Por Silvana de Oliveira – Vice-presidente da Just Arbitration®| Mediadora | Arbitro | Perita Forense | Agente da Propriedade Industrial (API) , Especialista em Provas Digitais.
A compra de um imóvel exige cautela. Quando o bem pertence a uma pessoa falecida e ainda integra um espólio1, essa cautela precisa ser ainda maior. Não basta negociar com quem se apresenta como herdeiro, nem mesmo com a maioria dos sucessores.
Enquanto não houver a regularização da sucessão e a observância das exigências legais, nenhum herdeiro pode agir sozinho, ou apenas com parte dos demais, como se fosse proprietário exclusivo de um imóvel específico deixado pelo falecido.
Uma recente decisão da Justiça de Santa Catarina reforça exatamente esse entendimento: a venda da integralidade de um imóvel pertencente ao espólio, realizada sem a participação de todos os herdeiros e sem autorização judicial, pode ser declarada nula.
O caso analisado pela Justiça
A 1ª Vara da Comarca de Araquari, em Santa Catarina, declarou nulo um compromisso de compra e venda firmado entre uma empresa do ramo imobiliário e apenas parte dos herdeiros de um imóvel pertencente a um espólio.
O terreno, com aproximadamente 4,2 mil metros quadrados, fazia parte de um patrimônio submetido a arrolamento judicial que tramitava perante a 6ª Vara Cível da Comarca de Joinville.
Segundo os autos, alguns herdeiros negociaram a totalidade do imóvel com uma empresa, mas outros sucessores não participaram do negócio e não houve autorização do juízo responsável pelo arrolamento.
A empresa alegou que agiu de boa-fé e que, inicialmente, acreditava estar negociando com todos os herdeiros. Posteriormente, teria tomado conhecimento da existência de outros sucessores e tentado regularizar a situação.
Mas a boa-fé, por si só, não foi suficiente para validar a operação.
Enquanto não há partilha, o imóvel pertence ao espólio
Esse é o ponto central da questão.
Com a morte do proprietário, seus bens passam a integrar o espólio. Até a realização da partilha, os herdeiros possuem direitos sobre a herança, mas nenhum deles se torna automaticamente proprietário exclusivo de um imóvel determinado.
Em outras palavras, um herdeiro não pode simplesmente afirmar: “essa casa é minha” ou “posso vender esse terreno”, se o bem ainda integra o patrimônio hereditário e não houve partilha que lhe tenha atribuído especificamente aquele imóvel.
Por isso, a negociação da integralidade de um bem do espólio exige a observância das regras sucessórias e processuais aplicáveis. No caso analisado, a própria negociação revelou o problema: parte dos herdeiros vendeu um bem que, juridicamente, não lhes pertencia de forma exclusiva.
A ausência de um herdeiro pode comprometer toda a venda
É comum imaginar que, se a maioria dos herdeiros concordar com a venda, isso seria suficiente para transferir o imóvel.
Não é tão simples.
Se o negócio envolve a venda da totalidade de um imóvel pertencente ao espólio, é necessário verificar quem são todos os sucessores, qual é a situação do inventário ou arrolamento e quem possui legitimidade para representar o espólio.
A exclusão de um dos herdeiros não é um simples detalhe burocrático.
Ela pode comprometer a validade ou a eficácia do negócio, especialmente quando a negociação pretende transferir integralmente um patrimônio que ainda está submetido ao processo sucessório.
Foi justamente esse o entendimento adotado pela magistrada: a autora tinha legitimidade para questionar a venda porque também integrava a cadeia sucessória dos proprietários originais.
A autorização judicial não é uma mera formalidade
Outro ponto importante destacado na decisão foi a ausência de autorização judicial. Quando o imóvel está submetido a inventário ou arrolamento judicial, a venda não pode ignorar o juízo responsável pelo procedimento.
A intervenção judicial existe justamente para proteger todos os envolvidos, entre eles:
- os herdeiros;
- o espólio;
- eventuais credores;
- terceiros interessados;
- e o próprio comprador.
A autorização judicial permite que a alienação seja analisada dentro do processo sucessório, com conhecimento dos interessados e fiscalização da regularidade do negócio. Ignorar essa etapa pode transformar uma aparente oportunidade imobiliária em um problema jurídico de grandes proporções.
