Por Silvana de Oliveira – Vice-presidente da Just Arbitration®| Mediadora | Arbitro | Perita Forense | Agente da Propriedade Industrial (API) , Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense.
A informação tem gerado dúvidas e, em alguns casos, preocupação entre locadores. No entanto, é importante esclarecer que essa exigência não significa que todo proprietário de imóvel precisará abrir uma empresa ou se tornar pessoa jurídica.
Quem será obrigado?
A obrigatoriedade alcançará apenas os proprietários que se enquadrarem como contribuintes do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços)1 e que, conforme os critérios estabelecidos pela legislação da Reforma Tributária, tenham o dever de emitir documentos fiscais.
Em outras palavras, nem todo locador estará sujeito à nova exigência. A aplicação dependerá da situação tributária de cada contribuinte e das regras específicas previstas na legislação.
O que é o CNPJ cadastral?
O chamado CNPJ cadastral não representa a constituição de uma empresa.
Trata-se de um registro criado exclusivamente para identificar determinadas pessoas físicas perante a Receita Federal, permitindo a emissão de notas fiscais eletrônicas dentro do novo modelo tributário.
Assim, o proprietário continuará sendo pessoa física, mantendo sua natureza jurídica inalterada. O cadastro terá finalidade exclusivamente operacional e fiscal.
Será necessário abrir uma empresa?
A resposta é não.
Uma das principais dúvidas dos proprietários é se precisarão constituir uma empresa, alterar seu regime tributário ou transformar a locação em uma atividade empresarial.
Pelas regras atualmente divulgadas, isso não será necessário. O CNPJ cadastral funcionará apenas como um identificador fiscal, sem alterar a condição do locador como pessoa física.
Como fica até dezembro de 2026?
Durante o período de transição da Reforma Tributária, permanece válida a sistemática atual.
Assim, até 31 de dezembro de 2026, os contribuintes que estiverem obrigados à emissão de documentos fiscais poderão continuar utilizando o CPF para essa finalidade.
Somente a partir da implementação do novo sistema é que, nos casos previstos em lei, será exigido o CNPJ cadastral.
Impactos para o mercado imobiliário
A medida busca adaptar o sistema de emissão de documentos fiscais ao novo modelo de tributação sobre o consumo, proporcionando maior integração entre os sistemas da Receita Federal e das administrações tributárias.
Para proprietários, administradoras de imóveis, imobiliárias e profissionais da área jurídica e contábil, será importante acompanhar a regulamentação complementar, que deverá esclarecer critérios como:
- quais locadores estarão efetivamente obrigados;
- em quais hipóteses será necessária a emissão de nota fiscal;
- como será realizado o cadastro do CNPJ;
- quais procedimentos deverão ser adotados junto à Receita Federal.
A criação do CNPJ cadastral representa uma adaptação administrativa decorrente da Reforma Tributária e não uma transformação da atividade de locação em atividade empresarial.
O ponto mais importante é que nem todos os proprietários serão obrigados ao cadastro, mas apenas aqueles que atenderem aos requisitos legais para serem considerados contribuintes do IBS e da CBS com obrigação de emissão de documentos fiscais.
Diante das mudanças previstas para 2027, recomenda-se que proprietários de imóveis, investidores, administradoras e profissionais do setor acompanhem atentamente a regulamentação da Reforma Tributária, buscando orientação jurídica e contábil sempre que necessário para garantir o correto cumprimento das novas obrigações fiscais.
- Institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm ↩︎
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