Por Silvana de Oliveira – Vice-presidente da Just Arbitration®| Mediadora | Arbitro | Perita Forense | Agente da Propriedade Industrial (API) , Especialista em Provas Digitais.
O dever jurídico de informação do corretor de imóveis
A atividade de corretagem imobiliária não se limita à simples aproximação entre comprador e vendedor.
O corretor exerce papel fundamental na formação da vontade das partes, pois atua como intermediador técnico da negociação, participando diretamente da construção das expectativas e da compreensão dos envolvidos acerca do negócio pretendido.
Por essa razão, o Código Civil estabelece, em seu artigo 723, que o corretor deve exercer sua atividade com diligência e prudência, prestando espontaneamente todas as informações necessárias sobre o andamento do negócio.
Dispõe o referido dispositivo:
“O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.”
O dever previsto na norma não representa uma simples obrigação administrativa. Trata-se de verdadeiro dever jurídico de informação, decorrente da boa-fé objetiva e da confiança depositada pelas partes no profissional que conduz a negociação.
O corretor possui conhecimento técnico superior ao comprador e ao vendedor quanto à dinâmica imobiliária, aos procedimentos negociais e aos riscos envolvidos na operação. Por essa razão, assume uma posição de confiança, sendo obrigado a atuar com transparência e cautela.
Isso significa que não basta apresentar documentos para assinatura. É necessário esclarecer o alcance das cláusulas, informar eventuais limitações, indicar condições que possam influenciar a concretização do negócio e garantir que ambas as partes tenham compreensão equivalente sobre os efeitos da proposta apresentada.
Quando o profissional transmite informações incompletas, deixa de esclarecer condições relevantes ou permite que comprador e vendedor atribuam significados diferentes ao mesmo documento, ocorre desequilíbrio informacional capaz de comprometer a própria formação da vontade contratual.
A atuação do corretor deve aproximar as partes com segurança jurídica, e não criar um ambiente de incerteza.
A boa-fé objetiva e a proteção da confiança nas negociações imobiliárias
A boa-fé objetiva constitui um dos pilares fundamentais do Direito Privado contemporâneo, funcionando como verdadeiro padrão de comportamento esperado daqueles que participam de uma relação jurídica.
Prevista no artigo 422 do Código Civil, determina que os contratantes devem observar princípios de probidade e boa-fé tanto na formação quanto na execução dos contratos.
Entretanto, sua aplicação não se restringe ao momento posterior à assinatura do contrato definitivo. A boa-fé objetiva incide também durante a fase pré-contratual, período em que as partes realizam tratativas, apresentam propostas e constroem expectativas legítimas quanto à celebração do negócio.
Nas negociações imobiliárias, essa fase possui especial relevância.
- O comprador, ao assinar uma proposta, pode iniciar procedimentos financeiros, contratar profissionais, reunir documentação e direcionar seus recursos para aquela aquisição.
- O vendedor, por outro lado, pode retirar o imóvel do mercado, interromper negociações paralelas e deixar de aceitar outras ofertas.
Essas condutas demonstram que a proposta, ainda que anterior ao contrato definitivo, produz efeitos concretos na esfera patrimonial das partes.
Por isso, a confiança criada durante a negociação merece proteção jurídica.
Quando uma das partes age com base em informações fornecidas pelo intermediador e posteriormente descobre que determinadas condições eram diferentes daquelas inicialmente apresentadas, ocorre violação dos deveres anexos da boa-fé objetiva, especialmente os deveres de informação, cooperação e proteção da confiança.
A negociação deixa de representar uma construção conjunta e passa a ser marcada por uma expectativa equivocada.
O erro como vício de consentimento na proposta imobiliária
O Código Civil disciplina os defeitos do negócio jurídico entre os artigos 138 e 165, reconhecendo que a manifestação de vontade pode ser comprometida quando formada a partir de uma percepção equivocada da realidade.
O artigo 138 estabelece que são anuláveis os negócios jurídicos quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal.
O erro juridicamente relevante não corresponde a qualquer arrependimento posterior. Trata-se de uma falsa percepção sobre elemento essencial do negócio, capaz de influenciar diretamente a decisão tomada pela parte.
No contexto imobiliário, pode ocorrer quando comprador ou vendedor assumem determinada obrigação acreditando em uma condição que, posteriormente, revela-se inexistente ou diversa daquela apresentada.
No exemplo analisado, o comprador acreditava que o aceite da proposta conduziria ao pagamento imediato do sinal, enquanto o vendedor acreditava possuir uma negociação praticamente consolidada com recebimento inicial garantido.
Ambos formaram sua vontade considerando uma realidade que não correspondia integralmente às condições efetivamente existentes. A divergência não nasceu de uma simples mudança de preferência ou arrependimento comercial. Ela decorreu da ausência de clareza sobre elemento essencial da negociação: o momento e as condições para pagamento do sinal.