“Comprei de boa-fé” nem sempre resolve
A empresa compradora sustentou que agiu de boa-fé. Alegou ter iniciado as tratativas acreditando que os quatro herdeiros envolvidos representavam todos os sucessores.
A Justiça, entretanto, entendeu que essa alegação não bastava.
A decisão chamou atenção para um aspecto relevante: sendo a compradora uma empresa do ramo imobiliário, era esperado que adotasse as cautelas necessárias para verificar a situação sucessória do imóvel.
Antes de comprar um bem pertencente a uma pessoa falecida, é fundamental investigar, por exemplo:
- existe inventário ou arrolamento?
- quem são os herdeiros?
- todos os sucessores foram identificados?
- existe inventariante regularmente nomeado?
- o imóvel ainda pertence ao espólio?
- há autorização judicial para a venda?
- existem restrições, dívidas ou disputas envolvendo o bem?
A boa-fé é importante nas relações jurídicas, mas não substitui a necessária diligência. Quem adquire um imóvel precisa analisar a documentação e compreender exatamente de quem está comprando.
O risco para compradores e empresas imobiliárias
A decisão serve de alerta não apenas para os herdeiros, mas também para compradores, investidores, imobiliárias e empresas que atuam no mercado imobiliário. Um imóvel pode parecer perfeitamente negociável, ter vários familiares concordando com a venda e até possuir documentos aparentemente regulares.
Ainda assim, se houver sucessores que não participaram do negócio ou se a venda ocorrer sem a autorização exigida no processo sucessório, a operação poderá ser judicialmente questionada.
E o problema pode surgir anos depois.
Imagine adquirir um imóvel, investir em reformas, iniciar um empreendimento ou até revendê-lo para terceiros e, posteriormente, descobrir que a negociação original foi contestada por um herdeiro que sequer participou da venda.
O prejuízo financeiro e jurídico pode ser significativo.
O que a Justiça decidiu?
No processo nº 5003296-83.2020.8.24.0103, a Justiça declarou a nulidade do compromisso de compra e venda. Também reconheceu a ineficácia dos atos decorrentes da negociação em relação à autora e ao espólio.
Além disso, determinou que uma eventual venda futura do imóvel seja submetida ao juízo responsável pelo arrolamento judicial, com a observância das exigências legais e a participação dos interessados.
A decisão deixa uma mensagem clara: bem pertencente ao espólio não pode ser tratado como propriedade individual de um ou de alguns herdeiros antes da regularização da sucessão.
Antes de vender ou comprar, é preciso investigar
Negócios envolvendo imóveis de pessoas falecidas exigem uma verdadeira diligência documental e sucessória. Para quem pretende vender, é necessário verificar se todos os interessados estão devidamente identificados e se o procedimento judicial permite a alienação.
Para quem pretende comprar, não basta confiar na palavra de quem se apresenta como herdeiro. É indispensável conferir a matrícula do imóvel, a situação do inventário ou arrolamento, a representação do espólio, a existência de outros sucessores e a necessidade de autorização judicial.
No mercado imobiliário, prevenir um problema quase sempre custa menos do que tentar resolver uma nulidade depois que o contrato foi assinado.
A morte do proprietário não transforma automaticamente os herdeiros em donos individualizados dos imóveis deixados. Enquanto o patrimônio permanece submetido ao inventário ou arrolamento e a partilha não é concluída, os bens integram o espólio e sua alienação deve respeitar as regras legais.
A decisão da Justiça de Santa Catarina reforça um alerta importante: não se vende a integralidade de um imóvel de espólio apenas com a assinatura de alguns herdeiros. A participação dos interessados, a correta representação do espólio e, quando exigida, a autorização judicial são elementos essenciais para a segurança da negociação.
Antes de assinar, comprar ou vender, vale a pena investigar. Porque, em uma negociação imobiliária, descobrir depois que faltava um herdeiro pode significar descobrir também que faltava validade ao negócio.
Processo nº 5003296-83.2020.8.24.0103 – Clique aqui para ler a sentença
1ª Vara da Comarca de Araquari/SC
Decisão noticiada em 26 de agosto de 2026
- Venda de imóvel de espólio sem consultar todos os herdeiros é inválida https://conjur.com.br/2026-ago-26/venda-de-imovel-de-espolio-sem-consultar-todos-os-herdeiros-e-invalida/ ↩︎
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