Por Silvana de Oliveira – Vice-presidente da Just Arbitration®| Mediadora | Arbitro | Perita Forense | Agente da Propriedade Industrial (API) , Grafotécnica, Especialista em Provas Digitais e Investigação Forense.
A relação entre inquilinos e proprietários, embora comum no cotidiano, ainda é uma das maiores fontes de conflitos no mercado imobiliário. Na maioria das vezes, esses problemas não surgem por má-fé, mas por desconhecimento especialmente quanto à correta divisão de responsabilidades durante a vigência do contrato de locação.
Escolher um bom imóvel, avaliar a localização e garantir condições contratuais seguras são passos importantes. No entanto, tão essencial quanto isso é compreender, de forma clara, quais são os direitos e deveres de cada parte envolvida. É justamente essa compreensão que evita desgastes, prejuízos financeiros e até disputas judiciais.
A Base Legal: Lei do Inquilinato
No Brasil, as regras que disciplinam as relações de locação estão previstas na Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. É esse dispositivo legal que estabelece, de maneira objetiva, as obrigações do locador (proprietário) e do locatário (inquilino), garantindo equilíbrio e segurança jurídica ao contrato.
Obrigações do Proprietário
Durante a vigência do contrato, o proprietário possui deveres fundamentais que visam assegurar o uso adequado do imóvel pelo inquilino.
Entre suas principais responsabilidades, destacam-se:
- Garantir o uso pacífico do imóvel, sem interferências indevidas;
- Não reaver o imóvel sem justificativa legal, respeitando o contrato firmado;
- Responder por vícios ou defeitos anteriores à locação, como problemas estruturais;
- Arcar com impostos, taxas e seguros, salvo disposição contratual em contrário;
- Pagar despesas extraordinárias de condomínio, como reformas estruturais e fundo de reserva;
- Fornecer recibos detalhados de pagamento;
- Elaborar vistoria prévia do imóvel, preferencialmente com fotos.
💡 Exemplo prático: Se o prédio precisar passar por uma reforma estrutural ou pintura da fachada, essa despesa, via de regra, será do proprietário — não do inquilino.
Caso o inquilino deixe de cumprir suas obrigações, como o pagamento do aluguel, o proprietário poderá recorrer à ação de despejo.
Responsabilidades do Inquilino
O locatário também possui obrigações claras, voltadas à conservação do imóvel e ao cumprimento do contrato.
Entre elas:
- Pagar o aluguel e encargos no prazo estipulado;
- Utilizar o imóvel conforme sua finalidade (residencial ou comercial);
- Zelar pela conservação, como se fosse seu;
- Reparar danos decorrentes de mau uso;
- Não realizar modificações sem autorização por escrito do proprietário;
- Comunicar problemas estruturais imediatamente;
- Permitir visitas do proprietário, mediante agendamento;
- Devolver o imóvel nas condições em que recebeu (salvo desgaste natural).
💡 Exemplo prático: Se houver danos causados pelo uso inadequado como uma porta quebrada ou infiltração decorrente de negligência a responsabilidade será do inquilino.
Despesas: Quem Paga o Quê?
Uma das maiores fontes de conflito está justamente na divisão de despesas. Em termos gerais:
| Tipo de Despesa | Responsável |
|---|---|
| Aluguel | Inquilino |
| Contas de consumo (água, luz) | Inquilino |
| Condomínio ordinário | Inquilino |
| Reformas estruturais | Proprietário |
| Fundo de reserva | Proprietário |
| Impostos (ex: IPTU)* | Proprietário* |
* Pode ser transferido ao inquilino por contrato.
Direito de Preferência na Compra
Um ponto importante e muitas vezes ignorado é o direito de preferência do inquilino na compra do imóvel.
Se o proprietário decidir vender o imóvel, o locatário deve ser notificado e terá prioridade para adquiri-lo nas mesmas condições oferecidas a terceiros.
Caso esse direito seja desrespeitado, o inquilino poderá:
- Requerer judicialmente a aquisição do imóvel;
- Ou pleitear indenização por perdas e danos.
No entanto, esse direito possui requisitos formais e prazos legais, sendo essencial atenção aos detalhes contratuais e registrais.
Venda do Imóvel e Continuidade da Locação
Se o imóvel for vendido a terceiros, algumas situações podem ocorrer:
- O novo proprietário pode solicitar a desocupação, concedendo prazo de 90 dias;
- Caso exista cláusula de vigência registrada na matrícula do imóvel, o contrato deverá ser respeitado até o fim.
O Que Fazer em Caso de Conflito?
Quando surgirem problemas seja por descumprimento contratual ou divergência de responsabilidades o ideal é seguir uma escalada de solução:
- Tentativa de resolução direta entre as partes;
- Acionamento da imobiliária ou administração do condomínio;
- Busca por mediação;
- Ação judicial, se necessário.
A locação de imóveis pode e deve ser uma relação equilibrada e tranquila. Para isso, o conhecimento da legislação e das obrigações contratuais é indispensável.
Na prática, quanto mais claras estiverem as responsabilidades desde o início, menores serão as chances de conflito. Um contrato bem estruturado, aliado a uma boa comunicação entre as partes, é o caminho mais seguro para uma relação locatícia saudável e sem surpresas.
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