorização expressa ou quando a natureza do negócio afastar qualquer possibilidade de conflito de interesses.
No âmbito condominial, essa regra ganha ainda maior relevância porque o síndico administra patrimônio pertencente a todos os condôminos e exerce uma função fiduciária.
Impactos para os condomínios
A decisão reforça que o síndico não possui poderes ilimitados. Sua atuação deve observar rigorosamente:
- os limites estabelecidos pela convenção condominial;
- as disposições do Código Civil;
- as deliberações aprovadas em assembleia;
- os princípios da boa-fé, transparência e ausência de conflito de interesses.
Qualquer contrato que envolva alteração da destinação de áreas comuns ou gere benefícios econômicos relevantes deve ser previamente submetido à aprovação dos condôminos.
Uma decisão que fortalece a governança condominial
O julgamento representa um importante precedente para a administração de condomínios, reforçando que a gestão deve ser pautada pela legalidade e pela proteção do interesse coletivo.
Ao reconhecer a inexistência do contrato e determinar a reintegração da área comum ao condomínio, o TJ-SP reafirma que a confiança depositada no síndico exige atuação ética, transparente e livre de interesses particulares.
Mais do que invalidar um contrato específico, a decisão fortalece a governança condominial e serve de orientação para evitar práticas que possam comprometer o patrimônio comum e a segurança jurídica das relações entre condomínio, síndico e condôminos.
Processo: 1015419-73.2024.8.26.0011 – Tribunal de Justiça de São Paulo (29ª Câmara de Direito Privado).
Clique aqui para ler o acórdão
Processo 1015419-73.2024.8.26.0011
- TJ-SP declara inexistente contrato firmado por síndico consigo mesmo https://www.conjur.com.br/2026-jun-24/tj-sp-declara-inexistente-contrato-firmado-por-sindico-consigo-mesmo/ ↩︎
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