Apenas uma observação jurídica importante: a referência a “6% do valor da transação” não decorre do Código Civil. Os arts. 417, 418 e 420 disciplinam as arras, mas não estabelecem qualquer percentual. Assim, para uma publicação jurídica, é mais seguro redigir que “as partes podem convencionar um sinal correspondente, por exemplo, a 6% do valor da transação“, ou utilizar o percentual do caso concreto (20%), deixando claro que se trata de um acordo entre as partes e não de uma exigência legal. Isso evita uma afirmação que poderia ser questionada tecnicamente por leitores especializados.
Art. 417º ao art. 420º
- Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.
- Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.
- Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.
- Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.
Nessa hipótese, o vício não está necessariamente na manifestação formal de assinatura, mas na qualidade das informações que antecederam essa manifestação. A vontade somente é verdadeiramente livre quando acompanhada de conhecimento suficiente sobre os efeitos jurídicos e econômicos do ato praticado.
O sinal de negócio e a função das arras confirmatórias
Um dos pontos mais sensíveis nas negociações imobiliárias refere-se ao pagamento do sinal após a aceitação da proposta. O sinal, quando pactuado com natureza de arras confirmatórias, possui importante função jurídica, pois representa confirmação da contratação e princípio de pagamento, conforme estabelecem os artigos 417 e 418 do Código Civil.
As arras confirmatórias têm dupla finalidade:
- demonstrar a intenção séria das partes na conclusão do negócio;
- estabelecer consequências jurídicas para eventual inadimplemento.
Nos termos da legislação civil, se o contrato for cumprido, as arras devem ser consideradas parte do pagamento. Caso ocorra descumprimento, poderão produzir os efeitos previstos na lei, permitindo inclusive a resolução do negócio e eventual indenização, conforme a situação concreta.
O artigo 723 do Código Civil estabelece que:
“O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.”
Importante destacar que o Código Civil não estabelece percentual obrigatório para o sinal. O valor deve ser definido pela livre negociação das partes, observando os princípios da autonomia privada, equilíbrio contratual e boa-fé objetiva.
Assim, valores como 6%, 14%, 20% ou outro percentual representam uma escolha negocial, e não uma imposição legal. diretamente na conta bancária do proprietário vendedor; ou por meio de conta vinculada (escrow), quando houver essa estrutura formal.
O comprador efetuará o pagamento correspondente a → 6% do valor ajustado, seguindo o mesmo procedimento aplicado aos → 14% já previstos, mediante depósito direto na conta de titularidade do vendedor.
O ponto juridicamente relevante não é o percentual adotado, mas a clareza quanto:
- à existência das arras;
- ao momento do pagamento;
- à natureza jurídica do valor entregue;
- à pessoa responsável pelo recebimento;
- às consequências do eventual descumprimento.
A ausência dessas informações pode comprometer a segurança da negociação.
A orientação das partes e a necessidade de transparência quanto ao recebimento do sinal
Embora o corretor desempenhe papel essencial na intermediação, é recomendável que comprador e vendedor submetam documentos relevantes, especialmente propostas com elevado impacto econômico, à análise de profissional de sua confiança.
A orientação jurídica preventiva permite identificar riscos, esclarecer cláusulas e evitar que expectativas comerciais sejam confundidas com obrigações juridicamente assumidas.
No momento posterior ao aceite da proposta, recomenda-se que o pagamento do sinal seja formalizado de maneira clara, preferencialmente com indicação expressa da natureza jurídica das arras e da forma de recebimento.
Como regra, tratando-se de parcela integrante do preço do imóvel, o pagamento deve ser direcionado ao vendedor.
Eventual recebimento pela imobiliária ou por terceiro somente deve ocorrer mediante autorização expressa das partes e previsão contratual específica, estabelecendo claramente os poderes de recebimento, guarda e repasse dos valores.
A ausência dessa autorização pode gerar dúvidas quanto à responsabilidade pela quantia recebida, à eficácia do pagamento e à própria segurança jurídica da operação.
Nesse cenário, o corretor deve atuar com especial cautela, esclarecendo previamente todos esses aspectos e evitando alterações posteriores das condições inicialmente apresentadas.
A modificação relevante de uma condição essencial após a aceitação da proposta pode representar violação da boa-fé objetiva e comprometer a validade da manifestação de vontade.
⚠️ ALERTA IMOBILIÁRIO: Cuidado com a ficha de proposta
Uma proposta imobiliária mal conduzida pode gerar prejuízos para comprador e vendedor. A assinatura de uma ficha de proposta não garante, por si só, que todas as partes compreendam as mesmas condições do negócio. Um erro comum ocorre quando:
- ❌ O comprador acredita que o sinal será pago em determinado momento, mas depois surgem novas condições.
- ❌ O vendedor retira o imóvel do mercado acreditando que a venda está garantida, sem uma confirmação efetiva.
A proposta deve ser clara sobre preço, forma de pagamento, financiamento, prazo, sinal e consequências do descumprimento. O corretor possui dever de informação e deve atuar com transparência e diligência, conforme o artigo 723 do Código Civil. Antes de assinar, esclareça tudo.
No mercado imobiliário, confiança é essencial, mas informação é o que garante segurança jurídica.
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